尽管去年内地核心城市住宅价格上涨迅猛，香港楼市也在2015年的回调之后重拾升势，但不少内地和香港商业地产仍然面临严峻的挑战。
这一现象已经明显的反映在了港股房地产公司的财务报告上，在香港核心地段拥有大量商业地产的希慎兴业已经开始对投资物业价值进行减计，这意味着对未来的租金形势相当悲观。在去年中期已经有不少地产公司基于悲观的预期，对香港和内地的投资物业价值进行减值处理。
地产大佬们的谨慎态度显示出：无论是在香港还是内地，不少商业地产仍处于阵痛之中。
投资物业公允值下降 地产大佬忧心忡忡
希慎兴业(0014.HK)是一家老牌的香港地产公司，尽管在内地的名气不如长实地产、恒隆和新鸿基等港资巨头，但其在香港的核心地段拥有大量物业，集中在铜锣湾。包括友邦中心、嘉兰中心、礼顿中心和利园购物区。
希慎兴业日前发布的2016年业绩预告显示，尽管经营利润上涨，但归属于母公司股东的净利润同比下滑58%，减少了16.85亿港元。导致净利润下滑的原因在于，去年希慎兴业投资物业估值公平值亏损11.89亿港元。
香港上市公司财报中对商业地产的估值，本质上反映的是对未来租金收入的预估。一般来说，如果估值增速放缓，代表公司判断未来租金收入增幅降低；如果估值下跌，则意味着公司判断未来租金可能下降。
希慎兴业在业绩公告中认为，受消费低迷和赴港游客减少的影响，香港零售业仍欲振乏力，商业地产出租面临困难。同时，各商业地产公司相继公布优惠方案以此吸引和挽留租户，致使同行业内竞争大增。
希慎兴业预计未来数年香港岛甲级写字楼的供应势必增加，而由于工作效率和工作方式的转变，香港公司对人手需求已相应下降，甲级写字楼需求因此减少，进一步对香港商业地产租赁业务造成压力。
这一判断得到了官方统计数据的支撑。根据香港差饷物业估价署数据显示，香港零售楼宇、写字楼和私人住宅这三种主要的出租物业类型，租金在2016年下半年皆有不同程度的下跌。
2016年6月至年末，港岛私人零售业楼宇每月租金价格由1738港元/平方米降至1366港元/平方米，降幅27.23%。而地处香港商业中心的铜锣湾，作为全世界租金最贵的地段，去年下半年租金下挫约6%至743港元/平方米。
以下是面包财经根据统计数据绘制的租金走势图：
投资物业的市价变动会影响当期利润。不过一般而言，上市公司给物业估值不一定能找到可以参考的市场报价，会采用其他符合准则的估值方法，核心就是预估未来的租金收入。
很明显，上市公司和独立第三方都预估未来租金收入可能会下降。
面临租金下滑压力 中小商业地产公司最受伤
港股地产公司商业地产估值下降或者增值速度放缓，并非是单一现象，尤其是2016年上半年，多家地产公司都出现过资产减计或增值放缓。
即便是李嘉诚名下的旗舰上市公司长实地产也不能幸免。长实地产2016年上半年投资物业的公允值收益2.28亿港元，比2015年同期减少超过10亿港元。
投资物业估值下跌或者增速放缓的地产公司还有不少，涉及的物业包括香港和内地的商业地产项目：
恒隆地产：2016年投资物业重估价值减少2.86亿港元。主要是由于沈阳的市府恒隆广场和无锡的恒隆广场两座购物商场的估值下跌，由此内地投资物业组合重估减值2.6亿港币。
永义国际：截至2016年9月30日，中期亏损1.63亿元，期内投资物业公允值亏损935.5万港元。
永发置业：2016财年净利润1186万港元，同比下降61.5%。投资物业的公允值亏损1030万港元，去年同期收益3129万港元。
对于长实地产和恒隆等大型的商业地产商来说，资金实力雄厚，物业地段优良，加上企业运营水平较高，物业租金下滑的压力本来就小。即便是租金下滑，投资物业公允值收益下降，依旧可以靠其他业务保持公司的盈利状态，对现金流影响不大。但很多实力较弱并且高负债的商业地产商，一旦租金下滑甚至出租困难，则很可能面临较大的现金流压力。
巨额交易频现 商业地产项目大换手
除了零售不景气之外，持续增加的供应量也对写字楼出租造成压力。过去两年，房产商已经在香港和内地核心城市出售多处商业地产，大额交易频频出现：
2016年10月26日晚间，长实地产发布公告，以约230亿港元的价格将上海世纪汇出售。
2016年9月15日，李兆基旗下的恒基地产作价43.68亿港元将香港中环金龙中心大厦出售。
2016年8月17日，在SOHO中国近期举行的2016年度中期业绩发布会上，董事长潘石屹表示，要在上海出售凌空SOHO、虹口SOHO和SOHO天山广场三个地产项目，总建筑面积达到39.42万平方米，占公司项目总建筑面积的23.18%。
此前的7月29日，SOHO中国才刚整售SOHO世纪广场，占公司总可租面积的3.7%。
2016年1月初，华人置业以124.48亿元的总价出售位于香港的美国万达大厦。
……
从商业地产中抽离的资金被投向回报率更高的地方。今年1月16日，李嘉诚旗下三大旗舰公司：长实地产、长江基建、电能实业同日发布公告称，将组成财团，以约424亿港元的总代价收购澳洲能源公用事业公司—DUET GROUP。而长实地产此前在李氏版图中的定位是地产旗舰。
围绕商业地产的大整合，大并购依然没有停止的迹象，阵痛仍然在继续中。
本文作者：面包财经
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