房东：小区业主反对开宠物店，租客16万装修费凭什么由我来担？

01 案情简介

房东葛先生出租了一个商铺，才一个月的时间，不仅租金几乎没有收到，还倒赔8万元装修费。这是怎么回事呢？

原来，在2017年，房东将一个400平米的商铺租给了租户谢女士，写明用作“宠物美容”，并且配合租户在管理处办理了装修许可证。可是，租户装修施工过程中，遭到了小区业主的强烈反对，拉横幅、贴封条，管理处也不再同意继续装修，合同无法继续履行。

02 争议焦点

因为小区业主反对，无法装修并使用租赁物业，到底是谁的过错，还是说双方都没有过错？

房东认为，这是小区业主和管理处的原因导致不能装修，我没有过错，损失各自承担。

一审法院认为，因小区业主反对，管理处不同意装修，故双方租赁合同无法履行并非基租赁双方任何一方的过错。根据法律规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除，装修损失由双方按公平原则分担。一审法院判定，双方合同解除，租赁保证金退还，房东向租户退还已付的首月租金的一半2万余元，另赔偿一半的装修损失8万元。

房东不服，提起了上诉。

深圳中院认为，出租方应当保证租赁的适租性。何谓“适租性”？就是出租方应保持租赁物符合约定的用途。双方合同约定了租赁用途为宠物美容，系合法正常的商业用途。

租赁商铺在装修期内因为案外人反对而未能继续装修经营，属于出租方未能保证商铺的正常使用用途。一审法院认定出租方对租赁合同无法继续履行没有过错，有所不当，应予以纠正。但是承租方没有提起上诉，视为服判。

言外之意，如果承租方提起上诉的，会认定为出租方违约，有可能出租方承担全部损失，那样，房东就得退4万租金，赔16万装修损失了。

从这个角度来看，房东似乎应该庆幸才对。

——案号：（2018）粤03民终8820号

03 裁判规则

因案外人反对装修，导致承租方无法实现双方约定的租赁用途，视为出租人违约，应承担全部违约责任。

04 律师建议

1､承租方应明确租赁用途，约定出租方保证义务。

2､出租方如写明租赁用途，可约定承租方自担责。