今天继续分享希夫兄弟的《小岛经济学》。
前文讲到，原本以手工捕鱼为生的小岛，自从发明了捕鱼工具和借贷思维，
全岛生产力迅速提升，岛民们丰富了衣食住行和娱乐运动。
当小岛人丁兴旺，百业萌发之后，大家为了交换商品和服务，【鱼】就成为岛上货币。
由于每个人术业有专攻，岛上生产效率大幅提升。
岛民们过上小康生活后，逐渐发展出了低风险储蓄的银行，高风险投资的股票和基金。
小岛基础设施愈加完善，对外贸易日益繁荣。
随后岛民们组建了国会、政府、法院、军队、警察体系，小岛取名美利坚合众国。
政府还成立了中央银行，开始由官方发行货币，并承诺兑换黄金。
但是美国政府无节制地发行钞票，导致持续的通货膨胀。
“幸运”的是，享有国际货币特权的美国，遇到了勤劳节俭的中国，世界格局开始重塑。
中国承接全球产业链和生产力，而美国转向高价值产业和服务业，引发全球经济失衡和货币战争。
美国由于无力兑现黄金，1971年宣布“美元-金本位”破产，走向超发货币的不归路...
在了解货币之后，今天就讲讲：美国房价是如何涨上去的。
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第十四章：棚屋价格是如何涨上去的
银行盯上了房屋贷款市场
尽管美国进行产业升级，转向发展高科技产业和服务业，但这些行业的投资并不十分稳当。
银行给这类企业提供贷款时，还是要谨小慎微，担心企业破产导致银行坏账。
为了刺激经济快速发展，让大家有钱一起赚，也为了满足国民拥有房屋的需求，
政府和银行瞄上了一个前景广阔的市场，那就是房屋贷款业务。
房贷：利润最大的一块蛋糕
原本，人们需要储蓄多年，再加上亲友的帮助，才能拿出一大笔钱来全款购买房屋。
自从银行开始推出房屋贷款业务，人们只需拿出一部分首付款，并持续还贷，就能早日买到心仪的房屋。
房贷业务首先吸引银行的是：很高的安全性。
由于有房屋作为抵押物，如果借款人无力还款，银行就可以没收房屋然后进行拍卖。而且对于银行来说，还有首付款作为安全垫。所以，综合来看，房贷可比商业贷款和消费贷款安全多了。此外，房贷业务有巨大的市场和利润。
每个家庭都希望拥有房子，购房又是多数人一生最大的支出，通常都会用数十年的收入来偿还房贷。
购房人通过信贷创造了大量货币，之后经由长期的还贷流入银行。
而售房人得到的售房款，也会存放在银行系统，可供进一步发放贷款。
许多人都以为，向银行申请的贷款是来自他人的存款。但实质上，存款大多是通过贷款创造出来的。
例如，吴京从银行贷款500万购买彦祖的房子，那么彦祖从银行拿到的这500万房款，就是通过贷款创造出来的。而彦祖拿到钱并不会取出纸钞藏在床底，这笔钱就还留在银行系统，相当于银行发放500万贷款的同时，也多了500万存款。
假设央行印发10万亿元投放市场，并规定存款准备金率为10%。那么根据10倍的货币乘数（即存款准备金率的倒数），全社会就可通过商业银行的信贷体系创造出最多100万亿元的货币。
这就是现代货币体系的核心：信贷创造货币。
存款准备金率，即中央银行规定每笔银行存款必须上缴央行的比例，以防止商业银行无限制发放贷款。
几乎每个家庭都因房贷与银行保持联系，这又有利于银行发展消费贷款、投资理财等其它业务，不断做大做强。
银行通过存贷款的利率差额赚取巨额利润，而这，可比经营实业轻松多啦。
房贷，正是各国银行业利润最大的一块蛋糕。
下面的图中，红色曲线即为房贷占比，深蓝色曲线为商业贷款占比。
美国房地产市场百年历程
与人类住房的历史相比，房地产的历史实在算不上悠久。
在农业占据主导地位的漫长历史中，土地并不稀缺。
稀缺的是农田、劳动力、应对自然灾害的能力，更为稀缺的是：和平。
直到近一百年来，随着科技水平进步、生产力大幅提升、城市加速扩容，
在经济健康发展的和平国家，特别是在这些国家的核心大城市，房地产的价值才日益凸显。
房地产市场的发展史，同时也是房地产金融体系的发展史。
而政府和银行两大角色，分别起到了至关重要的作用。
1930年之前，美国住房融资由承袭自英国传统的“暂时互助建房社团”所提供，后来逐步发展成储蓄借贷银行。
其特点是：银行资金有限，贷款利率较高，贷款金额较少——不超过住房价值的60%，而且贷款期限较短——通常为2年至11年，购房人的还贷压力较大。
美国19世纪中期铁路交通业的兴起，激活了铁路沿线的土地交易。
19世纪末的城市工业化浪潮，推动城市中心成为财富和权力的象征，闹市区的地价急剧升值。
随着美国各州相继开发，历史上发生了两次著名的房地产投机浪潮，分别是1880年代的加利福尼亚州房产投机和1920年代的佛罗里达州房产投机。
随后1929-1933年美国大萧条的来临，给处于第一次世界大战战后复苏期的美国房地产市场以沉重打击。
到1933年，大萧条导致工厂破产、工人失业，美国超过一半的住房抵押贷款出现问题，大量抵押房产被强制拍卖，失业的人民流落街头，美国房地产市场出现系统性危机。
为应对这场危机，美国胡佛政府和罗斯福政府相继推出各项法案：
1932年成立联邦住房贷款银行系统（FHL banks），以向发放房贷的银行提供资金流动性。
