业委会备案背后的隐情

同志们，大家好，我是物业小白，很高兴又和大家见面了。今天，让我们一起继续学习物业行业的正统知识以及分享关于物业方面的边角料趣闻。

小区的业委会筹建工作虽然跟物业没有多大关系，但是业委会成立后将会对物业工作产生很大的影响。所以，每一个物业管理者都需要了解业委会成立前后的各种流程。以便往后的工作方向更加的有针对性，更加的有实际效果。本期内容，我们来讲一讲什么是业委会的备案制度。

《物业管理条例》有文：业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列资料向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案：（一）首次业主大会会议记录和会议决定；（二）业主大会议事规则；（三）管理规约；（四）业主委员会首次会议记录和会议决定；（五）业主委员会成员和候补成员的名单、联系方式、基本情况等等。

街道办事处、乡镇人民政府对以上资料进行核实，符合要求的，五个工作日内予以备案，并出具业主大会、业主委员会备案证明。业主委员会必须持备案证明申请业主大会的“统一社会信用代码证书”，向金融机构申请开立账户，并持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。在后期的事务管理过程当中，现实管理情况与备案内容发生变动的，业主委员会应当自变动之日起三十日内，向原备案机关给予变更备案。

由此可见，新成立的业委会，只有办理了备案登记，方能以业委会的名义进行相关工作。备案从字面意义上理解就是存档备查。当今社会各方对“备案”一词存有两种观点：

第一种观点是：备案是一种告知，不具有行政许可性质，对业委会的选举结果不具有审查性，而是一种公示性，告知性备案。不是行政许可，没有行政管理的性质，不具有可诉性。备案的目的仅仅是存档备查。业主委员会是小区业主通过召开业主大会投票选举产生的自治组织，行政机关无权干涉业委会的成立与变更。是结果性备案，非审查性备案。

另一种观点是：备案具有行政确认的性质，是可诉的具体行政行为。物业管理条例规定：业委会选举结束三十日内，持选举的相关资料到物业所在地的区，县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处备案。由此可见，房地产主管部门，街道办事处负有对辖区内依法成立的业委会审核备案的法定职权。有着行政监督管理的性质，因此有可诉性。所以，业委会的备案是是审查性备案，而非结果性备案。

从执行层面来看，第二种观点更多的被采纳，也就是说备案是自带审核与审查属性的。行政确认是行政机关依照法定程序，对既定事实或关系的确定，认可和证明，业委会备案的目的并非在于限制备案事项法律效力的发生，而在于通过备案为业委会披上国家承认的合法外衣。行政确定历来被作为一种重要的行政分类而存在。只有备案完成，拿到备案证明，才能篆刻印章。备案行为实际上是备案机关对业委会合法成立，具备主体资格等一系列的事实认定，其结果对业主或其它利害人的权利义务能够产生实际影响。

简单点理解，你物业要干什么事，小区内部管理有什么异动，你要告诉政府相关部门，告诉他们你在干什么，就是让他们知道你做的事情有没有违规，如果存在不合法的情况，他们是有权制止并废除你的备案合法性。是不是觉得没什么自由呢，没办法，在人家地盘上混饭吃，就得遵守人家的规矩，都是这样干的，随大流就好了。

在与物业相关的法条当中，经常会看到区、县、乡镇人民政府这个词，有些人是看不太懂的，如果物业要办什么事，需要政府支持或调解，除了找社区、找街道之外，那还要找政府，政府那么大，那么多部门，具体管事的是谁呢，具体找哪个部门呢。其实法条里面经常提到的区、县、乡镇人民政府，就是指管理物业业务的相应科室部门，一般是指“住房保障和房屋管理局”，这就是我们经常讲到的房管局，该局下设物业科，也有叫物业办的，在里面上班的这些人基本上都是管物业这摊事的。物业公司找到他们，算是烧对了香，找对了门。

当然，也不是一概而论的，有很多地方根据其体量，人员配备，城市规模等因素，其行政职能的区划也各有不同，象是在南方地区，对于城市管理行政执法局，我们就叫城管，而北方往往叫执法局，不光叫法不同，其职场范围也有很大不同。南方大城市的执法范围会分得更细，而北方的执法局往往是综合管理，眉毛胡子一把抓，管很多事情，权力很大。有些地方管物业的也可能是住建局，也有可能直接分到了街道，反正无论怎么分，管物业这摊事的部门总是存在的，我们去到不同的地方要了解自己所属行业的政府主管部门，跟这些人必须得搞好关系，不然，给你穿小鞋的日子有的是。

好啦，本期《物业小白公开课》就到这里了，感谢各位捧场，如果三观同频，请点赞鼓励，如有不同意见，请评论留言。就这样吧，同志们，咱们下期再见。