11月1日，ESR(易商红木)正式登陆香港联合交易所有限公司主板，股票代码为“1821”，本次ESR以每股16.8港元的价格在全球公开发行，募资总额超过126亿港元。这是香港2019年以来第二大IPO事件，也是自2014年以来港股最大的地产行业IPO。
ESR是专注亚太地区的最大物流地产平台，业务遍及中国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚和印度。ESR在亚太地区多个主要市场均处于领先地位：在上海、北京、广州及周边地区保有全国第二大体量的物流资产组合，在东京首都圈及大阪拥有面积最大的开发储备项目，同时也拥有首尔及周边地区最大的物流资产组合。
有消息称，截至2019年6月30日，ESR（易商红木）旗下项目的建筑面积已超过1530万平方米，资产管理规模逾200亿美元。
然而据园区中国控股研究判断，这个数字可能虚高了。
因为从其在2018年底的招股章程文件中可以看出，其2018年底的资产管理规模（含基金资产管理规模）为150.9亿美元。由其自身直接管理的物流资产建筑面积（含储备用地）仅为292万平米，加上其所管理基金和投资公司的投资组合资产，一共也就914万平米。如果将与基金和投资公司应估已签订共识备忘录的物流资产建筑面积600万平米，才刚刚达到1514万平米的面积，而这个面积是一个未来的数字，未来到底要多久还不确定。当然，有未来比没未来要好很多，特别是目前经济前景还不十分明朗的情况下。
ESR（易商红木）招股章程截图：
以上并非本文重点，毕竟国内物流地产企业上市是一件可喜可贺的事情。我们想透过此事更多谈谈物流地产，及其相关经营模式，虽然这个我们以前也谈了很多，但每次再看都会有所不同。
关公面前耍大刀
此次ESR（易商红木）香港上市，在一些全球物流地产大佬来看，无异于关公面前耍大刀，虽然所有人都不得不承认，从目前来看，这把大刀耍的还是很漂亮。
那谁是关公呢？园区中国认为，关公只能是全球物流地产大佬普洛斯，但目前有两个普洛斯，可以称老普洛斯（Prologis），和新普洛斯（GLP），我们先来看老普洛斯（Prologis）：
就前几天，美国时间2019年10月27日，全球最大物流地产商安博（Prologis,inc.,PLD.US）宣布与竞争对手商业地产信托公司Liberty Property Trust（LPT.US）达成最终的并购协议。根据该协议，安博将以约126亿美元的全股票交易（包括承担债务）收购LPT。
安博物流地产遍布全球，截至今年9月，在19个国家拥有和投资约7400万平米的物流基础设施，构建了覆盖全球主要物流枢纽、工业园区和城市配送中心等战略节点的物流网络，拥有亚马逊、DHL、宝马、沃尔玛等客户。Liberty在美国和英国拥有和管理约1040万平米的工业地产和办公楼，在工业物流领域与安博粗存在竞争。
请注意一些数字，安博（Prologis)以约126亿美元收购LPT，而ESR（易商红木）的名义总资产管理规模也就200亿，换句话说安博（Prologis)以相同价格也是完全可以收购ESR（易商红木）的。当然前提是双方愿意，且被评估单位的实际拥有资产与管理资产的比例，以及在区域内的市场份额，和未来战略前景，是否合适这个估值。但本文不想展开这个话题，因为这个结论显而易见，至少目前来说对业内人士是显而易见的。
在园区中国研究团队来看，ESR（易商红木）从成立、发展直至此次的上市，整个历程几乎基本模仿了普洛斯模式，但上面谈到的两个普洛斯，以及普洛斯模式又是什么呢？这个问题就较为复杂了，需要花点时间来了解。
普洛斯的前世今生
普洛斯（Prologis）于 2003 年进入中国，是第一个将 A 类物流基础设施引进到中国的外资企业，其公司全球总部位于美国科罗拉多州的州府丹佛市。
普洛斯（Prologis）为在纽约证券交易所挂牌上市的公司，股票代码为PLD，是当时全球物流基础设施行业排名第一的企业。
安博于 2005 年进入中国，其全球总部位于美国加州的旧金山市。公司为纽约证交所上市公司，股票代码为AMB.，安博为当时全球物流基础设施行业第二大的企业。
2008 年底，由于受当时全球金融危机的影响，普洛斯（Prologis）迫于严峻的财务压力，必须在较短时间内筹措资金还债，而当时其在亚洲地区的业务还能维持在一个合理的水平上运营，换句话说还能卖个好价钱，所以普洛斯（Prologis）决定将其在华的全部资产和在日本的一半资产卖给了新加坡的SMG基金和新加坡GIC基金（新加坡政府产业投资基金），GLP（Global Logistic Properties）是后来起的新名字。
