大家好，我是沐晟，祖籍四川，常驻重庆，供职贝壳集团。链家江北营销总监。
销售出身。我不知道有多少人对销售有过这样的误解，找不到工作了就来干销售。而我当年从事的是房产经纪人，这是销售行业当中最被忽略误解的一个行业。
认为销售找不到好工作，就来卖房子，卖房子还是最差级别的，干中介，大部分认为中介初印象就是，学历低，素质低，态度不好，骚扰电话，功利心强，有这么一家企业却走出了一条当下看来比较成功的路。是的，他就是链家，链家呢就是中介发家，现在孵化于链家的贝壳找房本月十三号就会正式在美股上市。
在这里分享的第一个点就是：销售本身因为是和人接触最前线频率最高的商业活动，这必然反逼着从业人员要想获取更好的回报，就不得不全方位的提升自己，良好的逻辑表达能力，全面的思考能力，周到的服务能力，专业知识齐备，要懂税法，公司法，懂土地流转政策，一二级市场分析等等等。
要想快速提升自己那么最好的选择就是去做销售，如果要更快速的提升自己，就来做房产经纪人把。
好今天的分享的主题是普通人最实用的购房策略。我的分享没有太多乱七八糟的专业术语。要的是能听明白，哪怕是听懂一点点 。毕竟对于大多数购房者来说，买房是人这一辈子最低频次的消费之一，可能跟结婚差不多。
分享之前呢，我先讲一个观点：房子，不是我们的目的，只是我们在生存生活的一个刚需。好的是，这个刚需随着时间杠杆的拉长，他会增值。别抱有太深的感情，他只是身外之物。
第一个点：当下环境要不要买房
我先给答案，肯定买。
我从14年入行，当年北京出现最严调控令国五条，全国房产市场一片哀嚎，以重庆为例子：三月交易量一万三千多套，四月份骤降到3000多套，我就是在那个时候加入这个行业。
从那时候我接触的每一个人都说房子要跌，不要买，泡沫太严重了，国家肯定会调控。不然普通人肯定买不起，当年我半信半疑，到现在给我的感觉完全是鬼扯，当年在我这里拿着六十万可以买高档小区三房的那个婆婆，现在连首付都不够，钱还贬值了20%
为什么要买呢？
1，国家宏观政策原因，每个地方政府特别重要的税收来源是跟土地挂钩的。
2，国家大政方针要城市化率，目前全国城市化率官方数据是53% 举例发达国家80还有很大的举例，按照政府的规划，还早。
3，都说人口红利期已经过了。在我看来现在才刚刚开始，大量的务工人员涌向大城市（小城市里外），城府费尽心思拉龙各种人才，这些人在城里来了，住哪里？
4，最后才是所谓的抗通胀，经理股市连续5次熔断目前A股大繁荣，这时候高位套现的钱到哪里去？继续到股市？风投？只有一个流向就是房产市场。
5，银行政策：连续降准放水，股市进不了资金，钱往哪里汇集？房产。
国家只会让房子稳步上涨，以抵消通胀带来的社会伤害。
第二个点：买房买哪里？（什么样的房子好卖）
先说观点：买房就买高配，大城市，地段好最好是学区，另外一定要现房。
1，大城市战略：马太效应，大城市只会越来越大，二三线城市只会加速人才流失。小地方的人才虹吸和经济体量支撑不了高房价。
2，买高配：别贪便宜，买的前不着村后不着店。时间成本才是最大的成本
3，买重点需求满足项：重交通，就买轻轨房举例：
只有这样，房子买过来别想着住一辈子，要想着卖。什么样的房子好卖？
第三个点：买新房还是买二手房？
观点：本金充裕，买大盘开发商选最好的地段最好的楼层。若不是，上二手
1，大城市的新房，想都不用想很偏，如果是承诺规划各种配套，齐全又是大开发商，也不会便宜。
2，新房是用时间换未来，亚准了大的趋势还好，比如说17年到19年这一波，整个重庆房价翻了翻。找谁说理。这两年买过来房子住不了不说，还得还贷款，亏不亏？等到交房的时候，你搬过去还得等几年才能到达你现在的居住需求的水平。
3，潜在风险，毕竟你看到的新房所有样板间都是小尺寸摆放的最佳比例，看着是舒服，你买过来可能真不一样。另外就是地理位置啊，交通配套啊都是未知的。把一个水沟说成一条河也没有不可能，当然这是夸张的说法
4，二手房，所见即所得。成熟地段成熟配套，即买即用。
第四：二手房怎么选
1，选地段
2，查开发商
3，看楼下中介多不多
诀窍：哪里有链家，有中介公司，就在哪里去买。
这里的房子好卖：
第五：贷款还是全款
如果不缺钱，我说的不缺钱是指 那种五百万和一千万拿出来没感觉的主，一定是要全款买最好的房子。
若不是，就贷款吧：
东拼西凑点首付，然后每月还月供，看似利息高，别忘了，最终咱的房子是要卖的，更何况根据前面的选择，您的房子一定会增值。到时候卖了再换一样的。更何况长期来看，我们的收入会增长，而我们的月供，是固定的并且会贬值
第六：等额本金还是等额本息
一般半吊子专家会建议你选等额本金，因为前期你还的本金要多一点。
但是，综合资金成本来算，只要是在一半的贷款年限之内提前还款，资金成本都差不多，但是等额本溪每月的资金压力却要小的多。
第七：首套买大还是买小
最好起步3房，二胎开放，社会发展，1房逐步会被长租公寓取代。3房到后期会成为整个房产消费市场的主流。要个卧室吧？要个客房吧？要个书房吧？最基本的配置。我的切身经历
第八：共同贷款还是一个人贷款
能一个人就一个人，别两个人。不然连操作的空间都没有了。浪费了购房资质。
第九：夫妻两个人买房上一个人还是两个人？
如果是婚前，一定是两个人，避免风险。如果是婚后，随便都可以。法律规定存续期间所有收益对半开。并且花几十块钱可以随便变更。这都不重要。
第十：买房要不要加上小孩的名字
加，以后赠予或者继承的时候，少交税
今天分享大概就这么多，因为时间仓促，说的比较大条，欢迎私聊。