【子安买房笔记系列(20)】(02.09):置换:如何在一年内买下第二套房?

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本节思维框架

  1. 前言
  2. 以小房子换大房子
  3. 一套变两套
  4. 总结

前言

有一个统计数据:中国的家庭平均每7年到10年买第二套房。这个时间是很多人预想不到的。

可能很多人都会觉得,我可能还没有准备好,我的首付还没有攒够,或者说我的资金好像还没有那么充裕,买了以后我会不会压力太大。但我们会发现攒钱的速度永远跟不上这个房价上涨的速度。往往你过两年攒够了以后,房价又上涨了,又会让你觉得压力更大。所以,这个时间就一直持续增长的往后拖。

所以,今天我们讲这一章的目的,就是要帮助大家能够在置换这个阶段,能够缩短这个时间。比方说,从7年缩短到一半,缩短到3年或4年之间,那么提前做这个规划。从有这个想法开始,我来告诉你所有关于置换的关窍门。能够让你为自己的资产增值保值。买第二套房有很多方法和技巧。下面一一为你揭晓:

明确买房的需求,对于很多人买第一套房来说,他是糊里糊涂他就买成了第一套房。而买第二套房的时候,他因为经过的时间比较久,购买第一套房的经验也忘记得差不多了。

买房的需求分为两类:

以小房子换大房子

现在家里添了一个小孩子了,或者说有更多的住房需求啦。那你这个时候想以小房子来换大房子。这就买第二套房。用前面那套房卖掉的钱,来作为第二套房的首付。这样的好处是首付和月供压力都会变小。缺点是你还是只有一套房。但是你的面积变大了。也许你面积增加了30%,也许面积增加50%。家庭住得更加宽裕了。多了一个房间或者多了两个房间。

置换原则:行情下行先卖后买,行情上行先买后卖。

因为在行情上涨的时候,你也许一套房子晚半年卖,就能多卖50万块钱,那么这时候你进行先买的动作。就能够少支付50万块钱。前后相差100万。在真实的购房过程中,我做到了。而且我的学生也做到了。他们因此收益得非常多。

在行情上涨和下跌的时候,哪个先买哪个先卖极其重要。

而如果在平淡的市场,或者在行情下跌的时候,在先卖后买。因为在这个下行的过程中,有可能你房子不会那么好卖。也许需要三个月也许需要六个月。你先卖了,资金压力不会那么大。你买房子的时候,你可能随时成交。在淡季或者下行市场,买方是老大。而卖方比较多。买方是比较少的。这个时候形势就完全逆过来了。

你一定要先卖掉房子再来买会合适一点。这个时候在刚需置换的时候,主要考虑的点是自己家人的生活舒适、交通方便,特别是小孩子的学位问题。考虑的是生活配套包括:位置、交通、医疗、商业、学校。

这个过程中,有人会认为,我如果钱不够,我本来住的是市中心的,比较老的、比较破的、比较小的房子,我现在为了换我就一下换别墅,我可不可以换到远郊去,或者说郊区的比较偏远的地方,换了一个大房子一步到位。

我不建议这么做。因为我见过很多朋友这么做很容易后悔。后悔他们只考虑到了居住的舒适性,把小房子换成大面积的房子,但当孩子长大的时候,他们忽略了在偏远的地区,他的学位没那么好。然后为了孩子,他不得不牺牲更多的生活舒适性,卖掉那个大房子换到市中心寻找一个好的学位。这个时候就是瞎折腾。

我们在考虑置换的时候一定要全面。不只考虑我们未来一两年的需求,而且最好考虑到未来五年。包括孩子上学的需求。在这个过程中,就不容易实现这种被动又来回折腾的事情。

因为大多数家庭换一次房都是特别不容易的事情,这是刚需置换的第一种,以小换大。

一套变两套

你不卖掉以前的房子还想再买一套。一套出租,一套自住。这里的问题就是首付不足。我老是攒不够,那怎么办?

我们推荐最好的方法是:你要充分利用之前买的那套房子增值所带来的,可以多贷款出来金额作为你的首付。

怎么理解呢?比方说,你三年前买了一套房子,那时候是200万买的。他现在已经增值到了400万了。你当时的贷款,只剩下100万不到的贷款。这个时候,你可以通过抵押贷款400万×70%=280万。还之前你欠银行的100万,还有180万的资金可以使用。加上你本来准备的差不多的首付,你就有一大笔首付可以用来支付。

第二套的首付就变得非常轻松,而不需要一直等到我光凭自己的钱攒够所有的首付。因为这个时间你永远赶不上的。因为你工资在涨的时候,房价也在涨。

这里需要大家克服的最重要的心理障碍就是说,你要及时的来套现自己房子增值的部分,以达到一个资源配置最优化的选择。也许你会问:这样会不会欠银行太多钱。

在我身边所有的服务过的咨询案例当中,凭自己的能力攒够第二套房子首付的人不到1/10,大部分人买第二套房都是从第一套房子的增值部分,来得到套现资源配置的。然后很多人也会担心,这样子月供压力很大。我要两套房子月供。

这是很多买第一套房子人没有意识到的一个特别好玩的技巧:

第一、这技巧是从你买第二套房子开始,你就可以收租了。而租金至少可以抵一半及以上的月供。这个时候你的月供压力就会大大的减少。这也是好多人看到换第二套房想着很艰难的原因。但其实做起来没那么难。

第二,在租金抵一半的前提下,你的月供会省很多。而租金的增长规律是五年翻一番。你回想自己五年前租的房子跟现在租的房子,基本是租金翻一倍了,即五年翻一番。

你其实支撑月供差额的时间不需要很久,其实只需要五年的时间。第二套房子就可以实现租金抵月供了。而这五年时间,你只有一半的压力。

如果你明白这些道理,你就不会觉得换房是一件要七年才能换得成的事情。还是一件你本来还准备了一半了就差那么两三年,我现在在一年之内给你提速实现你这个计划。

在这个过程中,我们就清楚的了解到,在刚需置换买第二套房的过程中,我们首先必须明确自己的需求是想要以小换大,还是想要一套换两套。这个特别重要。你只有明确自己的需求,才能根据自己的需求来做一个定制的过程。

总结

小房换大房:选准时机;从居住角度选房;

一套变两套:利用原有房子的增值。

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