选房买房是一道综合题，它考验你的智慧、眼光、人脉、决断力和行动力。这个领域有很多门道，但曾经被奉为金科玉律的一些规则现在已经不大适用了，比如从前那个关于“买房有三个重点——就是地段、地段、地段”的说法。如果说十几年前，“地段”的重要度占了90%的话，现在大概只能占70%，甚至更低。
因为城市的骨架在延伸，而每个城市情况不同，房价支撑逻辑不同，发展前景不同，“一城一策”的调控手段也不同。
每一次买房都是一次小型创业，你要调动自己全部的智力进行趋势的判断，梳理投资的逻辑，还得拿出资源整合能力和筹款能力。
首先，看准买房时机。
前一篇已经讲了，现在我国还在城市化的大周期内，房价会按照“快速上涨——政策压制——高位盘整——限制放开——快速上涨”的循环螺旋式上升。在大周期内任何时候买房，若以五年十年后的上帝视角来看，估计都不会觉得亏。不过，在这个循环中，有两个时机是比较好的。
一个是有全国性放宽的政策出台，限购被取消的时候。
预售证要政府发，土地供应是政府的权力，户籍管理、信贷政策也是政府说了算。政府凭借这几件武器，能够在很大程度上干预楼市，换言之，中国楼市比中国股市好控制得多。通过观测政策变化，能够很容易辨认出买房的好时机。
比如2016年2月出台的契税减免，作为一项全国性的购房优惠，就是一个很明确的风向。此后各个城市逐步取消了限购限贷，房价果然飞涨。还有一个方法，关注深圳楼市。大家知道，这一轮暴涨是从深圳开始的，而深圳楼市在2015年已经率先起飞，因为2015年央行降息六次，当年政府工作报告也提出“稳定住房消费”、“支持居民自住和改善住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。
深圳人不亏是改革排头兵，会解读会议精神。段位高一点的，要学习深圳人，学会看政府工作报告和货币政策。
我听《德科购房课》，他说宏观面有很多数据可以看房价走势。比如通过看上市房地产公司的境内公司债，就可以看出货币放水的程度。三年前，上市地产商要发行境内公司债还有点难，但是这两年，已经变得非常容易。2014年上市房企公司债发了不到160亿，2015年一整年发了4300亿，2016和2017年的你可以百度一下。这说明2015年到16年上市房产公司融资非常容易，钱多得几乎泛滥，当然要去拿地。2016年可以看到大量央企背景的地产商到处拍地，很多地价一下子超过周围房价，面粉比面包还贵。
不过，这一轮的上升起点已经过去了，这样的机会只能等下一轮。
二是抓住比较严格的限购限贷政策出台后的一段时间，就是眼下这段时间。
房价涨到这个份上，上面风向早就改了，虽然货币放水不能一下收住，但是限购限贷政策可以出，分分钟收缴很多你潜在对手的购房资格。
目前房价不能再涨已是政治任务，各地方政府各自出政策，达到上面规定的零涨幅即可，这就是所谓的“鸟笼行情”。这个时机其实也挺好，因为限价，有的地方新房比二手房还便宜。而且有些开发商在楼市上升期拿地，对未来十分乐观，产品设计定位高，现在房子造好了还是得按政府指导价卖，所以此时买新房是更好的选择。
目前很多潜在投资客已经没有房票了，政策把机会给了刚需，你可以慢慢挑选。千万不要一心指望在最低点入市，那需要太多太多运气，需要上辈子拯救银河系，而好的机会总是稍纵即逝。地方政府的政策没办法从根本上抑制银根松弛的大潮，只能暂时性地控制，碰到合适的就不要错过。
讲完时机，我们来讲怎么选房子。
二线单身女买第一套房，我建议选择交通便利，工作方便的地方，房子尽量新，最好是一手。可以牺牲一些面积，因为大概率这套房子过几年是要换掉的。
年轻人事业为主，连樊胜美都教育邱莹莹，外地过来打拼的女孩子，工作是唯一的保障！每天坐车一小时上班，和走路十分钟上班，迟到概率不同，精神状态不同，加班可能性也不同。以自己工作的地方为中心，5公里为半径，好好看看周围的地块，有没有你可以接受的楼盘。如果你上班的地方是绝对市中心，周围只有买不起的超级豪宅、看不上的老破小和溢价夸张的学区房，那么不要也罢，考虑我的下一个思路。
