买二手房流程和注意事项

记录一下近期全称参与的买房过程，也上网查了很多买房流程和经验，以后再买房的话，可以少踩些坑。

前期准备：

1. 由于钱存的是定期，到期后提出来才能确定买房日期，钱凑得差不多了就开始看房
2. 根据地方政策，是否满足购房条件：缴满公积金一年 + 落户
3. 打算3成的首付+8万的其他费用，按照手上有的资金，找寻大约130w左右的房子，因资金有限房子暂时不重新装修，能直接拎包入住

寻房：

刚开始在安居客上找，但黑心中介太多，于是后来找了贝壳，说是链家旗下的真实房源，所有房源共享，找地段，
地区：根据城市划，寻找地铁沿线或者快要通地铁的地区，周围交通便利、
学区：幼儿园、小学，中学（主要看中学），
小区：绿化面积不能过低，周围目前或未来有公园或广场，容积率越低越好
楼层：总层（7-11层），不喜欢高层楼，未来转手没有低层楼有优势，以后底层装了电梯，瞬间变洋房，楼层选择中层，低层太吵、光线不好；高层漏水。

在找中介看房买房之前，查询自己的征信记录、是否符合购房条件、公积金贷款能贷多少

找中介：

1. 房子找好后，就联系中介看房，或者找中介推荐房屋，通过跟中介交流，看此人是否靠谱真诚，也可以多找几个中介看看，多多益善。

2. 中介看房时需要询问的具体事项:

   1. 中介费：大概多少，能否优惠

   2. 房屋年龄：询问查询该楼层的年龄、自己找人打听房屋年限，核实下，防止因年限虚报，导致银行评估过低，首付变高

   3. 贷款额度：需要问清楚因房屋年龄较久，房屋的贷款额度，一般中介有交易过周围的房子，对年限有个基本了解，考虑是否影响首付比例以及后续贷款总额

   4. 贷款年限：根据自己的薪资流水，看自己能贷款多少额度

   5. 贷款方式：建议公积金有多少贷多少，询问房东是否接受用公积金贷款，公积金贷款下来会慢一些
      组合贷（公积金+商贷）:

      优点：公积金费率低，可以省一笔不小的费用，

      缺点：根据每月交的金额以及余额、影响你整个公积金的审批额度；公积金一生最多只能带两次，且流水不能造假、很多开发商和二手房房主都希望走公积金，审批流程会比较久（大约6个月）、回款较慢、所以需要问清楚房东是否着急用钱，是否可以走公积金贷款；

      纯商贷：
      优点：贷款审批会很快，
      缺点：费率较高

3. 看房需要至少看三次：白天看光线、晚上看入住率和噪音、雨天看是否漏水；询问周围晒太阳的大妈大爷，是否是凶宅

4. 在未做决定买房或欠缺手续之前，若中介希望你和房东谈，不要当场签约、即使说后面有人也要看房这类的话，如果还犹豫，可以看贝壳看房记录，这个中介带人来了几次。

5. 如果中介费贵的话，可以找周边小一点的正规中介去办理买房，中介费基本能谈到1-2个点

谈判 &签合同

1. 决定好房子后，开始长达n小时的谈判 （带上水和食物）
   1. 谈房屋价格
   2. 首付款占多少
   3. 贷款使用什么方式
   4. 各项房屋费用：契税、增值税、个人所得税（可以让房主给缴）
   5. 中介费：市场规定最高中介费（居间费）3%，除了链家是3（说是可以低至2.85），其余中介都可以折到1%-2%（对半砍）、要求中介提供一份需要缴纳的所有中介费明细（包含贷款申请费等）
2. 先去房管局查询产调、或者看中介能否当场查：产权是否清晰、有没有查封、有没共同抵押、晚上可以去溜达溜达，看是否有租户
3. 签约买卖合同：确认产调查询没有问题后；看签合同的人是否房本人证合一；自己的个人征信没有问题；就签订买卖合同、付定金4-5w
   合同必备条款：
   1. 包括房屋面积、附属的设施、家具家电、金额及付款方式、土地使用年限、房屋交付的期限、违约责任等
      确定交房日期、首付付款时间、尾款付款时间、过户时间
   2. 注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日
   3. 中介需明确写明中介费和代理费的用途
   4. 交房的时间一般是过户后交房和卖方收到所有房款后交房， 具体双方商议， 是空屋交还是带家电交（家店需要列出明细，最好拍照、避免日后卖家偷梁换柱）， 这些都要确认好并写进合同；
   5. 中介费尽量分三次给：付定金、首付、尾款，防止中介收了钱好好办事

网签/面签

1. 目前可以分网签、面签 （后续具体还没有实施）
   1. 网签（网上查询资料）
   2. 准备材料：户口本、收入证明、半年银行流水、无负债资产证明
   3. 对方：户口本、身份证、房产证
   4. 签署银行贷款的协议书（同意他们的房子出售给我，然后抵押贷款）
   5. 房主去办了一张银行的一类储存卡 （一类储存卡当天交易额数大，看是否不限额）
   6. 银行审批材料：若是有信用卡未还清，银行要求还清并让信用卡的银行出具结清证明
2. 大约10天后，银行会打电话说审批通过了，进行下一个交易，但你需要留个心眼，假装买家给银行贷款中心打个电话问问具体情况
3. 与中介约好去房地产交易中心，签协议，这个协议是为了备案过户
   二手房成交有三个价格：实际成交价、银行评估价、地税局评估价，纳税标准是按照高者来收取，所以这个协议上的实际成交价尽量低一点，补充协议里面可以写真实成交价，可以少交很多个税。

待补充