《千万别说 你懂买房》读书笔记

• 到了必须做出去留选择的时候，选一线，把二线房子卖了做首付；选二线，终止租约回去住！
• 付出去的钱，收回来很难！
• 其实杨先生在签合同的时候加一句话就可以规避这个问题：过户时产生的税费由买方杨先生承担，但是以2万元为上限，超出部分由业主承担。这里我顺便讲一个小知识，假若有业主直接以避税为理由解除合同，是不能得到法院支持的。
• 选房的第一步就是明确房子的性质，决定哪些类型的房子可以考虑，哪些坚决不碰。
• 法律上对房子的分类很简单，只有商品房和存量房两种，商品房就是一手房，存量房就是二手房。商品房采用期房预售制，购房人从开发商手里买房，存量房是购房人从业主手里买房。
• 房产证上面其实也有一些关于土地权利的内容，比如土地性质是划拨（白给）还是出让（买来的）。买二手房的时候需要注意这一点。因为不是说你买了房子，这个房子的产权就重新往后推70年。只有当房子原来的土地性质是划拨时，你买房之后补缴土地出让金，土地性质变成出让，房子才会从0开始用70年。如果你买房的时候土地性质就是出让，土地的70年产权是不会重新计算的。所以如果业主已经住了69年（实际上北京还没有这么老的房子），你再住1年就到期了。
• 和军产房类似的还有央产房和校产房。这种房子的性质并不体现在法律里，也不体现在房产证上，而是体现在一些政策中，比如部队的政策、中央部委和中央直属企业的政策、学校的政策等。这些政策在法律中没有，但是房管局知道，是决定房子能否过户的条件之一。
• 以央产房为例（基本都在北京），央产房过户的前提条件是组织同意这套房子“上市”，而同意的标志是这套房子在位于蓝岛大厦的央产房管理中心备案。只有“蓝岛”给备案了，央产房才可以上市。
• 房改房的土地性质都是划拨，也就是说当时并没有出钱买这块地，而是国家基于政策无偿供应了土地。这个土地性质会写在房产证里。
• 如果你按照本书的建议到了买房和业主见面的环节，你要看房产证。房产证上写着划拨，那么假设这房子要过户给你，你就要补缴土地出让金。土地出让金根据房子种类不同，价格也不同，最贵是交易价格的10%，最便宜只要数百元，这是你在买房之前就应该问好的。
• 小产权房是俗语，法律上并没有小产权这个说法，它指代的一般是集体土地上的房子。我们国家的土地分为国有土地和集体土地两种性质：国有土地就是由国家所有；集体土地就是由村集体所有。
• 集体土地只能在本集体成员内部流转，不可对外出售。用通俗的话说就是，农民的土地上盖的房子，居民（外村人）不能买。不能买包括以下三层意思。•买了房子不能过户。•双方签的买卖合同一般被认为是无效的。•卖家打个官司就可以把房子要回去。
• 我们平时说的小产权房更多的是另外一种——由村委会和小地产商合作开发的项目。由于房子在集体土地上，没有依法进行一次开发、招拍挂和二次开发，自然也无法办理产权证（在我代理的案件中，也见过少数办下“房产证”的小产权房）。这种合作开发的房子价格便宜，一般来说也不会遭到合同无效之诉，但是比普通的宅基地多了一项风险，就是有可能被认定为违建。
• 买房的时候你看一下房产证，是经济适用房的房子，房产证就写着经济适用房。经济适用房有的可以过户，有的不能过户。
• 拆迁房能买吗？答案是：可以。拆迁安置房在房产证上是体现不出来的，房产证上要么是商品房，要么是经济适用房，要么是公房，总之，没有一种叫作拆迁房的房子。所以拆迁安置的房子，已经包括在以上说的几种类型之中。也就是说，你买的房子到底是什么性质，要以房管局或者国土局的不动产登记簿的记载为准，也可以根据业主的房产证来确定。
