上海房产律师：购房合同解除、购房者不再享受优惠，团购费应返还

一、裁判观点：

关于吴永福支付给茸启公司的10万元的性质，吴永福认为系购房款的组成部分，支付该款项后，享有以认购书约定的价格购买房屋的资格，故其支付10万元，目的是为了获得购房价格上的优惠。茸启公司收取系争10万元的法律后果是与吴永福形成了以《认购书》签订为生效条件，以翔良公司给予合同价款折扣为标的之预约合同关系。现吴永福与翔良公司签订的《认购书》已予解除，吴永福不可能再享受房价优惠的相关利益，故吴永福支付的10万元团购费应由茸启公司负责予以返还。

二、上诉人意见：

1.一审法院对10万元的性质认定错误。实际上，系争10万元本就系购房款的组成部分，支付该款项后，吴永福才能享有以认购书约定的价格购买房屋的资格，一审过程中吴永福亦是如此表述。因此系争的10万元本就是购房款的性质，一审法院仅仅以该款项并未直接支付给翔良公司这一支付途径，就直接认定系争10万元的性质为团购费，属于明显的定性错误。

2.一审法院判令由茸启公司直接承担责任明显错误。一方面，一审法院认定翔良公司与茸启公司系委托代理关系。茸启公司仅为委托代理人，代理的根本特点是代理人在代理权限内以被代理人的名义实施的代理行为由被代理人承担法律后果。亦因此，暂不论系争10万元的性质，茸启公司作为翔良公司的独家代理，吴永福要求主张10万元返还，即便存在返还责任，亦应当由翔良公司承担，不应当由代理人茸启公司承担。即便法庭坚持认为涉案10万元的性质不属于购房款，那也应当是翔良公司为了房屋营销给予茸启公司内部的营销款项，收取10万元本就是基于翔良公司的授意，因此即便存在返还责任，亦应当由翔良公司承担。翔良公司为了XX公馆的销售，存在包括“五万抵10万”等的优惠活动，涉案10万元本就是购房款，优惠已经体现在了房屋的购房价格之中。翔良公司是实际的获利主体，至于为何收取途径不同，也是基于翔良公司的授意，也即作为翔良公司给茸启公司的营销金额，或者说是佣金的一部分。既然茸启公司已经完成了房屋营销、销售代理等具体的工作，那么该笔金额茸启公司依法应当收取。至于客户最终是否退房退款，那也是与翔良公司之间的纠纷，与茸启公司无关，不属于同一法律关系。

三、被上诉人辩称:

被上诉人翔良公司辩称，不同意茸启公司的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。

被上诉人吴永福辩称，不同意茸启公司的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。

原审第三人张宗燕述称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

四、一审法院判决：

一审法院认为，张宗燕在XX公馆售楼处工作，茸启公司作为案涉楼盘的独家销售代理商，售楼处的工作人员系由其负责管理，其于2016年7月至10月期间每月定期向张宗燕发放工资，故一审法院确认张宗燕系茸启公司的员工，其收取10万元的行为属于职务行为。

关于吴永福支付给茸启公司的10万元的性质，吴永福认为系购房款的组成部分，支付该款项后，享有以认购书约定的价格购买房屋的资格，故其支付10万元，目的是为了获得购房价格上的优惠。茸启公司收取系争10万元的法律后果是与吴永福形成了以《认购书》签订为生效条件，以翔良公司给予合同价款折扣为标的之预约合同关系。现吴永福与翔良公司签订的《认购书》已予解除，吴永福不可能再享受房价优惠的相关利益，故吴永福支付的10万元团购费应由茸启公司负责予以返还。茸启公司逾期返还团购费已构成违约，吴永福主张其承担利息损失的计算方式并无不当，予以准许。茸启公司未到庭参加诉讼，且未发表答辩意见，视为其放弃其答辩权利，对此产生的法律后果，应由其自行承担。

关于吴永福主张翔良公司承担返还责任的诉请，系争10万元系由茸启公司收取，吴永福与翔良公司所签的认购书中约定的房款系直接支付给翔良公司，并由翔良公司开具收据，与系争10万元的支付途径并不一致，翔良公司亦否认办理过五万抵十万的团购活动，收取过系争款项，故吴永福该项诉请依据不足，不予支持。对吴永福主张翔良公司承担利息的诉请，亦不予支持。

五、二审法院判决：

本院认为，本案的争议焦点为涉案10万元款项的退还主体应如何认定。翔良公司委托茸启公司销售XX公馆房屋，并明确约定由翔良公司负责收取定金、购房款。吴永福支付10万元款项，以参加五万抵十万的优惠活动。该款项并未记载于吴永福与翔良公司签订的《认购书》中，翔良公司也未向吴永福出具收据，而是由茸启公司的张宗燕以个人名义出具收据。茸启公司并无证据证明翔良公司参与五万抵十万的活动并收取了涉案10万元款项，也无证据证明其将涉案10万元款项交付给翔良公司，且张宗燕的收款行为亦不具备翔良公司的授权。综合上述情节，本院认为无法认定翔良公司收取了涉案10万元款项，亦无法认定张宗燕收取款项并出具收据的行为系代表翔良公司，故翔良公司不负返还10万元款项的义务。根据在案证据，只能认定系茸启公司收取了吴永福支付的10万元款项，故一审法院判令茸启公司返还吴永福10万元款项并支付利息损失，具有相应的事实基础，本院予以维持。茸启公司的抗辩意见，缺乏证据支持及事实基础，本院不予采纳。