青岛大学经济学院教授--易宪容谈新一轮调控将把中国房地产市场带向哪？

        如果按照2016年930以来房地产调控政策，房地产疯狂很快就会外溢到热点城市周边，并重新让热点城市房地产市场升温。如果这种情况出现，2017年新一轮的房地产调控又会开始，但没有想到会来得这样快。这不仅在于2月28日以来有14个以上的城市开始出台房地产调控政策，而且更在于两会刚结束，3月16日就有北京等6个城市出台了房地产调控政策。而这一波的近20个城市的房地产调控政策，又分为两类。一类是今年政府工作报告所要求的“遏制热点城市的房价过快上涨”，另一类则借助所谓的房地产调控，实际上是一种房地产销售的饥饿营销。

        前一类是以北京为代表的一二线热点城市，如北京、广州、郑州、长沙、南京、青岛等城市。这次千呼万唤才出台的北京房地产调控政策，主要工具是限购限贷。限购当然早就有。这次房地产调控政策的重点放在限贷上。比如，对于一套与二套的区别，认房又认贷。这里认房是指购房者在北京有没有住房，有住房就是二套；认贷则是指购买住房者以往做购买住房贷款没有。过去是以在北京购买住房贷款没有来衡量，这次指向全国，凡是做过各种类型住房贷款(其中包括一般按揭贷款、公积金贷款、商业住房贷款等，无论是还清还是没有还清都是一样)只要有这些贷款记录，都算有贷款过，算第二套。而第二套住房贷款的首付比例上升到60%（普通住房）和80%（144平方米以上非普通住房）。同时住房按揭贷款的年限都不得超过25年。

        也就是说，如果这些限贷政策实行，那么购买第二套以上住房的投机炒作者基本无法能力及没有意愿再进入市场，因为融资杠杆已经降低到无利可图的水平，进入房地产市场风险十分明显。更为重要的是，如果购买第二套以上住房的投机炒作者无能力及意愿进入住房市场，那么北京的住房销售（无论是一手房还是二手房）将出现急剧下跌（这些城市的高房价，对购买一套房者来说，是没有购买能力进入市场的）。在这种情况下，尽管早进入的住房持有者并不情愿降价售出手中的住房，但只要房价些许下跌，不仅会让住房投机炒作者更是不敢或没有意愿进入市场，而且房地产市场预期也可能在这种市场僵持中（即住房销售急剧下跌而房价仍然顶在天花板上）出现逆转。      

        可以说，这种房地产市场僵持的持续时间越长，这些城市房价上涨预期逆转的概率就越大。如果一二线城市的房地产市场预期出现逆转，那么中国房地产市场长周期调整才会开始。但这种情况是否会出现，又完全取决于政府让当前这种房地产调控政策持续的时间及房地产调控政策是否加码。如果像早几年那样，政府一看到房地产市场价格下跌，生怕这种房价下跌挤破房地产泡沫及影响GDP增长，又可能马上把这些房地产调控政策放开。如果这样，那么这些城市房地产市场又会出现新一轮的回光返照，新的房地产泡沫再次吹大，直到最后破灭。如果不是这样，那么中国房地产市场将可能出现一个市场重新定位调整的长周期。所以，对于中国一二线城市房地产市场来说，未来会走向哪里，是相当不确定的。

        当然，这次北京房地产调控政策还有两个重要信息，一是企业购买的住房在三年内不可出售，必须持有三年后出售，而且住房卖出给个人也得限购。这意味着国内不少企业不从事实业，而是参与房地产炒作并相当严重。如果对企业卖房实行这样的限制，那么这些炒作住房的企业将面临着较大的风险。北京房价不跌的神话将可能打破。二是北京有拍卖出去的大量的土地基本上在房地产开发商手上，如果让这些土地开发，将增加20万套住房供给。这当然会对房地产市场造成巨大的冲击。对此，房地产市场不可掉以轻心。而且，北京的情况是这样，其他城市的情况同样如此，甚至于会更为严重。估计北京的这些房地产调控政策很快成为其他城市调控的模板。也就是说，对于热点城市来说，上述三个方面的房地产调控政策，对市场造成的冲击肯定会很大，2016年以来进入这些市场住房投资者可能成为最后一波接盘侠，陷入长时间的投资困境之中。

        另一类是在北京之前，过去半个月已有18个市、县、区实施新一轮地方楼市限购、限贷等加码的调控政策（三亚、杭州、嘉善县、南京、青岛、南昌、赣州、连江县、滁州市、张家口崇礼区、三河市、大厂县、香河县、固安县、怀来县、涞水县、涿州市、天津武清区）。在这些城市中，除了几个为二线城市之外，这些出台房地产调控政策的城市多以是2016年一二线热点城市的周边。可以说，尽管借助热点城市之余晖，去年这些周边城市也出现了房地产市场空前繁荣及房价快速上涨，但是其价格上涨幅度远小于疯狂上涨的程度，也没涨到这些地方政府所认可的价位。在这种情况下，这些城市为何也要出台所谓的房地产宏观调控政策呢?其实，这些城市的住房多得是，可建设住房的土地更是多得是，其调控的目的就是如何把2016年热点城市房价上涨的疯狂引到这些周边城市，他们也得装模作样地出台所谓的房地产宏观调控政策。

       因为，从这些城市出台的房地产宏观调控政策来看，其实是一种房地产市场的饥饿营销，地方政府希望以这种饥饿营销来打造当地2017年房地产市场的繁荣。因为，从这些城市出台的政策来看，规定外地居民可购买一套住房，而不许购买二套。而一套住房只限于以本地没有持有住房为准，至于在外地购买多少套不算入其计算范围。也就是说，这些调控政策表面上是住房限购，实际上是告诉购买住房者，现有给这些外地居民有一套购买住房的指标，购买住房者赶快来这里购买住房吧，否则这个指标浪费了。如果说，一个住房投资炒作者，在这个城市可购买一套，在那个城市再购买一套，那么他们手上要持有十几套住房不是很容易吗？这些城市的房地产市场就有可能在这种饥饿营销中出现房价的疯狂上涨。事实上，2016年一些城市在出台限购政策之后，不少其他地方居民都涌入这些限购城市购买住房，从而实现这些城市的房地产调控演变为一种房地产市场的饥饿营销的目的。不过，在今年背景，这些三四线城市出台的房地产调控政策是否能够达到这样效果应该是相当不确定的。因为，热点城市的房地产调控政策正在套牢购买住房投资者。

        可见，新一轮的房地产调控，可能会让中国房地产市场分化得更是严重。一边是一二线热点住房销售突然掉入冰冻期，房地产投机炒作在短期内得到遏制；另一边一些三四线城市可能出现销售火爆场面，房地产泡沫向这些城市蔓延。但仅是用行政性限购政策，而不愿意用税收政策这种经济杠杆，短期有点作用，长期来看，会让房地产市场的价格机制更为扭曲，中国房地产市场面对的问题会更多。