为担保民间借贷而签订房屋买卖合同，房屋买卖合同无效

普法小文章系列

一、普法要点

民法总则第一百四十六条规定了虚假表示与隐藏行为效力，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

（一）为担保借贷而签订房屋买卖合同无效

在拟抵押的房屋无法办理抵押登记的情况下，当事人为担保民间借贷的还款而签订房屋买卖合同，双方约定债务人到期不还款，双方即履行房屋买卖合同，借款即冲抵房款，甚至将该房屋买卖合同进行网签等备案手续。

很显然，此房屋买卖合同并非当事人真实意思表示，是虚假表示，此行为无效，而隐藏行为是民间借贷，民间借贷的效力需要合同法律法规有关借款合同的规定，综合判断借贷行为的效力，如隐藏行为不存在无效的情形，应当认定隐藏行为的效力，而不因存在虚假表示行为而直接判定双方的借贷行为无效。

（二）借贷到期后，协商以借款作为购房款而订立的房屋买卖合同有效

如借贷双方在借款到期后，经过双方对账，协商一致以确认的借款本息作为购房款，双方就此签订房屋买卖合同，则不再属于上诉的虚假表示行为。此时的房屋买卖合同不再是借贷关系的担保，而是双方真实意识表示。双方关系由民间借贷变更为房屋买卖合同关系。如发生纠纷，应按房屋买卖合同纠纷处理。

二、基本案情

被告欲向原告借款300万元，双方签订借款合同，约定2019年12月31日前还款，本息共330万元。原告向被告支付借款前，双方另签订《房屋买卖合同》，约定被告将坐落于北京市xx区xx号房屋出售给原告，房款300万元。双方在北京市建委进行了网签。2020年1月15日，原告起诉要求被告履行房屋买卖合同，配合原告办理房屋过户手登记。

三、案件结果

法院经审理，认定《房屋买卖合同》系借贷担保，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一项“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷关系审理。"、民法总则第一百四十六条之规定，认定《房屋买卖合同》无效。