从”商铺变公厕”事件再次聊聊“售后返租”

“不操心，并能获得收益”是大多数投资客最希望看到的结果。然而，售后返租真的这么简单吗？

近日，一间委托给商业管理公司运营的商铺被改造成公厕的奇葩事件在网上引起了热议，虽然委托公司承认不符合协议约定并答应复原，但这件事对于投资客最直接的影响就是谁会愿意花钱购买被改造成公厕的房子做生意呢?

众所周知，商铺是专门用于商业经营活动的房地产，是经营者对消费者提供商品交易、服务及感受体验的场所。

而投资客在购买商铺时，往往会因为开发商或商管公司卖力吆喝的“售后返租”而心动。

“不操心，并能获得收益”是大多数投资客最希望看到的结果。

那么，何为售后返租？它到底会给投资带来这样的影响？

何为售后返祖

商业地产中的酒店、长租公寓和集中式商业，需要物业在统一管理运营下才具备保值升值的潜力。但这对于大多数开发商来说，自持要沉淀非常大的资金、还要有不断调整的漫长过程，导致财务成本会非常重，所以会通过销售部分物业来回笼资金。当项目散售出去后，如果又想达到统一运营的目的，就需要将这些公寓或商铺从不同的投资人手中签订取得一定期限经营权的协议，这个过程就是“售后返租”。

简单来说“售后返租”，就是开发商为了回笼资金，同时又为了保证对整体物业有统一规划运营的权限，在出售后的一定年限内由相应运营公司委托管理并按约定方案支付给小业主回报的一种操作手法。“售后返租”是解决资金回笼和统一运营两个矛盾点的桥梁和模式，也正基于此被广泛运作到商业地产的营销活动中。

售后返租的回报方式有固定和浮动回报。固定回报是指在签约年限内按固定点数方式支付返租回报。比如签N年租约，前两年或者前三年的返租回报抵扣房款，剩余的N-2(N-3)年按照约定的固定回报率来支付。目前以公寓类产品居多。  浮动回报模式是指按照运营公司实际租金收入进行分成，当然小业主占高比例。

当然也有混合模式，即在协议中含有固定回报和浮动回报。比如签下N年租约，前三年的返租回报抵扣房款，第三年到第五年按照固定方式返租，第六年到第N年按照实际租赁的租金进行分成。随着投资者的日趋理性、开发商的务实，混合回报和浮动回报模式会成为主流。

谨慎对待售后返租商业项目

售后返租是解决销售（资金回笼）和自持（商业增值）之间矛盾的可行模式，对于集中式商业体商铺的投资者也是一种保障。遗憾的是现实中更多仅仅作为营销道具而非解决方案，投资者得到的不是保障而是“忽悠”，所以此类商铺需谨慎。

1.谨慎投资固定回报返租的商铺。为利于销售一般会将固定回报点数设定较高，而市场真正租金是很难匹配，最终成为“忽悠”的道具。

2.谨慎投资没有或少量自持集中式商业体的商铺。一个集中式商业体销售比例在50%之内较为合理，可以为后期运营规划调整预留较大的空间，即使销售的商铺暂时出现问题也不妨碍剩余体量的正常运营。

3.注意返租到期后的安排。如果出售方希望项目能持久运营，必然会考虑返租到期后的安排。返租到期后没有下文或敷衍对待，那就要谨慎考虑。

“商铺变公厕”也反馈出投资风险

“商铺变公厕”事件表面上是委托方没有知会业主就私自改动商铺用途，但笔者实地走访认为核心是投资的谨慎度不够。

此事件发生在人民汽车城项目，销售人员告知商铺均为五年固定回报（总计返租32%）并一次性抵扣购铺款，五年后返还再依据实际情况待定。本文不探讨项目和汽车行业的发展潜力如何，单纯从固定回报、一次性抵扣和到期没有明确方案这几点就可初步判断投资该项目商铺需谨慎对待。目前“商铺变公厕”的业主已要求退铺并准备进入法律诉讼程序，但其他业主又该如何呢？

商业售后返租本身并无不妥，是矛盾调节的产物，但太多开发商和销售方仅仅利用这种模式做营销道具，最终变成投资者的陷阱并产生众多不良影响。商铺变公厕的案例也告诉我们，“售后返租”商铺的投资更考量眼光，对开发商和运营商也有较高的要求。