6PE的保利和8PE的万科，你到底在怕什么？

目前的市场环境里大概没有比房地产更低估的蓝筹板块了，保利地产今年预计全年销售3000亿，权益销售额2100亿，按照过往净利润率波动范围大概在12%~15%，保守估计按12%计算今年销售利润250亿在未来两年结转，按照1500亿市值计算只有6倍PE，对应万科算下来是8倍PE。以万科为例明年计划推盘4000万方，项目基本都在一二线城市去化有保障，也就是明年增速预计在20%左右，8倍PE的公司明年增速20%，到底有什么可害怕的呢？（保利土储大概万科的两倍以上，预计明年销售增速跟万科差不多，有可能会更高些）

根据观察发现，目前市场上主要有两类担忧：

一是以@价值at风险 为代表的认为美联储加息中国会被动加息，上升的利率会导致资产价格崩塌，这就有问题了，过往历次加息导致资产价格崩塌哪次不是出现在经济过热资产价格已经大幅上升出现明显泡沫，市场通胀水平很高拉高名义利率的背景下发生的？ 可以反观美国1981年大幅减税后1981-1987年经济复苏到过热，直到1987年通胀走高大幅拉升市场利率至11.9%左右，最后美联储加息导致1987年资产价格崩塌。近一点的可以看2007年，受地产基建重化工业推动国内经济高速增长，在2007年通胀水平大幅上升拉高市场利率最后央行被动加息导致资产价格出现大跌。反观现在呢，美国通胀才0.4%，国内通胀不到2%，哪里有过一丁点经济过热通胀抬头拉高利率的迹象？所以担心利率大幅上行导致房价大跌完全是杞人忧天。另外就是还有个常识，很多人认为利率上行压力背景下地产商资金杠杆率很高会承受很大压力，但是地产商大部分负债都是预收款，没有利息成本，以万科为例子净负债率只有38%。

其次就是市场的一种普遍担忧，认为地产调控及房产税的推出会导致地产商房子卖不动存在资金链断裂的风险，关于这种担心，大家需要看下面一组数据就会释然，目前国内房地产库存水平已经处于2009年以来的最低水平，城镇化率57%离成熟市场还有一段距离，供给处于新低，刚需仍然存在，如果不是政府调控，目前房价甚至存在着巨大的上涨压力。在这种市场环境背景下，也许存在地区结构性差异，但是至少对于人群大幅流入的一二线城市不存在这种压力。

作者：稣岥man

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来源：雪球

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