车位配置的思考

裴新民

房地产企业一般都只按政府规定最低标准建设小区地下停车场，规定是千分之六就建千分之六，规定是百分之一就建百分之一。之所以如此，与房地产企业对停车场的认知有关，很多时候都认为停车场是政府规定的小区公共配套设施，是项目开发的成本支出，越少越好，满足政府强制性要求即可。

在这样的开发思想主导下，加上前些年规划部门对居民车辆的估计不足规定的车位配置比例低，导致现在车位问题成为每个小区第一头疼的大问题。很多老小区户均不到半个车位，现实情况却是很多家庭拥有两三部汽车。在此情况下，占用周边道路停车是常态，提早下班抢占车位也成为生活内容。

车位问题几乎是每个小区业主与物业公司冲突的第一大问题。为减轻压力，很多小区规定非本小区业主车辆一律不得进场，遇到亲朋开车来访，业主常常需要提前研究如何解决停车问题。偶然来访又不熟悉周围环境的，常常在停车场入口与值班员理论、争吵，这样的冲突戏码经常发生。

随着停车问题越来越严重，许多城市已经提高了车位配比要求。但是，除了别墅项目，普通住宅小区几乎没有能达到户均两个车位的，面对很多小区住户汽车拥有量超过150%的现实，很多新建小区仍广泛存在停车位不足问题。

我觉得，只靠政府强制要求是无法解决停车问题的，只有房地产企业改变思想，愿意高配建造车位才能解决问题。

首先，我觉得房地产企业需要改变将停车场简单视为公共配套设施的思想。其实大部分城市是允许将车位出售给业主的，有产权车位毫无疑问是项目的一项可售物业。即便是不能办证出售的无产权人防车位，开发商也可以通过一次性收取几十年的使用费，变相出售车位。在此情况下，房地产企业继续将停车场视为公共配套设施是不符合经济逻辑的，应该将停车场作为可售物业看待。

其次，在停车场是可售物业的情况下，要不要多建就纯粹是个盈亏问题了。盈亏问题要靠算帐解决，不能凭感觉和历史经验。

以下内容就用数据分析举例，看看什么情况下应该多建地下停车场，什么情况下才应少建地下停车场。

一、建造成本：

地下停车场面积不计入容积率，不分摊土地出让金成本，构成地下停车场建造成本的项目只有建筑成本、资金利息两项。

考虑不同档次小区差别，设定3000元/㎡、4000元/㎡、5000元/㎡三个档次的建筑成本单价。按每年8%、占用三年计算建筑成本的资金利息。

二、税费：

车位销售需要缴纳增值税及附加，为简便计算我们设定为7%。结合行业常见水平，我们设定销售费用率为5%、管理费用率为1%。因为是测算保本价格，不存在利润，因此无需考虑土增税、企业所得税。

三、计算结果：

按照以上参数设定，建筑成本3000元/㎡的车位保本售价不到15万元，建筑成本4000元/㎡的车位保本售价约20万元。即便建筑成本达到5000元/㎡，车位的保本售价也不超过25万元。具体计算见下表。

通过以上测算我们可以发现，当车位价格达到25万以上时，项目多建车位就一定可以获得更多利润。当车位价格不足15万时，则一般不宜多建地下停车场。车位价格处于15到25万之间时，应检视项目的建筑成本，综合评估，最终决定建设方案。

总之，房地产企业不宜再简单以少建地下室、少建停车场作为项目设计思想。只要当地车位价格超过15万，就要认真测算、思考是不是应该多建地下停车场。否则，项目停车位配置不足，再漂亮的楼盘也没用，一旦导致居民生活不便，未来一定无法维持项目形象。

解决客户痛点，才能创造价值。在越来越多人拥有汽车，越来越多人关注停车位配置的环境下，聪明的开发商应该高配车位，从而形成卖点获得超额收益。