• 如果是经济适用房，分成两种情况，一种是交易受到限制的，比如满5年才可以过户。一种是交易不受限制的，叫作按照经济适用房管理的住房，实际上就是商品房，不过也要补缴土地出让金。这个钱按照交易惯例要购房人承担，所以你一定要提前打听好价格。
• 如果是商品房，就可以直接交易过户。不过如果拆迁安置的房子土地性质是划拨，过户的时候要按照政策补缴一定的土地出让金。
• 如果是公房，就只能变更承租人了。
• 因为拆迁安置房通常在拆迁协议签订之后才开始开工建设，房产证下来得比较晚。买这种房子的时候有两种交易方法，除了等房产证下来再过户外，还可以采用改底单的方式进行交易：让办理房产证的拆迁开发商按照业主的要求把房产证办到购房人名下。这样就省掉了过户环节，房产证一下来就是买家的名字，同时还不需要缴税。
• 拆迁安置房的质量普遍比较差，社区环境和居民素质都令人担忧，属于正常情况下房价难以攀升、价值不断贬损的房子，购房人贪便宜买这种房子要有心理准备。
• 抵债房，也叫顶账房，就是开发商资金链条断裂后，被债主拿在手里用于抵偿债务的房子。
• 虽然是抵债房，债主却不一定取得了房屋的产权。虽然开发商默认这个房子已经属于债主，但债主只是控制了这个房子，在法律上叫作占有。占有虽然也受到法律保护，但是和所有权比起来，要差一个档次。
• 这个话怎么理解呢？就是虽然你能住，但是你挡不住开发商继续拿这个房子抵债。法院也可以因为房子没有办理过户手续而查封拍卖这个房子。
• 在南方流行一种对抗司法拍卖的做法，就是在房子被拍卖前，业主倒签一份租赁合同，利用法律关于买卖不破租赁的规定来对抗拍到房屋的新业主。新业主通过拍卖买下了房子，到房子里一看，发现里面住着人，这人拿着一份长达20年的租赁合同，并且告诉你租金他已经付清了，你还不能赶他出去。遇到这种情况，双方免不了要上演一场苦战。
• 公房的产权单位——房管局或者其他单位，作为房子的产权人，把原来和张三的租赁关系变更到李四名下，这就是公房的“过户手续”。看着和过户差不多，其实这并不是法律承认的交易形式。因为公房既是财产又不完全是财产。如果产权单位、买卖双方都认可，原则上法律不干涉过户。如果产权单位不同意，那么就算买卖双方愿意，房子也无法过户。
• 按价格从低到高排序，小区可以分成如下几类：拆迁安置小区、老旧小区、单位小区、商住小区、新建商品房小区、高档商住小区、高档住宅小区、别墅小区。
• 如果你居住的同时要注册公司，商住小区是首选（能办理营业执照）。
• 我们锁定小区之后，就要挨家挨户上门拜访，通过多个中介寻找同一个小区的房源，通过多个中介对同一套房子询价，通过比较多个中介来确定最合适的中介费，这样既可以避免信息不对称，又可以省掉数万块钱。
• 如果一个小区房源特别多，附近其他小区房源都不多（市场行情很好的时候），说明这个小区有问题。没有问题为什么业主都卖房子还卖不出去呢？同理，当一个区域的好几个小区剩余房源都比较多，就某个小区房源数量少的时候，也间接说明这个小区的品质不错。剩余房源的数量和周边各个小区房源的数量，是除了价格因素之外我们判断社区品质的重要手段——物以稀为贵。
• 一个住了10年的干净小区，一定比一个房龄只有1年的小区靠谱，业主用10年时间维护的这个小区是最好的理由。现在我们处在新房遍地的时代，新房子贵、老房子便宜，两个房子一个10岁一个1岁，你当然会觉得1岁的年轻、优雅、漂亮。但是在20年以后，老房子（二手房）才是市场主流：一个房龄30岁，一个房龄21岁，必然是物业的品质决定了房价，而这个物业的品质，靠的是几十年如一日的维护，如果一个小区从现在开始就垃圾遍地、脏水横流，没有人维护房子，10年以后房子不塌就不错了，怎么可能卖个好价钱！
