租房真的不如买房？千万别被房产中介的套路骗了

许多房产中介、置业顾问以及部分文章都发表过这么一个言论：

“假如租一个房子，月租金6000元，而这个房子的售价是432万。假设每年租金上涨6%，累计30年后租金总额是596万，付了30年租金后还没有房子，还要继续租房。如果首付30%贷款买房，30年还清的话，首付和房贷总额一共603万，比30年总租金多了区区34万，不同的是自己有了一个属于自己的房子，是完完全全的净资产了，粗略估计，30年后这套房子价值最少在千万以上，所以能买房就不要租房。”

以上言论听起来非常有道理，好像租房的人就是蠢货，买房才是唯一选择，可事实真是如此吗？我们来具体分析一下套路和骗局：

1  按照中介发表的数据，432万房价的30%首付是129万，不买房而拿去无风险利率5%的复利投资，30年后可得资金557万左右，如果按照长期合理回报率7%来算，30年后可得资金1000万左右。就算按照租金每年复利上涨6%来计算，557万的收益资金基本可以覆盖30年的租金支出，等于说你交得起首付，就可以30年免费住市值432万的房子，每月不用另外开销。而买房除了要129万首付之外，每月的月供大约1万3千（还是有公积金贷款的情况下），支出已经远超目前全国平均收入水平，试问有多少人能无压力付完30年月供呢？

2  其中的假设每年租金上涨6%，这是妥妥的自我欺骗，如果真能保证每年能复利上涨6%，那么全世界应该取消国债、银行理财、银行定期存款、普通债券、货币基金等等金融产品，因为这些金融投资品是无法保证每年6%的复利增长。光从98年房改至今20年间，房租就不曾每年上涨，比如今年房租平均下降一两个百分点，所以租金长期来看是会上涨的，但绝对不会这么可怕，30年累计租金能有400万就顶天了。会有这种假设的人，连基本的经济及金融常识都没有，或者根本就是为了达成某些目的特意添加谎言。

3  “30年后房子价值最少在千万以上”。这句话更是毫无根据，属于典型的后视镜视角，用过去及当下的经验去判断未来，长期来看永远落后，永远成为接盘侠。假如房价30年来继续保持复利上涨，那么全国房价总和早可以买下全世界，试问全世界哪一个国家做到过?还没买下全世界之前已经崩盘数次。如果房产中介和置业顾问们能预言30年后的资产价格几何，那么他们就不会只是中介和置业顾问了。要是30年后房价涨不到千万，反而还不如当时所买价值，你能找他们赔偿损失吗？话可以乱说，但是钱包是自己的，不经思考就听信他言胡乱投资的，最终承担损失的只有自己。谁都不敢肯定房价能一直上涨，要不然开发商何必高周转运营来卖房子，银行那么有钱为什么不囤房子，收益不知道有多高?完全不确定性的事情不要去豪赌，做大概率确定性的事情才是投资的基本原则。

4  按实际情况来计算的话，房子售价432万，实际付出成本大约需要450万以上，其中包括税费、中介费、甚至是买房摇号费以及首付杠杆的利息费。并且房子是需要装修的，这也是一笔不小的开支，在30年间装修肯定已经烂的不行，中间需要翻新几次？翻新的费用总计又要花费多少？家具能用30年吗？按照国内房屋的建设质量，30年后的房子破损程度有多严重？随着未来年轻人口不断下行的趋势来看，未来的年轻人谁会买一个30年的危房？这些种种额外支出和风险中介会告诉你吗？而租房子反而方便多了，既不用出装修费也不用出家具费，这里住腻了可以换地方住，永远不存在装修及家具老化问题。现在房屋存量的增长率远大于人口出生率，租房只会越来越容易。当人生出现困难期时，你的首付129万可以过渡甚至是救命，不用担心下个月高昂的月供该怎么办，当然更不用缴纳以后的房产税。

客观来说买房和社会福利是有一定挂钩的，比如小孩上学、户口问题、家庭问题等等。其实这些并不是一定要买房才能解决，如果随便都能掏出129万付首付，月供30年也完全没问题的人，大可以让小孩读私立学校。户口问题已经逐渐开始放开了，许多城市为了人口流入已经开出低门槛的落户政策，居住证已经带有部分户口福利，随着时间的迁移及年轻人口下降的趋势，户口优势大概率会越来越低。

至于家庭问题就要因人而异了，如果不买房家庭无法和睦，生活将无法继续，那么你就属于真正的刚需一族，只能硬着头皮买上一套。但是大多数人都是伪刚需，看到过去房价的不断上涨而产生了贪欲，再加上社会买房舆论风气盛行，人前人后摆脱不了面子问题，因为这些原因而现在还去买房的人，注定多数人会沦为接盘侠，毕竟一个资产的不断上涨，最终结果肯定是极少数人赚大钱，多数人赔了时间又赔钱。

综合来说，不管从账面角度计算，还是未来隐性风险来说，现在时期的租房好处是远大于买房的，房子在租售比大于4%时的确是资产，但目前的租售比可能不足2%，是彻彻底底的负债。房产中介和置业顾问都是屁股决定脑袋来思考问题，卖车的肯定为了业绩而夸大产品，卖理财产品的也会为了业绩而说谎来忽略风险，卖房的何尝不是如此呢？毕竟房子不比其他商品，关系着多数普通人半生乃至一生的积蓄，在投资之前应当客观慎重考虑，千万别脑袋一热被人忽悠胡乱投资，最终可能会赔上一生的光阴和财富。

最后再上一张中介们精心制作的骗局海报：