在该交易中，普洛斯（Prologis）同意收购方 GLP 公司可以继续使用 Prologis 的中文名字（普洛斯），这也是目前导致相当一部分人对于普洛斯（Prologis） 和 GLP 的关系混淆的主要原因。
收购完成以后，新加坡国有的 GIC 公司联合了 普洛斯（Prologis） 前任的首席执行官 Jeff Schwartz 先生和普洛斯（Prologis）中国区的首席执行官梅志明先生组建了新的 GLP（Global Logistic Properties）公司，其中文名字即普洛斯。GLP 于 2010 年 10 月在新加坡证券交易所上市，公司当时只在中国和日本两个国家经营物流基础设施的业务。
从这个时候开始普洛斯指的就是GLP（Global Logistic Properties），而原来的普洛斯（Prologis）则只剩下Prologis，不能用普洛斯这个中文名了。
这中间有个细节我们需要注意，联合GIC收购普洛斯（原Prologis亚洲）的SMG基金，其实就是Prologis前任的首席执行官 Jeff Schwartz 先生和Prologis中国区的首席执行官梅志明先生以及中国和日本的一些高管联合出资创建的，所以，普洛斯（Prologis亚洲）的这起出售或收购，是一种变相的MBO，即管理层买断。
另外一边，2011 年的 6 月，亚洲资产出售后余下部分的Prologis 和安博（AMB）完成了合并，同时宣告世界上最大的物流基础设施行业公司由此诞生。新公司英文名沿用了Prologis，中文名由于“普洛斯”这一注册名已经被GLP使用，因此只能使用AMB原中文名安博，这也就是安博（Prologis）的由来。
此时的安博（Prologis）全球总部位于美国加州的旧金山市，公司全球的运营总部位于美国科罗拉多州的丹佛市。公司在全球 4 大洲 22 个国家经营约 5600万平米的物流基础设施。新公司的中国总部即安博中国则位于中国上海市。
至此，安博（Prologis）已经与普洛斯（GLP）没有任何关联了，而我们现在所说的普洛斯，指的是普洛斯（GLP）。
然而这个故事只讲了一半，这个普洛斯（GLP）继承了原Prologis的经营模式，从2010年新加坡上市，到2016年短短的6年时间里，就几乎与安博（Prologis）并驾齐驱了。其最大的一笔收购案是于2015年2月，以81亿美元向黑石集团收购的IndCor Properties，进军美国市场；并于2015年11月，又以45.5亿美元收购了Industrial Income TrustInc旗下的200多个仓库。
普洛斯演变历程：
这两笔收购案，以及其他一系列类似的操作，让普洛斯（GLP）在很短的时间内，其资产管理规模和物流地产面积接近了安博（Prologis）。
2016年普洛斯（GLP）与安博（Prologis）的经营数据对比：
故事至此，还是没有讲完。2016年平安不动产利用险资的低成本资金优势介入物流地产，以旗下的平安不动产工业物流有限公司开展与普洛斯（GLP）在中国的业务竞争。加上其他几家物流地产企业，这其中就包括本文开头的ESR（易商红木），在国内重点区域不惜成本地成规模化开展物流地产投资建设，不但蚕食普洛斯（GLP）的市场份额，且形成围堵之势，而部分原普洛斯（GLP）的管理层跳槽也给普洛斯（GLP）带来了很多压力。
时间到了2017年7月，由普洛斯CEO梅志明、中国头号房地产商万科、厚朴投资、高瓴资本、中银投联合组成的财团（据称还有阿里巴巴和京东作为LP参与资金提供），宣布了对普洛斯（GLP）的私有化收购，交易总价达116亿美元，这是亚洲历史上最大规模的私募股权并购案。
2018年1月，上市7年多的普洛斯（GLP）彻底退市，相伴九年的GIC（新加坡政府投资公司）不再是其大股东，而以万科为代表的中资接管了这家已经羽翼丰满了的全球化物流地产公司。
这期间还有几个插曲，一个是当时在中国市场拥有东久中国和易商红木两个工业物流地产平台的华平投资，最后时刻放弃了竟购普洛斯（GLP），其中的原因不得而知，但我们估计是有另外第三方做了中间协调，协调的筹码无非还是市场份额的分配而已，但能够做这种分配的老大，大家可以猜一猜谁的可能性更大？