选一个通地铁、规划好的新区。城市开始扩张，各个城区产生代际关系，会涌现一些新城。新城刚刚出现的时候，往往人们的观念和新城的基础设施一样落后，不少人会错过机会。但实际上新城跟老城相比，规划更加科学，拆迁难度低，政府会投放重大项目，甚至政府机关直接迁入。这样的新城建设速度会比你想象得更快，而且这几年有越来越快的势头。
想象一下90年代的上海浦东和广州珠江新城，几年时间之内房价暴涨，很快到达和老城区相同的高度甚至超越，但仅从增速角度讲，是远超老城区的，投资回报率大。
所以，到年轻人多的地方去，到人才密度高的地方去，那里会有最便利的交通网，最炫酷的电影院，最具想象力的人，最多的未来独角兽。到新城买房的时候，重点考虑现代服务产业的聚集度，比如金融业、互联网业，在互联网时代，这些处于上升期的产业，带动能力远远超过传统行业。
高端服务业聚集的地方，环境会比较好，适宜长期居住和发展。如果新城产业结构以制造业为主，那么前景可能没那么美好，比如杭州的下沙。有一个小窍门，找找看星巴克，星巴克的选址有一套自成一体的标准，有星巴克的地方，有资年轻人人气会比较高。
具体落实到选房，品牌是一个值得考虑的因素，地段的重度程度倒是有所下降。地段在房价构成中仍然吃重，但是比重有所下降。现在买房子，除了地段之外，房屋质量、物业服务、邻居素质是人们越来越看重的指标。况且城市在生长，会出现几个副中心，老城不会死，但是保值意义要胜过增值意义。
房企会分化，品牌某种程度上就是一种承诺。无论是自主还是投资，如果同一地段价差在三千以内，尽量选择口碑好的开放商。经济能力好贷款额度高的，买房要尽量选择符合主流需求的房型。90平方米三房，是刚需群众基础最广大的。若是觉得一个人住没必要买那么大的，那么60-80方的两房通常涨幅较大，也很有价值。买一室一厅的话，最好是带学区。
有三种房子慎选。
一是回迁房。
回迁房虽然便宜，但问题也很明显，后续涨价动力不足。而且随着年份增加，和周边商品房差距只会变大，不会变小。房价涨不上去是一回事，居住体验恐怕也不会好。回迁房本来就是赔给当地农民的，不是开发出来赚利润的，所以规划层次不高，其“颜值”明显低于商品房，小区里绿化面积不足，楼间距小，车位少且大多数做不到人车分离。时间一长，窗户外保笼扎起来了，一楼外小棚子搭起来了，本来就不多的几棵树也光秃秃的，上面可能还挂了晒衣服的绳子。说句政治不正确的，住回迁房是很难遇到白马王子的。
二是学区房。
这种房子主要是靠学区溢价，而且有的溢价非常夸张，你一个单身妹子，没必要为了学区和其他带小孩的人竞争，牺牲居住质量。我个人预测，学区房的价值会在未来五到十年瓦解。随着改革的车轮轰隆隆向前，教育资源的分配方式有可能发生变化，教育部已经开始研究改变传统的按楼盘分配学区的方式。一旦政策变化，学区房就不值钱了。此外，私立学校越来越多，这些学校资金雄厚，按照市场经济的逻辑，它们会吸纳越来越多的好老师好资源。
老破小学区房单价是有天花板的，尤其在二线城市。每一轮房价上涨，每套房子涨幅是不一样的。这一轮暴涨，学区房比较有限，大家的购房理念已经发生变化，对于学区看法变得理智，大多数人已经知道最好教育是家庭教育，最好的学校就是自家书房。如果非要买学区房，可以买优质小学分校的学区房。一来分校能共享教育资源，二来分校一般在新区，新区有很多引进人才，所以生源不会差。我知道有很多名牌小学的教职工，得到内部消息要在哪里建分校，就提前过去踩盘买房，往往能获得不错的收益。
三是商住楼，就是很多城市说的酒店式公寓。
这种房子属于商业用地，土地使用权限只有40年或50年，不通煤气，总价不高，贷款不受限制，很容易打动人心。购买商住楼的逻辑就不是为了获得房价上涨，更像是买了一个理财产品。其进入二手房市场后脱手较难，涨价幅度也远逊于住宅。
大多数商住楼长得很像学生宿舍，开发难度低，所以有不少商住楼的开发商并不是专业的地产商，而是杂牌军，这导致某些商住楼有烂尾的可能。此外商住楼有着跟回迁房一样的劣势——邻居，购买商住楼的和住的人通常不是同一拨人，有的人租了房子会在里面开公司开小店。住这里不但遇不到白马王子，连土豪拆二代也没有了，网红倒是有可能碰到。
能坚持看到这里的，我敬你是条汉子。你愿意汲取别人的经验且注意力集中，一定会是未来的强者，祝你早日圆梦。