2007年以后大家普遍愿意买房，愿意房子作为投资的产物，是因为国家的政策的调整。
2007年物权法规定了：“国家保护私有财产。”这是一个比较大的变革。
总结下来就是8个字：恒产恒心，同地同权。
恒产恒心：你持有的资产是永恒的，那你的心就是安定的。
01 三次房价上涨
2004年放开房地产买卖后，中国的房价经历了三次大的涨幅。
2009年：经济复苏
因2008年金融危机，2009年国家投入4万亿来刺激经济。
2009年—2010年，两年时间，全国普遍涨了40%到50%
2012年：城镇化
2012年，国家提出城镇化是我国现代化建设的历史任务，要积极引导城镇化健康发展。引起房价的再次上涨。
2012年-2013年，两年时间，全国房价差不多涨了30%左右，有的区域甚至涨了40%。
2015年：棚户区改造
在中央和各地政府的推动下，全国的棚户区改造工作迎来了一波心的浪潮。
2015年底，到2017年，几乎所有城市房价翻倍。
棚户区改造带来的房价涨幅是历史空前的大。
02 北京房产市场
北京新房对于房价的影响，不太具有参考意义。
因为每年新房开盘的情况都不一样，政府让上市的多，开盘就多，卖的就多。这个是一直变化的。
从04年开始大规模的房产开发，经过很多年的发展，到了2018年19年，新房占比就不是主要的了。
北京是二手房为主的市场。
北京的二手房基本上是新房的4~5倍，是存量市场。
2016年北京新房供应少，出现了二手房占比83%的情况。
正常情况下，市场上的二手房和新房是7:3的交易量。
据统计现在北京二手房的存量是750万套，据官方统计北京人口2100万。基本上一户住2.8人。根据城市人口学是2.8这个数值，是比较合理的。
不过现在二胎放开了，数值可能会高点。
现在每年会新增5~8万套新房，也就是未来8到10年会增加100万套左右的房子，总体上北京的存量房是850万套左右。
从这角度来看，北京的供需矛盾没有那么突出。
北京的房子有央产房，公房，商品房、老破小等。
北京大概2万多个小区。如果是引入大小区的概念，大概是1万左右个小区。
其中老破小应该占比是三分之一左右。据官方统计，在中心城区有两千多个。但是统计口径不一样，数据不太一样，实际上不止这么多。
所以现在有大量改善型需求。
03 房价的涨跌
北京每月成交二手房的数值，可以看出北京房价的涨跌。
这几个数值过去数年，都被证实，而且未来也不会有太大的变化。
8千套：
当北京的二手房月成交量在低于8千套的时候，市场是很冷清，这个时候房价一定会跌。
月成交量如果低于8千，下跌的幅度会非常大。
8千~1万2千套：
当北京的二手房月成交量8千到1万2万套的时候，市场比较中性。
比如1万套左右，可能局部跌点，另外一些地区涨点，整体房价没有太大的区别。
如果数据是1万2千套，那市场就是不涨不跌，非常稳健。
19年的下半年基本上维持在8千到1万2左右。二手房房价基本没有变动。
1万2千~1万5千套：
当北京的二手房月成交量在1万2千到1万5千套的时候，市场很活跃，挂出的二手房可以相对比较快的出手，房价可能微涨。
1万5千~2万套：
当北京的二手房月成交量在1万5千到2万套的时候，涨幅就会比较大，比较明显。
成交量在在1万5的时候，会有2%到3%的涨幅。
2万套：
当北京的二手房月成交量连续两个月达到2万套。市场会暴涨20%，就是说房价在2个月内会涨20%
16、17年，北京出现过接近2万的情况，那是市场最好的时候。
今年因为疫情的原因，二手房市场比较冷清，但是5月份的成交量大概是1万5千套左右左右，里面包含一部分恢复性的上涨。
可以关注6月的指标，如果还是1万5千套左右，那房价应该就会有4%到5%的涨幅。
04 投资情况预测
房产是有轮动周期的，每个三年一轮，今年会有小涨，但不会大涨。
整个房地产不会一直这样不温不火。根据分析，2020年代（2020-2029年）的十年至少还有一次机会。，还会有一轮大概20%~ 30%左右的涨幅。
两会提及要增加普惠金融，很多资金还是会流向房地产。
从新房的角度来讲，房地产的想象力可能还会有奔头。但是总会有一个上限
预测2028年应该是房产价格的大限。
现在的房地产业绩在不断的增涨，每年递增，但是随着中国城市化进入到后半程，大致预判2018年之后，房地产到达顶峰，开始走下坡。到2028年之后房价会比较稳定。
05 学区房
北京学区房是比较热的，预测2025年学区房溢价见顶。
因为国家的生育政策，到2025年以后，购买学区房的需求没有那么多了。
2025年之前是可以买的，投资，居住。