• 怎么才能看出来小区物业好不好呢？有如下5个办法：•看小区有没有业委会•看小区楼道干净不干净•看小区电梯好用不好用（适用于房龄8年以上的小区）•看小区是不是谁都能进（安保是否严密）•去逛逛业主论坛，看有没有业主正在维权
• 你怎么知道你要买的房子就没被法院查封呢？解决办法就是拉产调（产权调查）。一般来说，中介负责在交易前后（一般是签约后）去不动产登记部门对房子的情况权属进行调查。购房人如果想要求稳妥，就把签约环节拆开，第一次只签一个定金合同支付定金，然后拉产调，之后第二次去签正式合同。还有一个方案就是在签了正式合同之后先交定金，拉产调，然后再支付首付，这是比较通行的做法。
• 我给购房人三个建议：•不要太信任你的中介。•找多个中介看房。•找大的中介。
• 知识有价、劳动有价
• 在价格谈判中要掌握几个原则。第一，凡是涉及价格、交易流程这些比较敏感的问题，最好是见面说。第二，谈判时间拉得越长，对买家就越有利。第三，成交越早，对买家就越有利。
• 人只要决定了要靠毁约来获利，就是撕破了基本的契约精神。
• 聪明的业主，首先要预判到购房人是要告他的。
• 只要业主同意支付违约金就能解除合同。这种观点完全不对，付违约金也不是解除合同的必然条件，就好像想离婚不是离婚的必然条件。
• 商品房五证：《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。
• 地名，是规划局地名办公室给一个地方起的名字。这个名字是官方的。推广名，是开发商卖房子的时候为了方便，给楼盘起的名字。项目名，是开发商报给政府的名字，主要用来申请《建设工程规划许可证》等。土地名，是拆迁、招拍挂时期，政府根据城市规划，给予土地的编号。
• 设法找到《建设用地规划许可证》来查看售楼人员讲的与实际情况是否一致。
• 什么叫对价格构成重大影响呢？对于这个问题，不同的人标准根本不同。因此售楼人员告诉你某个因素是你的优先考虑因素之一时，一定要让他说明这个因素，既要明确具体，又要对价格构成重大影响，这样就能被视为合同的一部分。如果你给出的与广告有关的证据满足不了法律规定的这两个条件，一切广告都不过是天大的汉堡包、塞满鲜肉的泡面、让人一夜之间返老还童的护肤品。
• 第一份签订的文件，叫作认购书。认购书讲了几件事，一是要给开发商付定金，二是在约定的时间内以某个价格购买房屋，签订购房合同。认购书一定会有这样的条款——若在指定的时间内购房人未去签订购房合同，定金不予退还。我们还需要看这份认购书中，是否提到在签订认购书时，买家已经看过正式的购房合同。如果开发商压根儿就没有给你看正式的购房合同，最好在录音取证的同时询问售楼人员，正式的购房合同何时可以见到。
• 2008年的《中华人民共和国城乡规划法》规定，土地招拍挂必须先按照城市规划确定规划条件，这个规划条件就包括建设项目的容积率，这是最核心的参数。新闻里常常提到开发商买地有所谓的楼面价，就是说买地不仅要看土地的大小，更要看这宗土地允许该多高的楼，按照盖出来的房产证面积算楼面价。
• 买商品房需要签订哪些合同呢？按照时间顺序排列大概是这样的：•认购书•商品房预售合同•补充协议•前期物业服务合同•业主大会公约•抵押贷款合同
• 我这个房子吧，哪儿都挺好，就是离高压线特别近。遇到这种情况，补充协议里准有一个关于高压线的条款：乙方已经清晰并充分地知晓一切甲方楼盘附近可能的噪声污染源、化工厂、垃圾焚烧站、地铁、轨道交通、高压线等一切有可能对楼盘造成影响的市政设施，乙方同意并认可这些内容。
• 交房时开发商需向业主交付《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，业主在收房的时候可以按照法律规定要求开发商出示这些文件，如果文件不完备、工程不达标，业主可以拒绝收房，如果开发商不出示，业主也可以自己查询。
