楼市节选

我们知道，国内楼市一直是市场与行政管控相结合，在短时间内，房价受到楼市调控影响，但从长期看，左右房价方向的两个主要因素则是“住房供需”和“货币政策”。房子的本质属性是居住，即使拥有多套房的投资者最终也会把多余的房产转卖给刚需购房人群。所以，人口多少决定了住房需求数量。

按照目前公认的达到初级发达国家城市化水平为70%（美国已超80%），为什么要看这个指标呢？因为在达到这个指标数据之前，都属于快速化阶段，而到70%以后，城市化率会显著减缓，所以，真正影响房价的是城市化70%之前的阶段。截止到2018年末，我国户籍城市化率为43.37%，常住人口城市化率为59.58%，两者数据背离是因为我们特殊的户籍制度作用结果。鉴于一些常住人口事实上已经在城里购房，如果把这个数据按7折、并以城市住房作为城市化率算，那么实际城市化率应为43%+11.2%=54.2%，也就是说，要达到70%城市化率还有15.8%，按照现在年均城市化率1%算，考虑增速有所放缓，初步估计实现70%城市化率还需要15-18年时间，这是未来住房需求端。

与之对应的，住房供应方面。最近5年，我们住房年竣工量差不多在10亿平方米左右，新增住房量为1000万套左右。按照近5年年均1500-1700万人城市化人口来算，住房供应量基本能够满足需求。但这些年，刚需进城的同时，城市居民改善群体也比较活跃，这就造成住房供应与需求存在背离，也是这些年房价上涨的本质因素。

还有一个货币因素。1989年时，全国货币供应量M2是1.2万亿，到2018年末时，达到创纪录的182万亿，净增长151倍。假如30年前，一件商品正好5分钱，一套房子总价正好2万元，那么，现在这件商品变为5元钱，房子总价变为200万。你会发现，这不过是商品价格同比例放大而已，这正是货币与房价关系的奥秘所在。

第二个问题，将来房价还会继续上涨吗？

相信不少人（或购房者）都有这样一个疑问：任何商品都不可能只涨不跌，房子也不可能例外。那么，房子到底什么时候才会下跌呢？从这些年房价运行轨迹来看，“有涨有跌，涨多跌少，呈螺旋式上涨”。通过上面分析，可以肯定的说，未来房价肯定还会涨，也还会跌，但总的方向还是会向上，只有当达到初级发达国家（城市化率70%）才会显著放缓，加之货币超发速度明显放缓，房价才会处于一个反复状态，但也不意味着跌，只是房价涨得太慢，实际上就属于亏损罢了。美国今天的城市化率即使超过80%，房价该涨时还是在涨。

第三个问题，2025年时，现在市价150万的房产能值多少现金？

从上面的分析得知，未来房价继续上涨是大概率，虽然期间会因为国内外因素、调控政策影响，使房价在短期内波动幅度变小，但这都不改长期趋势。下面我们以2025年为一个时间节点，现在市值150万的房产能值多少现金？专家分析让我坚定选择。主要3个方面：

1.整体房价涨幅。我们以2008-2018数据为参考，国内新建商品房均价年均涨幅为8.5%，期间房价快速增长的两个关键支撑因素：一是城市化率年均超过1%，货币供应M2处于两位数增长。但在未来几年，到2025年，这两个因素都会不同程度下降，年均城市化率应该在9.5%左右，而货币供应差不多降至7-7.5%区间，据此，我们预计房价年均增幅将降至7%左右。结果预测就出来了，到2025年，全国所有住房平均增长幅度差不多在45-50%之间。

2.房价涨幅因城而异。这轮长达3年的房价上涨，一些三、四线城市涨价幅度并不比一、二线城市低，原因就在于有“楼市战略去库存”支撑，货币化安置政策更是直接推升房价快速上涨，这属于短期政策因素，所以，不作为我们长期楼市趋势判断。按照前面逻辑分析，货币因素只是一方面，而另一个人口因素也不能忽视。可以肯定的是，未来人口净流入城市，特别是小学生人口快速增长的城市，其房价增幅会显著高于人口增量趋缓或者不增长城市，到2025年，再次翻番也是很有可能。反之，那些人口净流出城市，房价处于多年滞涨也是有可能的，即使涨一些，也不能做到资产保值。

3.房产税会影响房价上涨吗？到2025年，我们不可回避的需要面对房产税这一新生事物，如果不出意外的话，2025年即使达不到全面开征房产税条件，但在部分城市试点推广倒是有一定可能。在此，我们需要有两个认识，一是房产税本身不是为降房价而设计，它只是作为一种后土地财政时期的税源补充，需要考虑市场的承受度；二是房产税征收必须以房子为基础，否则如果大家都把多余的房子抛了，税源基础也会大幅缩小！所以，从这两方面以及国际经验看，房产税还是会保障房地产健康平稳发展，不会影响房价长期走势。