另外一个插曲是普洛斯（GLP）与拟竞购公司平安集团达成妥协，并于2018年2月宣布与平安集团旗下专业的平安不动产达成战略合作伙伴关系，利用普洛斯（GLP）在中国的强大网络和先进的行业经验，与平安不动产展开全面的深度合作，以促进资产价值最大化。这种所谓的战略合作，估计也还是在市场份额上的一种让步而已，一个竞争平衡的市场，是所有人都愿意看到的。经过这样的分化瓦解，中投与黑石在此次交易中铩羽而归。
不过值得注意的是普洛斯（GLP）在退市前后，在深圳证券交易所公开发行了“一带一路”公司债券，总规模达120亿人民币。我们知道，资金的来去，可以有不同的说法，只要在期限内都不会有问题。
所以，今年6月我们又看到一个惊人的消息，全球私募巨头黑石集团斥资187亿美元，收购普洛斯（GLP）手中的美国工业仓库网络及债务，这也就是四年前即2015年2月，普洛斯曾经以81亿美元的价格收购了美国的IndCor公司的工业不动产项目，而IndCor本身即是黑石集团工业房地产投资平台。这也意味着，经过一次历时四年的倒手，黑石以近两倍的价格将自己此前曾经打包出售的不动产再次买了回来，而普洛斯（GLP）则获得了近百亿美元的收益。
这笔钱，普洛斯（GLP）要拿来干啥呢？我们所了解的公开消息是普洛斯（GLP）增资招商局集团全资子公司招商局资本（港口物业投资），以及与一些电商公司开展合资经营，貌似正在向物流地产的上下游两端延申其业务板块。这肯定是一件好事，即不在现有存量物流市场中过分纠结，而开辟新的增量市场，利用其成熟的资本市场经验，对类似具有中长期稳定收益回报的资产进行投资，从而扩大其横向的市场规模，这无异于是一次自我变革，我们拭目以待。
另外还有，黑石是万科物流地产业务背后的股东，而万科则是普洛斯（GLP）最大的战略性股东，所以这些巨额交易背后到底隐藏着什么，局外人谁都说不清楚。
至此，物流地产这把刀到底是谁的，其界限已经模糊不清了，但这把刀的基本套路是怎么耍的，还是可以略加商讨。
大刀耍起来
继续来看ESR（易商红木）的大刀是怎么耍的，关公的刀法一般人看不懂，只能从基本套路中加以研习。
目前来看，国内物流地产概念仍然为投资者所青睐，且其行业自身的发展也依赖与资本市场高度结合，无论是普洛斯（GLP）的私有化，还是宝湾物流登陆A股，又或是宇培的借壳上市，直到今天易商红木港股IPO，都可以清晰地看到物流地产行业的资本运行轨迹。
物流地产资本运营模式图：
以上为物流地产资本运营模式，其实这在业内已经是老生常谈的事情了，特别是在物流地产巨头普洛斯（GLP）上演过很多次。在资产价值被低估的时候有投资人投入或私有化，一旦做起来就迅速扩张，然后再通过资本市场退出，或者以并购或分拆的形式从其他途径再做一次或多次资金募集，这种连续性的投融管退模式随着国际或区域经济形式的波动，往复循环周而复始，几乎就是周期性地“剪羊毛”。
为什么如此简单的商业模式，却能够多次重复，屡屡得手？我们此处可以通过ESR（易商红木）简要分析一下：
一、人钱合一，无往不利
ESR（易商红木）现任联席首席执行官兼执行董事沈晋初，曾长期担任普洛斯华东区总经理和中华区第一副总裁，负责监管普落斯大部分中国资产组合的运营。另一位易商创立人孙东平，以仓储地产项目的运作见长，曾经任职深圳创投的副总裁，且同样与普洛斯有过合作。
而红木集团于2006年创立，两位创始人Stuart Gibson和Charles de Portes均在普洛斯任职过，Gibson还一度做到普洛斯日本地区主管。
ESR（易商红木）先后获得5轮不下20亿美元融资，折合人民币约130亿元。投资者包括华平投资、荷兰汇盈（APG）、荷兰养老基金PGGM、加拿大养老基金投资公司（CPPIB）和高盛在内的全球知名投行，也有国内电商巨头京东，其在2018年5月给易商红木投了一笔3.06亿美元的战略融资。
截至目前，华平是ESR（易商红木）单一最大股东，持股38.35％；Charles、Gibson和红木实体均持股13.33％，SK持股11.51％；京东物流持股8.23％，位列前十大股东之列。
要人有人，要钱有钱，ESR（易商红木）发展速度顺畅。招股书显示，2016-2018年易商红木营收分别为9674万、1.53亿和2.54亿美元，年均增速达80％；净利润则从2016年的1.05亿美元增至2018年的2.13亿美元，实现利润翻倍。
二、模式模式还是模式
对于地产来说最重要的如果是“地段”，那对于资本市场来说，最重要的就是“模式”，那什么样的模式才是好模式呢？
ESR（易商红木）商业模式：
