从纯投资角度看房价(转载)

如果要从投资品的角度考虑房价， 房地产投资应该属于长期投资，其风险和收益等级应介于债券和股票之间。而且分析目前房地产的投资价值不能仅凭当前的状况，应充分考虑更长期的投资市场和利率水平因素（其他因素，如文化、政治、人口等暂无法预估）。
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本人，现在国展附近租房，80平，月租2300（含物业，供暖）。现在该房的二手市场价标价56万。如果有人认为是合理的，那么该房的出租收益率应该不到5%。为方便计算，暂以5%计算。
　　
　　在开始分析之前，有几点是需要达成共识的。
　　1．由于房地产投资没有证券化，其流动性远低于存款、债券和基金。我们把它视为长期投资（十年以上）。
　　
　　2．如果房地产投资属于长期投资，那么长期来看房地产投资的大部分收益来自于租金的收入。房地产本身价值的提升也是由租金上涨带来的（我的数据有限，2005年，反映澳大利亚房地产投资收益的指数收益17.56%，其中租金回报15.32%,物业增值2.24%）。
　　
　　3．如果租金收入占房地产投资收入的主要部分,那么它的风险等级高于债券,而低于股票。
　　
　　如果以上的三个共识可以达成,那么我们可以开始分析”无限”一文中的局限之处。
　　
　　 由于房地产投资属于长期投资,且风险等级属于中等,那么它的收益不应如“无限”一文中，去与短期利率相比。
　　 .综合很多长期的数据,要求房地产投资的当期租金回报率高于短期利率3%是完全合理的。（已经考虑了租金上涨的因素，这是房地产投资的一个优势）。
　　 目前,银行的一年期定期储蓄利率为税后1.8%,而未来的主流短期投资工具――货币市场基金2005年的平均累计收益率为2.38%（免税）。就目前来看，对于我的房东，他的投资收益率超过短期利率2.62%，是一个合理的投资。
　　 对于短期利率的长期走势怎样判断？一些参考的数据可能会有帮助。美国1925年以来的年化CPI增涨率为3.1%，货币市场的基准收益为3.7%，而近 30年货币市场工具的收益率比较通货膨胀的收益有上升趋势。目前短期投资工具的参考收益标准为CPI＋1.5%。如果经济学中的一个观点,即2-3%左右的温和的通货膨胀率是一个内在的增长速度,那么我们可以认为,,长期的短期市场利率应该在4%左右。
　　 基于这个判断,住房出租的租金回报率应该达到7%才是合理的,也就是说比现在高2%。设想一个情况，中国政府顶住了人民币升值的因素，开始恢复正常的利率水平，市场利率上升了2%。那么如果我的房东为了保持这套房的相对投资收益,他必须敲我的门对我说,您的房租需要从2300上涨40%,到3220。可能吗？
　　 这个分析的过程是一个非常粗略的，其中要考虑很多现实的因素，包括人民币汇率机制改革、货币政策的走向，以银行为代表的金融体系改革、国有银行的股份制改造和上市、利率形成机制，股票、债券等资本市场的发展以及资产证券化的进展速度等，都会对目前房价还能维持多久产生影响。但是可以确定的是，这些变化进展得越快，房价回归理性的时间就会越早。
　　 举一个例子，去年以来短期市场利率不断走低，一年期央票的利率下降了1%，很大的原因是因为央行需要维持货币面的宽松，降低市场利率来减小人民币升值的压力。但是这样作导致银行的存贷款差不断扩大，对银行系统的压力很大，而银行资金流入房地产行业又为房价推波助澜。人民币升值的压力何时能释放，对房地产价格的走势也是很关键的。
　　 大家注意一下现在全球投资市场上的热点，会发现对冲基金在中间起了非常大的作用。是在近期的日本股市、房地产市场，国际油价和各种资源价格的上涨，甚至中航油、国储铜事件中，对冲基金都扮演了重要的角色。和一般基金不同，对冲基金的做法更加短平快，看准了市场的机会就快速出手，，以获得暴利。这样作固然令人讨厌，但是它的另外一个后果就是会迅速的把长期趋势短期化。目前有越来越多的迹象表明人民币币值，国内的股票市场很可能或者已经成为对冲基金的下一个目标。如果是这样，对楼市的负面影响会更快，更剧烈。
　　
　　 主要的分析到此为止。如果我们考虑到目前投资者的非理性和信息缺乏无法在短期内解决，我们接受房地产出租6%的收益率，那么我住的那套房（带装修、家具）总价应该在41万左右,单价5000多一点。我的同事在富力城租120平，月租5500，对应房价约8300（精装，带家电）。
　　
　　 由于我是在投资这个行业，有很多信息告诉我，中国在两三年内会有正规的投资渠道让人民币投资到全球投资市场。有一个网址，就是我们的澳大利亚分公司网站 http://www.australianskandia.com.au/，在里面的Fund Info 目录下面的fund performance里有很多关于最近五年全球主要投资市场指数和对应基金的收益情况，大家可以对全球资本市场的情况、热点有所了解。我了解的信息是，当投资市场开放后，在一个合格的理财顾问协助下，一个10%的收益率是可以比较容易实现的。
　　
　　 再回到开头，房地产投资是长期投资，所以必须分析市场的长期因素，而长期因素对现在的房价全是负面的，但这并不代表楼市很快就会跌，但相信最多两年后，下降的趋势会开始，三到五年后，楼市会回归到一个合理，甚至是较低的价位。一个合理的价位应该比现在的低25%左右，有可能调整幅度会达到35%甚至以上, 除非发生较严重的通货膨胀。

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