生死博弈的南通家居市场

南通市是个地级市占地面积8544平方千米，下辖3区、1县，（崇川区、港闸区、通州区、如东县），代管4个县级市（海安市、如皋市、海门市、启东市），2017年末，我市常住人口为730.5万人，市区人口约200万。

南通市区是指崇川、港闸、通州三区的总和，人口200万左右。三区之内成规模的家居市场共2390000平方米左右。从南往北，从东至西，若大大小小的家居市场都算，那就上百个。现在是几家欢笑几家愁。

开发区成规模的家居市场共：560000平方米。新开镇约20000平方米装饰装修材料市场；好一家约40000平方米家居综合市场；红星家居约500000平方米综合市场。

崇川区成规模的家居市场共600000平方米左右。工业展览博览会250000平方米，居然之家约80000平方米家居综合市场；北红星家居约40000平方米家居综合市场；新南方约150000平方米家居市场；东景国际约20000平方米家居灯具市场；月新家居50000平方米。

港闸区成规模的家居市场共约980000平方米。百安宜家一号馆、国际官馆、三号馆、进口馆约500000万平方米；财富广场；加达广场30000；万达广场；宜家50000平方米；红星美凯龙150000平方米；九洲国际约40000平方米；九圩港瓷砖卫浴大卖场200000平方米，美丽华红木家居馆10000平方米。

通州区成规模的家居市场通州区豪悦家居市场、东大家居等共250000万平方米左右。南通市三区内平均每个人配有家居商服面积约1.2平方米。正常情况下每个人的综合商服面积也不可超过1平方米，可见严重过剩！

所以，现在不少商场有场无市，不得不关门，如财富广场，加达广场，（南）红星家居商场，月新家居；更可怕的是，（南）红星家居商场经营萎缩，不能正常运营，正在审请破产。商场之间拉客大战，你死我活，零和博弈，使得商场租金每况日下，最低降到零（三年不收钱或更长时间不收钱），严重搞乱了市场秩序。（南）红星家居要关门，而（北）红星美凯龙正待开门。这种现象使家居租赁市场大受其害，一夜之间变空城，不难发生，市场主天天提心吊胆，岌岌可危。由于多家市场开放，经销商也必须多家设摊，这种不得不多头投资，加大了运营成本，而生意稀薄，经销商苦不堪言。

这种情况的产生，是规划商场的超过剩造成的。为什么规划犯错？一是好大喜功，区区块块都抓政绩工程；二是不懂市场经济规律，不懂商业房面积与人口的合理匹配。三是开发商眼红既得利益而盲目开发，害人又害己。

商业用房和居住人口的比例，目前没有新的国家标准。 很多年以前，国家关于城市商业网点的配套有一个指导标准，商业物业面积是总建筑面积4%，现在的情况是大大超过。商业配比（按面积），目前国内大多数城市商业物业面积占城市住宅总面积的5%至8%之间。    按人口计算的商业配比，一般发达国家是人均1~1.2平方米，我国是人均0.8~1平方米。

    商住用地，商业和住宅各占多少比例，控规指标是没有统一衡量标准的，这要看项目位置特点，当地商业发展状况，商业定位等多方面的因素综合考量，首先要进行市场调查和市场分析，然后确定商业定位，最后确定商业建设规模。可现在规划部门缺乏考量。

面对现在家居商场乱象，政府不管，管也管不了，那只能靠时间加新项目来蜕变。蜕变使商业房这个烂冬瓜变成有效资产。希望我们政府的规划部门及早醒悟，不能再放商业综合楼出来了，老老实实圈围墙建住宅房吧。不能只管容积率、建筑密度、绿化率，功能安排只让开发商自己说了算。否则，只能使有限的商业资源进一步分化，商业用房到处出现空城，这样的城市会贻笑天下，留下历史的话柄。