如何保住楼市牛市的胜利果实

一轮楼市牛市已接近尾声，负面消息不断。

最新的坏消息是10年期国债利率已经达到3.6%。

国债是银行投资的无风险资产，随着无风险利率的上升，银行会不断将资金从房贷业务上抽离，投向低风险高收益的领域。这会不断压迫房贷利率上行。观观年初曾经预测过，首套房贷利率折扣将取消，恢复成基准利率，还不到半年，广州、北京已成功兑现，上海正在路上，很快全国各地都会跟进。

2014年下半年至2016年底的这一轮大牛市，是近10年罕见的大牛市，一年多一倍的涨幅。更微妙的是，这么大的涨幅是建立在高基数的基础上，所谓百尺竿头，更进一步，难能可贵。可以想象，中央是花了多大力气打鸡血才能促成的。毕竟单价1万涨到2万容易，5万涨到10万难多了。下一个台阶，10万涨到20万，更难了。

接下来，我相信在未来一两年内，房价不可能再有很猛烈的上升，而是会有一波回撤。

事实上，纵观人类历史，大部分城市的楼市的上涨都是螺旋式上涨，就是上涨多、下跌少，再上涨多的脉冲上涨方式。

手绘图画的不好见谅，看明白意思就行了。

从国内楼市和香港楼市的经验来看，一般而言，楼市的回撤会在15%左右，遇到特别大的熊市，会在30%。这里说的是均价，个别盘会跌的多一些。时间上来看，一般是1-2年低谷。

这意味着什么，如果真的碰到大熊市，30%的回撤还是很可怕的。不过，你反过来思考，如果在能够扛住最多30%的回撤，那就是十分安全了。我坚信未来中国楼市还有白银十年，只要能不在回撤期倒下，好日子在后面。

所以，怎么样才能保住牛市的胜利果实，扛住回撤，是你现在阶段应该考虑的。

谈谈我的建议：

一.

要识别趋势。

看看上面那张螺旋上涨图，投资最关键的是识别大势。识别出当前是上涨还是下跌。这是一切决策的基础。中国楼市涨多跌少，顶尖底平，抄底容易，逃顶难。当然，我们不是神仙，无法预测楼市的准确的拐点，但这并不重要，你只要识别出你所处的阶段运行方向就行了。

我的看法是，目前我们是处于一个大上升期的短期回调周期。由于前面一波涨幅太大，楼市自身有调整的需要，我们正处于一个15%的回撤周期内。我相信中央领导的英明决策（有一次胜利的大会要召开），这一次回调不会达到30%。

二.

少动多看

既然识别出短期回调。那就千万别被大空头们吓坏卖房，当然也别被多头蛊惑，不停买买买。现在要做的最好的就是就地卧倒。既不买入，也不卖出。

最近一、二线城市的粉爷粉妹们来询问买房的少了，倒是三、四线城市的粉爷粉妹们问的多了起来。其实对于三、四线买房，我是觉得很纠结的。短期来看，三四线去库存会有一波涨幅，但长线上三四线的房价不具备长期升值潜力。一定要买的，我建议还是等下一波买省会城市，大概一到两年内。

三.

留足现金

前面说了熊市最大回撤是30%（我觉得这次是15%），时间上是1-2年。所以面对回撤期，你要做的就是至少留足2年月供能力的现金。不管你是投资还是刚需，只要流动资金上不出问题，熬过这一轮周期后，你会发现遍地都是黄金，至少也是白银。房子多的，要注意个细节，房子不要全部都是大户型，适当地备个几套刚需小户型，熬不下去的时候出货快。

另外有体力和财力余力的，可以利用这段时间多看房。你看了足够多的房子，会对楼市微观价格体系有更深的了解，会对笋盘敏感。事实上，随着我这几周的看房，至少在上海，我是看到几套大户型笋盘的。未来我相信，笋会越来越多。