白蛇和许仙买房奇遇记（一）限购篇
——离婚购房算不算违约？
本故事人物，纯属虚构
如有雷同，那就是真的
01 缘起
话说白蛇和许仙夫妇举家从杭州搬到了深圳湾，为什么舍弃西湖美景搬到深圳？
因为要在深圳买房。
你可能说在杭州买房不香吗，为什么一定要在深圳买？
因为许仙夫妇听人说，买房要买“三中全会”——中心城市、中心区域、中心地段。虽然杭州也是座准一线城市，但毕竟不象深圳是标准的一线城市，论房产的保值升值潜力，深圳可能更大。
于是他们来到了深圳，成了深圳人。
可是他们万万没有想到，在深圳，在买房卖房过程中，他们遇到了那么多的坑，踩了那么多的雷，发生了那么多的纠纷，更没想到，他们会打那么多的房产官司，很多官司甚至成为了经典案例。
有人将他们买房和卖房的案例，汇集成册，名叫《白蛇和许仙买房奇遇记》，一时争相传阅，奉为“购房宝典”。
他们的奇遇，首先从购房资格说起……
02 为买房离了个婚
——签合同时没有购房资格，算违约吗？
许仙和白蛇看了海边的一套房子，就不想走了，因为这里依山傍水，南北通透，两口子是越看越喜欢，觉得这里比雷峰塔舒服多一点，马上就要下定金签合同。
不过，许仙也遇到一个问题：
自己家名下有两套房没有购房名额，怎么能签合同？
中介告诉他，名额不成问题，只要许仙和太太白蛇过几天办个离婚手续，许仙就变成“单身”而且名下无房，就有了购房资格。
许仙一想，会不会假戏真做？再一想，白蛇等了一千多年才嫁给我，肯定不会舍我而去。那就签吧，于是和卖家——法海签订了一份房屋买卖合同，并支付了定金和首期款。
可是，法海却始终不肯去赎楼。
许仙说，你看我，钱也交了，婚也离了，你不去赎楼就构成违约。
法海却不同意：第一，你在签订房屋买卖合同时，没有购房资格，合同无效，合同签了也是白签。第二，你是在签了合同之后才与白蛇离婚，所以，即使违约，也是你许仙违约在先，我法海不承担违约责任。
所以，这里有两个问题：第一，签合同时没有购房资格，合同有没有效？第二，签合同时没有购房资格，是否违约？
你同意谁的观点？
法院认为，第一，合同签订就有效，不管有没有购房资格。第二，即使卖方法海说的都是事实，也没有证据证明许仙签约后离婚的情形，对双方合同的实际履行造成障碍。
所以，许仙不违约，违约的是法海，该赔的钱还是得赔。
虽然中意的房子没有买到，但是法院不仅判决法海退还20万元定金，还判令法海赔偿了200万元的差价损失。这个差价，可是远高于合同约定的20%违约金哦。
法海可谓是赔了夫人，哦，是虽没赔夫人，却也折了不少金。
这个案例，总结下来是两句话：
没有购房资格，合同仍有效。
影响合同履行，才构成违约。
03 限购政策来了，购房资格没了
——限购政策出台，丧失购房资格，能解除合同吗
时间来到2016年3月初，深圳“325新政”出台的前夕。
如果许仙知道“325新政”要出台，许仙也许会买那套房子，但打死也绝对不会再那样签合同。
因为签合同时，许仙还没有购房资格，但是也相差的不远，他只需要再等一个月就满一年社保，具有购房资格了。
一个月很短。
因为许仙从签合同到付首期款，再到过户肯定不止一个月。
一个月又很长。
因为合同签订之后，不到一个月的功夫，深圳出台更严格的限购政策，非深户购房，要求社保缴费年限由一年变为三年。
这可苦了许仙，他原来只差一个月，社保就满1年，现在还要等两年多才有购房资格。
卖家法海当然不会等你两年多才过户，他可没有白蛇那么痴情，当然定金也是不肯退的了。
许仙只有起诉到法院，要求解除合同并返还定金。
而法海认为，这属于买方违约，要求许仙支付违约金。
谁有道理？限购政策出台，导致许仙触手可及的购房资格瞬间没了，这算不算许仙违约？
法院认为，新政出台导致买方丧失购房资格，属于不可归责于双方的事由 ，由此导致买卖合同不能继续履行的，可以请求解除合同。
所以，双方都有权解除合同，许仙不构成违约，法海应该返还20万元定金。
试想一下，如果签订合同时，许仙就具备购房资格，履行过程中出台新政，政府部门一般会出台“过渡期政策” ，也就是“法不溯及既往” ，许仙的合同仍然可按“旧政”正常履行。
但是，由于他签订合同时，不具备购房资格，所以按“旧政”他仍然履行不了，才会发生争议。
虽然新政出台，一般不会影响正在履行的合同，但前提是，你签订合同时至少具有当时政策规定的购房资格。
因为未来，谁也说不准。
总结一下：
“新政”不影响旧合同，旧合同要符合“旧政”。
欲知后事如何，请看《白蛇和许仙买房奇遇记（二）代持篇 ——借名买房合同到底有没有效？》