• 通过法律赋予我们的权利审查开发商交房时的手续和条件是否真实完备，才是我们收房的第一步。
• 收房时业主需要缴纳的费用有契税、公共维修基金、物业费、实测面积差价、其他手续费等。也许在你跟开发商解决上面提到的各项问题的过程中，开发商已经把这部分费用顺带给你免了，说不定还需要反向补偿一部分维修费用或赔偿金给你。
• 房产证没下来之前，土地属于开发商，在建工程也属于开发商，开发商想抵押给谁就抵押给谁。这种房子万万不能买。
• 在我国，大部分情况下，土地和房屋由两个彼此独立的体系管理——国土部门和房屋管理部门。国土局负责拍卖土地，办理土地使用权证。房管局负责监督房屋建设，颁发房产证。现在二证合一，统称不动产登记证。
• 打击商改住的方法大体上有以下几种：禁止网签；停发房产证；不通燃气。
• 商改住项目一般具备如下特征：•销售宣传“酒店式公寓”、“SOHO”、“LOFT”•项目名称一般比较商业化•土地使用年限是40年或50年•公摊面积大•水电物业比较贵•住户里面有不少公司
• •通常不是封闭小区•价格是周边住宅的2/3便宜、不限购、地理位置不错，这几个要素综合起来，似乎让这类房屋充满吸引力，这类房屋的实际销售情况却并没有大家想象的那么火爆。
• 这类房屋有以下几个缺点。首先是公摊面积大，100平方米的住宅现在通常会做成两居室或者三居室，而100平方米的类住宅只能做成一居室。普通住宅的公摊比例一般是15%—25%，而类住宅的公摊比例则是45%—50%，也就是100平方米的房子，实际上使用面积只有一半。其次是土地使用年限也很短，由于从拿地到开发要经过一段时间，买到类住宅项目之后，你会发现土地使用年限可能只剩下二三十年了。最后，类住宅本身就不是当住宅设计的，所以也不会太符合一般人的居住习惯，有比较明显的隔音问题、邻居问题（各种皮包公司、培训班、发廊都可以开在类住宅小区的任何一层楼里）、封闭问题。
• 售后包租案都会伴随一系列问题：租金不到位、物业管理发生问题、房产证无法办理、商铺经营不善、开发商跑路、管理公司跑路（破产）、楼盘烂尾。
• 关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释第二条 实施下列行为之一，符合本解释第一条第一款规定的条件的，应当依照刑法第一百七十六条的规定，以非法吸收公众存款罪定罪处罚：（一）不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的。按照这个司法解释，售后包租是可以判刑的，可以判到10年。
• 对于小产权房，政府的处置态度是明确的：清理整治。
• 商品房销售过程中的学区房，你听听就好！
• 两个人一起做事，随机性很强，影响结果的偶然因素很多。而一群人一起做事，结果反而很容易预测：组织不起来是常态，组织起来是例外。
• 一个正常的、自发的业主维权圈是这样的。首先是有一个导火索，然后是有一个平台，再然后是产生意见领袖，开始信访、谈判、找媒体，接下来业主会分裂成多个派系，产生第一批、第二批、第三批的意见领袖，最后，不了了之（99%），或者走向成功（1%）。
• 决定一个人做事方式的，是这个人的思维方式和性格。决定一群人做事方式的，是开会。人无法在不进行交流的前提下步调一致，除非是被狗熊追——大家都知道跑，跑的方向还不一样。
• 一个好的会议有几个关键点：议题、场地、规则、主持人、结论、执行。
• 宏观上，你只要掌握三个基本点，就能把大家组织起来：•要有正确的组织方法•要集资•要反搭便车
• 落实宗地是指确定项目用地的红线范围和批准使用的土地的红线范围是否吻合
• 一个不动产权证书，既是房产证又是土地证。