#Day40——第040讲 美国的房租管制

2019-07-24

1981年，三位诺奖得主哈耶克、弗里德曼、斯蒂格勒合著了一本书，即《房租管制：神话与现实》书中抨击了美国的房租管制(英美等国家出于历史原因对房租管制由来已久）,Assar Lindbeck（弗里德曼）的原话是“除了轰炸，房租管制是摧毁一座城市的最好武器。”

美国的房租管制法开始施行于二战后。《房租管制：神话与现实》第四章中对1906年地震后的旧金山和1946年实施房租管制后的旧金山两者租房市场进行了对比，简单说来就是

1.地震能摧毁房屋，但不能制造短缺。出人意料的是，虽然地震让一半的人口失去了家园，但通过查阅报纸发现，地震后的旧金山租房市场并没有出现房屋短缺现象。报纸上属意出租房屋的广告数量远多于求租房屋的广告，平均每10个招租广告才对应一个求租广告。是不是觉得很奇怪?因为当时的房价是随市场波动的，租金的上涨是自由的，一半的房屋被摧毁后房价上涨，在这种情况下价格太贵了人们就会寻求替代方案，有些人搬离了这座城市，有些人找亲戚朋友一起住。更重要是，我们需要认识到这种高房价只是暂时的，由于房租高涨，高昂的租金对投资人具有诱惑力的吸引，不久后一座座崭新的房屋就会矗立起来，使得房价回落。

2.价格管制不能直接摧毁房屋，却能制造房屋短缺。1946年，旧金山开始实施房屋管制，同样的报纸上配给住房却有租金的最高标准，在当时收取超过规定的租金是违法的。价格管制本意是为人们提供物美价廉的好房子，却取得了事与愿违的效果，由于政府施行价格管制，而且房东不能随意变更租约——租客在当时获得了稳定廉价的租房来源，这本来是件好事，但低廉的房价大大挫伤了房东的积极性，虽然租金进行了管制但没有限制房屋买卖，所以很多优质房源只售不租大大减少了市场上可租赁房屋的数量，供需矛盾加剧。其次，由于低廉的租金，很多房东都没有多余的款项来修缮、翻新房屋，和1906年刚刚经历过大地震的房屋相比，实施管制的房屋也是一片破败的景象，相差无几。

在2011年的纽约市，发生了这样一起诉讼案件：詹姆斯*哈门，控告纽约市政府征用了他的房产，却没有按照美国宪法的规定，给予他公正的赔偿。哈门先生有一栋房产，自己住一楼，楼上几层都用于出租，纽约市到今天都在施行房租管制，出租的价格管制在市价的60%左右，根据纽约市的规定，房东不能随意涨价，也不能把房客赶走，而且假设租客有亲戚一起居住了两年以上的话，即使租客去世，他的亲戚也可以享有低价房租继承权。哈门认为政府管制房租的行为实际上是征用了他的房产，要求政府作出补偿。

现实是案件上诉到了美国联邦最高法却没有得到审理，美国的房租管制仍在继续。

美国房租管制的实质是通过行政手段把有需要的穷人的负担转移到中产阶级的房东手上，这些伟大的社会目标的实现不应该是有赖于哪一个社会阶层的牺牲完成的。

经济学家弗里德曼有一段话：“一个社会如果把个人的权利置于公平之上的话，那么这个社会运行的结果，当然不会是公平的，但是它却离公平很近。而另一种社会，如果要把追求公平，放在追求保护个人的权利之上的话，这个社会就既不能保证个人的权利，也不能达到所谓的公平。因为每当你要去追求公平的时候，肯定会出现的结果，就是甲和乙两个人商量，怎么逼着丙去替丁做一些事情，而甲和乙还从中分一杯羹。”

思考题：租房买房是我们生活一个很大的开销，如果住房不搞市场化，改为政府给我们分房的话，那么我们的住房条件会变得怎么样?

答：上诉情况其实是体现了均衡两个字，在马粪争夺案中，我们已经做出了结论：公平的背后是效率的考量；鼓励人们创造财富，社会才会越来越好。