以上是ESR（易商红木）披露的业务模式，简单明了，与前面我们所提道的物流地产资本运营模式几乎如出一辙。因为本身是IPO的招股说明，所以这个模式中的退出机制用了核心增益基金和公募不动产投资信托基金的说法。但其实只要仔细想一想，反过来也是一样成立的，因为上市公司还可以拆分业务板块再上市，因此基金进来也有退出的可能。
所以，这就是典型的“GP式活法”，给各方投资人都能描绘合理退出的前景。在没有更好的投资方向时，有前景的比没前景的要好，能说清楚的比说不清楚的要好。如果有一个长期“靠谱”的经理人，加上漂亮且逻辑通顺的PPT，那这种活法真的也是安逸极了的。三、政策利好，专业细分在目前国内的政治经济体制下，政策面对各行业的发展起着关键性的作用。易商红木成功上市，也离不开国家政策上对物流地产的支持。虽然我国物流地产行业暂时还没有明确的政府主管部门、完善的标准体系与统计科目，但是作为一个跨部门、跨行业、跨地区的交叉行业，国家对于物流地产行业的重视程度非常高。为了进一步推进物流降本增效，着力营造物流业良好发展环境，提升物流业发展水平，促进实体经济健康发展，国家出台了一系列政策。
近年来物流地产政策的主要方向是，提升物流现代化水平，提升物流运营效率，助推专业化水准物流地产企业发展。也正是由于政策的大力扶持，物流地产才能在十余年的时间内有如此大的突破性发展。
今年3月1日，国家发改委发布《关于推动物流高质量发展促进形成强大国内市场的意见》。《意见》将物流业定义为“支撑国民经济发展的基础性、战略性、先导性产业”。为促进物流高质量发展，《意见》提出，要深刻认识物流高质量发展的重要意义、构建高质量物流基础设施网络体系、提升高质量物流服务实体经济能力、增强物流高质量发展的内生动力、完善促进物流高质量发展的营商环境、建立物流高质量发展的配套支撑体系。
这一连串的高质量要求，实际上是有意重塑我国的整个物流体系，换句话说过去那种低成本规模化的物流仓储建设方式并不能满足未来的发展需要。
这个政策虽然在行业内是普遍性的适用，但对于ESR（易商红木）来说可能更为有利，因为从ESR（易商红木）的重要客户来看，如亚马逊（AMZN）、京东、一号店、H&M、家乐福（CARR）、戴姆勒（DDAIF）、爱速客乐等，大部分都属于电商平台，而电商属于传统零售行业，其定制的成分需求更大，这也就是ESR（易商红木）在其业务板块上较为专业和突出的方面。
四、行业机遇，零售变革
物流地产的机遇并不仅仅源自电商，因为显而易见的是“得物流者，得零售之天下”，无论是传统零售还是所谓的新零售，为确保顾客对商品的选择面、可得性以及送货的时效与弹性，供应链中需要增加很多节点以应对，普洛斯（Prologis）在2015年的一项研究中显示，零售额每增加10亿欧元，就需要增加72000平米的仓储空间。这就需要某种房地产来满足产品储存以及配送的需求。我们可以看到有大量的零售商正在计划引导顾客在网上购物，然后到实体店提货，从而发挥现有基础设施的效用，并带动实体店的销售，然而由于顾客对商品选择面及服务时效性更为看重，因此这种策略难以奏效。目前在国内一二线城市，物流运营商已经将提货点设置到城市几乎每一个社区，大部分商品都能够做到三日内送达，而具有库存仓储的电商如京东等，可以做到次日达，同城的可以做到当日达。一些以城市生鲜为主要经营商品的电商，如每日优鲜等，则已经做到了VIP用户一小时内送达，这种客户体验是无法拒绝的。未来通过5G数据传递，以及机器人的普及，物流速度还将提升，而中国在这方面的经验可能是其他地区无法比拟的。所以，几乎可以预测，中国未来的物流地产将围绕着零售业发展和升级，这个建设过程可能需要10到20年，而在这期间随着中国的国力影响，结合“一带一路”，物流基础设施的全球化建设也将顺利展开。因此，这是一个巨大的市场，不是几个寡头就能够垄断的，其细分增长领域将会随着市场需求和技术变革，而不断涌现。
以上是ESR（易商红木）耍大刀的基本套路和背景，在物流地产行业并不是一件稀罕事，无非你方唱罢我登场，换了不同的角而已。
最后留下些问题，大家一起思考
1、行业内有没有可能形成联盟，而非竞争？或者从非资本渠道获得高增长？否则这种被资本卖来卖去，当然反过来也可以说是资本被产业用来用去的这样一种游戏规则，就不会发生根本性变化。
2、通过这个案例，物流行业还有没有其他可以渗透的细分领域？
3、这种资产结合资本的高增长模式，在哪些行业中还有可能借鉴？
4、目前的工业地产或制造业领域，能否对标这个类似模式？
5、国内片区开发、产业新城或房地产企业转型产业地产，有没有类似的蓝本可以参照？
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