房价上涨之困（续）

房地产占用的社会资源，每年的固定资产投资比重太大，消耗的金融资源比重太大。房地产在财政税收的比重中太大。

一、从投资来说一般经济学，城市学有个基本的经验。一个城市的固定资产投资中。房地产投资每年不要超过25%。这一个比较重要的理论就是1/6理论。具体来说就是一个人的正常家庭。住房支出占个人总收入的1/6。如果超过这个比例生活就会陷入困难。当然，对于一个城市也是这样。假如一个城市的基地品，如果有1000个亿。而这个城市搞房地产投资最好控制在GDP的1/6以内。也就是150亿左右。否则就是不可持续的。 如果房子卖得多，基础设施没有跟进，工商业单也没有跟进。就会出现空城，鬼城情况。

二、绑架金融

2016年中国100多万亿的贷款。有27%80房地产相关的,开发贷加按揭贷,也就是说，房地产用了全部金融资金量的30%左右。这么多金融资源没有进入实体经济都在房地产。

三、税收依赖，中央没有房地产的收入。房地产收入属地化所以这一块房地产的时候又土地出让金预算外资金。合计占到了地方税收的40%，如果地方离开了房地产是会断粮的，所以这事太依赖房地产。

四租售比例失调。

销售，租赁比例失调在欧美所有的商业性地产50%左右销售50%租赁，而新加坡的公租房达到了80%左右。而在我国租赁房的比例大约在10%左右。90%以上的商品房都是买卖。这个市场是畸形的。

租赁市场有四个不足，一，租赁者是弱势群体。他们没有谈判能力租房的人会旗可以随心所欲地调租金。二，随意把房子收走。三各种重要的公权部门没有把租赁住房的住户当做同等公民对待。入户， 教育，医疗都和房子的产权有关系。而租房就不行。

六、房地产调控

房地产开发是个供给端的概念。不是等到市场需求端来调控。一定是在供给端政府和企业可以有明确的信息进行调整。比如一个城市人均住宅是多少？大帐上说是40㎡，如果有100万人口，这个城市要造4000万平方米就够了。这个上下波动一个5%到15%。就可以了。一个地方应该盖多少写字楼。就为城市中央商务区造的写字楼。为全社会的贸易公司服务。一般中等城市以下没两万元GDP1㎡。而像上海这样的大城市。资源利用率高，其实gdp4万元左右一个平米也足够了。还有一种算法人均两平米用来建设写字楼。

七、市场秩序混乱

房地产市场秩序混乱随便转换用途随意变换容积率房产商在融资的时候高利贷职工系统乱集资，社会上骗老百姓乱集资。还有就是开发商囤积土地，依靠土地增值来获利。

八、调控方向缺乏合理性，政府本身在管理房地产时。经济下行，希望刺激房地产发展。房地产有泡沫以后希望打压他稳住他。政府采取的办法，行政性居多。短期的措施缺少理性缺少法律性措施。在供给上进行有效的结构调控比较少。

学习郭树清主席报告笔记摘录