非法转租的法律行为分析

非法转租是指承租人未经出租人同意而进行的转租。在非法转租中，承租人的转租行为是违法行为，承租人应赔偿出租人因此所受的损害，出租人也有权终止合同。但是，承租人与次承租人之间的转租合同效力如何认定？违法转租房屋又有哪些法律后果？

1、未经出租人同意，转租合同是否有效？

根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条，出租人知道或者应当知道承租人转租的，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持，应将非法转租认定为相对无效合同。

该司法解释并未直接宣示未经出租人同意的转租合同绝对无效，仅在异议期内提出过异议的出租人请求确认合同无效时，方可认定转租合同无效。

2、非法转租中承租人是否构成不当得利？

判断承租人收取的租金是否成立不当得利的问题，应从不当得利的构成要件入手分析：

1、承租人是否受有利益。承租人通过转租收取租金属基于法律行为而受有财产上的利益，为民法上的积极行为。

2、承租人通过转租收取租金是否导致出租人利益受损。承租人按照合同约定向出租人交纳租金，出租人的利益未因转租而受损。即使因次承租人原因导致房屋受损，也是由承租人向出租人承担违约责任或者损害赔偿责任。

3、承租人通过转租收取租金是否有法律上的原因。出租人主张转租合同无效，承租人已向次承租人收取的租金差额为不当得利，但要求返还此项不当得利的主体应为次承租人。

承租人通过非法转租获取的房租差价不构成不当得利。关于房租差价的性质，理论界有不同观点，但在司法实践中，法院一般倾向于认定房租差价不构成不当得利，在没有合同约定的情况下，出租人无权要求承租人给付该差价。因为出租人通过出租房屋所能获取的利益是固定的，也即房屋租金，即使承租人擅自转租并收取转租租金，出租人所能收取的租金也并不会因此减少，即出租人并不会因承租人收取转租租金而遭受损失，故承租人收取的转租租金不符合不当得利的构成要件。

3、房屋转租合同被认定为无效后的处理

房屋转租合同被认定为无效后的法律难点问题，即如果该无效的房屋转租合同事实上已经履行完毕或部分履行，应当如何处理？

在这种情况下，已交付的租金或者尚未交付的租金约定也属于无效约定，是否也应该返还？因为无效合同是不具有法律约束力和不发生履行效力的合同，其具有两个特征：一是无效合同具有违法性，即合同违反法律和行政法规的强制性规定，损害了公共利益和他人的合法权益；二是无效合同具有无效性，就是合同从订立时起，就没有法律约束力。对于已经履行的，应当通过返还财产、赔偿损失等方式使当事人的财产恢复到合同订立前的状态。

《合同法》第52条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，非法转租的租赁合同属于无效合同。民事行为被确认为无效后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对无效房屋转租合同的当事人来说，承租人在订立房屋转租合同时，应该了解转租人是否有转租房屋的权利，订立合同时应办理法律规定的登记备案手续。因此，转租合同中的承租人一方主观上是有过错的。而对转租人一方也是具有过错的当事人。所以，无效房屋转租合同的当事人双方都依法应当承担无效合同的法律后果。

4、相关法律规定

《中华人民共和国合同法》

第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《城镇房屋租赁合同解释》

第五条第1款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

第十八条房屋租赁合同无效、履行期届满或解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。