过户登记请求权与抵押权、一般金钱债权的权利冲突解决
-基于《九民纪要》背景下的视角
一、引言
在分别代理了民事执行程序中案外房屋继受人、申请执行抵押权人、一般金钱债权人的案件之后，笔者发现，针对上述权利冲突解决的法律法规依据虽然比较明确，但基于法律解释的不同，造成了目前司法实践的诸多乱象。
执行程序中，对于未过户的房屋买受人的期待利益已被我国司法解释予以确认。但是该请求权的性质是什么，为什么司法解释规定条件的案外人请求权能够对抗债权人一般金钱债权请求权呢？对抗的法理何在？此处对抗的一般金钱债权是否包括抵押权？以上问题，均未形成较为统一的观点。
二、相关法律规定及适用
上述权利冲突问题的主要规定为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议案件若干问题的规定》）第二十七条、第二十八条。
第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”
第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
按《执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定的理解，除非法律、司法解释另有规定，那么抵押权作为优先受偿权的情况下，案外人的要求排除抵押权人作为申请执行人的执行异议将不被支持。
然而，在《执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条做了买受人满足所列条件可以对抗执行的规定，这项规定是否排除了抵押权适用呢？换句话说，第二十八条是否仅仅是二十七条的例外情形，在执行异议之诉中，一直存在不同种类的判决，即使是最高人民法院，也存在截然不同的态度。
对上述二十七条、二十八条的不同理解将带来什么结果呢？如适用二十七条，即使案外人满足二十八条的各项条件（查封前签订合同、占有、支付全部价款、非自身原因未过户），案外人房屋买受人的过户登记请求权也无法对抗房屋的抵押权，最终无法实现房屋的过户，仅能享有对房屋出卖人享有债权，而这种情况下，往往存在房屋出卖人已经破产或者无力承担债务的情形，房屋买受人将不得不面对房屋价款无法追回且另需要寻求新的住处，真可谓“赔了夫人又折兵”。
如适用二十八条，则房屋买受人的过户登记请求权排除抵押权的执行，而这并不是房屋买受人的最终目的，其最终目的是实现房屋的过户登记，此处也存在司法实践中的裁判不统一的情形。实践中有两种观点：一是判决因案涉房屋存在合法有效的抵押权，故不具备过户的条件，从而驳回买受人过户登记的申请。二是判决直接涤除抵押权，配合办理过户（判决理由建立在物权期待权排除了抵押权的执行，抵押权无法实现的前提下，结合抵押权的立法本意系保证债权的实现）。可见，即使房屋买受人取得执行异议胜诉判决，也并不一定能达到房屋过户的目的，后面仍需要去打一场确权、涤除抵押权、请求过户登记的诉讼。如房屋买受人最终实现诉求，抵押权人亦可能面临因地处抵押权而使得巨额债务无法获得清偿的情况。
三、物权期待权的界定
如只是从文义解释和体系解释上来寻求答案的话，恐怕很难得出有效结论，所以此处需要明确物权期待权的性质。针对物权期待权的性质问题一直没有停止过，有法院认为由于未办理过户手续，案外人未取得物权，享有的过户登记请求权是债权性质的请求权；有法院认为房屋买受人办理过户登记的请求具有物权属性，应受法律保护；有法院认为案外人的过户登记请求权虽然是债权性质，但是该债权请求权具有指向性，直接指向房屋，与一般金钱债权执行被执行人的全部财产不同，如无申请执行人介入，案外人到期将确定取得房屋所有权，在交易完成至物权变动期间，案外人存在值得法律保护的期待利益，该期待利益指向物权的实现，所以应定性为物权期待权。
以上对物权期待权的定义有种在我们对保护利益作出价值判决之后，然后给这种权利贴标签之嫌。期待权的概念来源于德国法，《德国民法典》第873条第2款对未登记不动产受让人期待权成立的条件进行规定，可以概括为：物权合意+物权合意的公证或登记申请或登记许可证交付于受让人。第878条规定未登记不动产受让人期待权产生限制权利人事后处分权的法律效果。可见，物权合意+法定行为可成立期待权，期待权的法律效果并非排除执行，二是限制所有权人的处分权，保护受让人利益。值得注意的是，德国法承认物权行为理论，期待权也是该行为理论下的产物，而我国坚持不动产物权登记生效原则，所以探讨过户登记请求人的期待利益是否构成期待权这一命题根本不成立。在坚持不动产物权变动登记生效原则的基础上，之所以将案外人过户登记请求权定性为物权期待权，目的在于为其有限于一般金钱债权请求权提供理论支撑。
四、冲突解决路径
拉伦次在《法学方法论》中提到，“各种法律命令都要从生活需要和利益状况出发进行解释，并根据利益的要求予以补充。命令是形成要从具体、真实生活的观念出发，最终是为了通过判决来继续塑造具体的生活”。
从2019年11月14日最高人民法院出台关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知（以下简称《九民纪要》，能看出最高人民法院关于上述权利冲突的规则构建。其中，第126条商品房消费者的权利与抵押权的关系中，“根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。
由此我们看出如下几点：：
1.针对商品房预售不规范现象+基于保护消费者生存权，对消费者提出的执行异议，予以支持（满足条件的购房者过户登记请求权优先于抵押权）。
2.除上述规定的情形外，不得动摇抵押权具有优先性的基本原则（针对二手房的买卖、一般消费购房人等的适用排除在外）。
3.不符合上述情况的房屋买受人与一般金钱债权执行人适用《执行异议和复议案件若干问题的规定》）第二十八规定。
结合近期笔者经办的一起案件，笔者代理房屋买受人先是就排除银行抵押权人执行异议之诉一审、二审程序，然后请求确认房屋所有权、要求银行和开发商共同涤除抵押权及配合过户案件的一审、二审及再审程序，案件历时4年之久，最终取得了胜利。此案中，中院和高院的法官充分结合了案件具体情况和异议人所主张权利、债权人实现权利的情况后，做出了支持我方当事人的判决。