1933年成立房主贷款公司（HOLC），购买银行的住房贷款，并延长房贷期限、降低贷款利率。
1934年成立联邦住房管理局（FHA），为住房抵押贷款提供保险，并推出首付低至20%、期限长达20年、固定利率以及等额本息的住房贷款模式，大幅降低购房门槛，改善了房贷一级市场。
1938年成立隶属于联邦住房管理局（FHA）的大儿子联邦全国抵押协会（即房利美，Fannie Mae），通过购买房屋抵押贷款为银行提供房贷资金支持。这就是美国房贷二级市场的雏形，在未来的几十年扮演了极为重要的角色。随着业务发展，房利美将购买的抵押贷款打包成为抵押支持证券（MBS），并出售这种金融创新产品以进行筹资，即抵押贷款证券化。
房贷一级市场：即银行等贷款机构向购房者发放贷款的市场。
房贷二级市场：即房贷债权转让，以及房贷证券化之后进行交易的市场。
至此，美国住房金融体系的所有关键机构都已到位。
1940-1960年，在政府支持、金融创新、二战后军人退役等因素作用下，美国房地产市场蒸蒸日上。
仅仅20年时间，美国房屋自有率从44%提高到62%。此后直到2004年，自有率也才继续上升到69%。
美国联邦政府又于1968年从FHA的大儿子房利美拆分成立了担保机构政府全国抵押协会（即吉利美，Ginnie Mae），为抵押支持证券（MBS）提供保险；
又于1970年成立了FHA的二儿子联邦住房贷款抵押公司（即房地美，Freddie Mac），与房利美进行同质化竞争。
1990年前后，美国房贷抵个税（我国2019年，也只是实行房贷利息抵个税政策）等法案相继出台，进一步推动了房地产市场的繁荣。而银行信贷的持续宽松，也使面向低收入人士、利率较高的次级抵押贷款得以快速发展。
在1997年亚洲金融危机时，这些低质量的次级抵押贷款出现大面积偿付困难，使得美国次贷市场遭遇了一场风波。
在这场次贷风波之后，虽然发放次贷的主要金融机构大多被并购，但次贷埋下的危机并未根除。
90年代时，美国住房和城乡建设部（Department of Housing and Urban Development，简称HUD）给房地美和房利美（简称两房）定了目标：要让中低收入的群众能买得起房子。
而且还定下量化指标：要求两房30%的贷款提供给中低收入群众。到2007年的十余年间，该指标逐步提高至55%。
进入二十一世纪，伴随着政府政策促进和房贷利率的下调，美国房产市场进入新一轮高速发展期。
房地产业务相关的房屋建造、地产销售、装修装饰等业务也得到轰轰烈烈的发展。
美国政府先后宣布：买卖房屋得到的大部分利润可以免税，房贷利息也可以抵税，并且给予房地美、房利美这两大“半官方机构”更高的贷款额度。
有了政府的支持，商业银行嗅到了金钱的香味，于是不甘落后，纷纷降低了房屋贷款的首付比例要求和贷款信用标准，同时大举开展房屋净值贷款——可将未还清贷款的房屋进行二次抵押以套取现金，促使人们通过房屋进行融资和消费。
经此多措并举，银行发放了大量的房屋贷款。
2001年中国加入WTO后，依靠对外贸易赚取了巨额外汇，也购买了大量美国国债，以及房地美、房利美发行的房贷债券。在最高峰的2008年，中国曾持有超过4500亿美元的两房债券作为外汇储备。
利好不断下，人们认为购买房屋不仅是一笔可以承担的费用，还是一项重要的投资。
大家都相信房价永远上涨的故事，即使未来可能还不起贷款，也可以卖掉房屋获利。
房价高歌猛进，美国人信心百倍地按揭购房，二次抵押贷款消费。
政府、银行、地产商、房产经纪人、建筑公司、装修装饰业、家电业、汽车业......全都在这场盛宴中赚得盆满钵满，举国狂欢的情绪下，很少有人能抵挡住诱惑。
威力巨大的炸弹，即将引爆......
那么，今天就先讲到这里吧。
扩展阅读：美国住房金融体系
想学知识的同学请看图：
图右上角的联邦住房管理局/退伍军人管理局（相当于中国各地政府成立的“住房置业担保公司”）为高信用购房者偿还银行房贷提供保险（即一级市场保险），保险受益人是抵押贷款发放机构（图左下角）；
图右上角的政府全国抵押协会（即吉利美，我国尚无类似的抵押贷款政府担保机构）为以“高信用抵押贷款”作抵押物的抵押支持证券（MBS）提供担保（即二级市场保险），保险受益人是其MBS的投资者（即图中部最右的四类投资者）。
图中部偏右的两家政府支持企业，大儿子房利美在上/二儿子房地美在下（由政府提供资金和信用支持的抵押贷款二级市场机构，中国尚无类似机构）利用政府资金，向抵押贷款发放机构（左下角）购买房贷债权，并将其打包为MBS向市场融资。
“低首付的长期固定利率房贷”是第一层的金融创新，“房贷的证券化和市场化交易”是第二层创新。
创新又创新，大量的金钱就依托借贷的力量，像雪球一样滚动起来了...
很开心你读完此篇。
我是星辰，金融IT从业者。
已过而立之年，2020年是摸索前行的一年，和夕月一起立下了发文分享的flag。
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