法拍房有风险，竞买时应如何应对？

法拍房有风险，竞买时应如何应对？

法拍房是司法拍卖房的简称，指指遭法院强制执行的房产。当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。网上有人说，法拍房到处都是坑，绝对买不得。这样的顾虑大多是因为现行法律规定，一旦决定参与竞买程序中，视为竞买人对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知未知瑕疵。

实际上，只要抓住了关键点，许多风险都能有效避免，法拍房的价格优势仍旧存在。

第一，拍卖房产上是否存在租赁关系。一方面，根据法律规定，“买卖不破租赁”，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。简单说，就是法院处置该房屋之前，房屋已出租且租赁合同尚未到期，那么原房屋租赁关系对新的买受人继续有效。

举例来说，如果拍卖公告上明确注明法拍房上存在租赁合同，有效期为10年，竞拍结束时租期还剩8年，该租赁合同对新的买受人也就是竞买人继续有效，除非承租人同意，新的买受人不能单方解除租赁合同，要求其搬离房屋。2019年7月，四川德阳的杨先生花68万元买下一处位于四川崇州市的法拍房，原本是为了接父母安享晚年，不曾想该房屋上存在一个剩余租期长达19年的房屋租赁合同，且承租人不同意解除合同，也不愿意搬离，父母年事已高，原本想尽孝的杨先生感到十分无奈。

所以，如果拍卖公告上明确注明了有租赁关系，而竞买人仍参加竞买，视为了解该情况并接受由此带来的风险，一般情况下，法院不负责后期协调处理。竞买人一定要先了解承租人情况以及租赁合同履行情况，以免自己权益受损。另一方面，根据《合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”也就是说，承租人还享有优先购买权，竞买时相同价格出价，承租人竞得。

第二，实地查看房屋是否有人居住，提前了解是否需要腾空。购买房屋，申请实地看样绝对有必要。一来可直观了解房屋现状及周围环境，有效避免广西钦州的李某遭遇的“法拍房竟少了一堵墙”的怪异现状；二来可以了解该房屋是否有人居住，住户是承租人、被执行人还是其他人员，是否需要腾退，法院是否会协助腾房等内容，做到心中有数。以免过户之后，遭遇无法入住的情况。如果住户是承租人，可以提前了解其剩余租期长短以及是否愿意搬离等情况。

第三，了解当地限购政策及房屋产权情况。各个城市限购政策有所不同，提前了解当地限购政策，结合自身条件，确定自己是否具有购买资格，再行竞买，以免遭遇损失。另外，部分房屋产权不清、无产权、小产权或者产权共有，竞买后都可能会面临无法过户的风险。房屋价值大，如果因自己的原因导致竞买后又无法过户，可能还会面临高额保证金不予退还的风险。实践中，为了规避限购政策，许多人冒险“借名买房”情况也大量存在，借名买房有风险，最好提前应对，以免遭遇“房钱两失”的境地。

第四，税费缴纳问题。房屋买卖一定会涉及税费缴纳的问题，各地税收政策不同，购买法拍房时一定要提前了解当地的税收政策，以及拍卖公告中注明的收费承担方式，以免因信息不对称导致“遭遇高额税费”的问题。

另外，要了解清楚房屋土地的性质，如果属于国家划拨的土地，二次交易时需要补足高额的土地出让金。2019年1月，邓某以238万的起拍价拿下一套法拍房别墅，房价为市场价七折；过户时发现，该房产曾在十年前办理过直系亲属赠予，当时的赠予价仅为几百元，两次房价差额巨大，导致其需要缴纳的税费高达五十余万元。