持续阅读后续原创文章，请关注“地产江湖客”
国庆长假中，响应就地过节的号召，于是便在家中再次翻起这本冯邦彦先生于2001年所著的《香港地产业百年》。该书由东方出版社出版，讲述了香港地产业的潮起潮落。
笔者今天为大家介绍下这本书，也由此，粗窥香港地产百年沉浮。解读将分两次，上部：战前香港土地制度的由来及战后恢复期。包括“楼花”的由来。下部：从70年代的证券化集团化，到80年代的蓬勃发展，最后90年代泡沫破裂。并展望后续。
此书和本次解读，将从1841年英治开始，从香港土地及房屋制度的变迁，更能从李嘉诚、霍英东等一个个耳熟能详的名字中，感受到战后这片土地上的繁荣与危机，如现在很普及的期房制度，即脱胎于当年香港的“楼花”。
70年代的地产业证券化和集团化，我们看到了长江实业和置地精彩的商战，究竟谁胜谁负？以及与此同时涌现出的恒隆集团、新世界发展、华懋集团等等。最后，本书通过起于80年代初，回归渡时期的不同阶段，楼市的辉煌与泡沫，到90年代中后期的金融危机，泡沫破裂，以及大浪褪去后，新世纪对此的展望。（蓝色部分下篇时介绍）为我们呈现了一部生动、波澜壮阔的房地产兴衰史。这一过程，对中国大陆的房地产发展，也有诸多可借鉴之处。
一、鸦片战争至战前时期，香港土地制度的确立
1841年1月25日，英军通过鸦片战争，以武力的方式，侵占香港。过去，当地沿袭的是2千年以来，中国传统实行的私有制土地制度，香港原居民的土地所有权获得官府承认，居民在其上进行耕作、生活，并缴纳赋税。这一制度与当时国内其他地区并无不同。
港英当局统治后发布告示，“香港海陆地方一切人民财产，统归大英帝国统理。”当年的6月12日，香港实行了第一次“官地”拍卖。殖民当局第一次将英国价高者得的土地制度，运用到香港。这就是香港地权制度转变的开端。
当时，港英政府代表义律，曾在首次拍卖后表示将催促英国政府同意土地购买者获得永久业权，然而，最终英国政府并不同意。当年10月15日，香港政府宣布，土地承购者，每年需要缴纳地租，当时城区的地租为每年美英亩20英镑。所有土地只可批租不能售卖，批租期限为75年。这体现了英国王室，才是最终业权人。
1898年6月9日，英国又以不足以资保卫的名义，迫使清政府强行租借新界99年。自此，在首次卖地之后的100多年时间里，香港政府在参考英国土地制度的基础上，逐步形成了“两权分离”，即土地所有权属于英国女王，土地使用权以批租形势可对外转让（）。此外，书中还介绍了，后续九龙、新界类似的土地制度，及维多利亚时代城建的发展，有兴趣的读者，可以在书中找到。（下图为香港、九龙、新界土地业权关系，出自《香港地产业百年》第13页）
香港置地早期在中区投资的皇后街，以及19世纪末港岛中区干诺道新建的建筑物（下图选自《香港地产业百年》第35页）
二、战后香港地产的繁荣与危机
抗战胜利后，香港的经济开始恢复元气，人口大量增长。无房可住成为当时较为严重的一个问题。战后重建的需要，以及住房需求大幅度的缺口，带来了上文中提及的“楼花”与“分期付款（）
根据1946年时统计的资料，二战后，香港完全被毁的房屋8700幢，部分被毁的1万多幢，约16万人缺少住房。
当时除了木屋区，香港典型的房屋代表是唐楼，这一住房种类，一直延续至今也可在香港找到。屋内小间以木质板分隔，占去从地面年到天花板的四分之三左右。上部透气处，安装铁丝网等，用来作为安全和隐私的保护。隔间内部，也会见到双层和三层叠床，每层厕所和厨房一般都是公用的。 这类楼房的优点是可以整栋、分层出租，也可以隔间出租。据作者介绍，战后投几年，居住条件恶劣，湾仔一栋普通的3层木结构唐楼，可以住90人。充分体现了住房的窘迫。
（上图来源于百度搜索“唐楼“的结果，仅用于学习交流，如有侵权，请私信公众号删除您的图片）
经济复苏，造成大量居民涌入（人口达到约200万），加上之前的住宅损毁严重。香港租金、房价在此时期飙升了数倍。无论对于本地无房人事，还是新来到香港的潜在购产者。如果直接买下地上整栋楼或者一次性预先支付房款，都是非常困难的事。这也不利于战后地产交易的复苏。于是，便有了两位关键人物。吴多泰、霍英东。（霍老的孙子，霍启刚先生在此前乱港事件中，曾几次站出来发声，表达深感痛心,呼吁对暴力乱港行为严正对待。让人对霍家肃然起敬，与某些其他人相比，实在令人咋舌。跑题了）
早在1947年，吴多泰先生便想到居者有其屋，就得改变过去整栋出售的弊端。并与其师爷周建勋征得田土厅同意后，于1948年登报分层出售山林道46号至48号的房屋。吴先生首创的分层出售方式，随后逐步推广开来。
另一个关键人物，霍英东先生，在看到分层出售虽然部分解决了购房能力问题，但仍旧无法让更多的人买得起房。当时每千尺的房价大概需要2万元，一次性能拿出的人并不多。于是，霍先生开创了，先收取一部分定金，余款分期支付，在入伙时候缴清。这些未建完的楼栋，好比果树开花时候先将其预定下。待到收获时节，得到果实。所以这就是后来重要的“楼花“（类似大陆的房产预售，期房销售）的由来。1954年，霍先生创办的立信置业有限公司，在九龙油麻地公众四方街项目中，首次推出了”楼花售房"。（下图为油麻街项目分层价格表，摘自《香港地产业百年》第66页）
今天就为大家介绍道这。解读《香港地产百年》下部中，将会继续为大家介绍，香港地产从七八十年代的发展与繁荣，道九十年代的泡沫危机。
本书已经绝版，某宝上基本都为影印版本。想要原版书籍的话，只能通过二手书。笔者是在一处平台上找寻到的一本二手书，想了解什么平台的，可在关注之后，在公众号留言“香港地产"，将把当年的订单截图给您。江湖客不卖书，二手书每一本质量参差不齐、面对的商家个人也不同，需要自己把关淘换哦。仅供参考）
感谢阅读、欢迎转发分享。
后续更新预告：1、《香港地产百年》解读（下部）
本文部分图片源于互联网，仅用于学习交流，如涉侵权，请私信地产江湖客删除。