零售商圈及选址分析报告

       商店选址前首要的准备工作就是对商店地址进行周密的调查，列出一份详尽的选址调查报告，从而逐一分析该地方的选址的利与弊，最后确定该地址是否适合店铺的运营。

一、人口密度的普查

       一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。

二、了解该区家庭情况

        了解该地段家庭人口及收入水平，家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。

三、客流量的统计

       一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为：

1.各站上下车乘客人数历年来的变化。

2.上下车乘客人数愈多的地方愈有利。

3.上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。

根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。 一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如：

1.居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。

2.日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。

3.火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。

4.体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所。

四、分析消费者的购买力

       商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。

　    具体选址要求：

要求：立地条件：

（1）坐落于“生活道路”

（2）紧挨车站

（3）商圈内有足量的生活人口

（4）靠近集聚人的场所

（5）附近有办公楼街

（6）附近有单身宿舍或单身公寓

（7）房租应在一天的销售额以下

（8）竞争者较少

不适合便利店发展的因素：

（1）商圈内人口极少

（2）车流的动线很少

（3）地下店铺

（4）不能设店招与灯箱的店铺

（5）店铺的形状不规则