美的的墙，撑不起8条人命
楼都是向天上盖的，有房企却挖空心思往地底下淘金。
一
一直在地产圈闷头狂奔的美的置业，爆出了这两年最惨重的房地产开发伤亡事故。
10月28日下午16点21分，贵阳，观山湖区，美的置业旗下美的广场施工工地发生垮塌，10人被困。截至29日凌晨3点，10名失联人员已经全部找到，其中8人遇难。
贵阳，是一个神奇的城市，市区山丘起伏，溶洞暗布，但贵阳的工程事故并不多，因为，当地的工程师和包工头，多数都已经历过各种奇葩地形的洗礼。而这次出事的观山湖区，其实是贵阳难得的平坦区域。
关于事故发生点，美的置业声明称：地下停车场局部挡墙垮塌。事实情况是，垮塌时，该工地有14人上岗当班，事故发生后，3人自行逃出，1人被迅速救起，10人被埋失联。
挡墙，是用来支承路基填土或山坡土体，防止填土或土地变形失稳的一种构造物。挡墙垮塌，往往是因为承载的东西，超过了挡墙的承受力。一位贵阳本地的资深建筑师告诉先机财经，美的广场中并没有山丘，挡墙垮塌，又发生在地下车库层面，原因极可能是土挖得太深、堆得太高。
二
出事的项目，官方备案名称是"美的广场"，位于贵阳观山湖区观山东路与长岭南路交汇处，目前的规划是一个商业综合体，规划有8.3万平米的的购物中心，13万平米的SOHO、LOFT公寓、星级酒店。
楼都是向天上盖的，有房企却挖空心思往地底下淘金。
这个项目，原本是由永贵能源开发有限责任公司在2010年以1.6亿元竞得，历时多年，最终2017年美的置业入主。目前项目公司贵阳国龙置业中，美的西南房地产发展有限公司占90%股权，永贵能源占10%。项目名称也由当初的龙宇城市广场，改名为美的广场。
关键问题是，在美的获得控股权后，美的广场改变了项目规划。
美的广场项目的原始建筑面积是30.3万平米，其中计容面积22.1万平米，不计容面积8.19万平米。
2018年11月15日，美的广场项目进行了一次该规划公示，诡异的是，增加了建筑密度和限高，但是用地面积和容积率并没有变化。
在整体容积率不变的情况下，美的广场实际进行了一场地底下的乾坤大挪移。
最新的规划显示，美的广场的总建筑面积，已经由30.3万平米，调整增加到35.59万平米。其中“计容面积”都没变化，唯一变化的是，“不计容面积”由8.19万平米，增加到了13.49万平米，增加了接近5.3万平米。
不计容面积，是不用加入容积率计算的，在土地出让金分摊和土地增值税方面都有巨大优惠，甚至有时等于是白拿了一块面积。
三
通常来讲，不计容面积的往往是停车场、人防、储藏室、设备机房等非商业用途空间。但是，贵阳的美的广场没这么简单。
美的广场在项目申报中，花巨大笔墨，在项目审批材料中，做了一个关于新增不计容面积（车库面积）的情况说明：
“本项目在设计初期为减少土方开挖，对基地建设影响小的大背景下，将地下车库设计为平层车位与机械车位混合设置。地库只做到地下二层，总停车数满足规划要求。但在经过多轮方案优化后，建设方充分考虑未来实际使用情况，将原来机械车位取消，全部改为平层停车，此举可以大大提高停车效率，因此本轮调整时将地下车库多做一层，局部做到地下三层，并在地下一层上空局部加设一层夹层车库，总停车数仍为1900辆，满足规划要求。”
对于这段说明，先机君的总结，就是睁着眼睛说瞎话。
地下由只有二层做到三层半，不计容面积由8.19万平米增加到13.49万平米，增加了5.3万平米，64%。难道新增的全是车库面积？
“总停车数仍为1900辆”，这个“仍”字，就表明，大费周章的向下延伸一层半，停车容量并没有增加。
原本就可以达到1900个车位，美的广场花费巨大成本、出了8条人命，真的是为了改善停车环境？
四
美的广场分三期开发，第一期和第二期的公示文件，其实包含着真相。
2019年美的广场报送的第一期项目（T1、T2、T3公寓塔楼C1、C2-1、C3裙房及地下室商业），这部分总建筑面积为14.79万平米，其中计容面积11.97万平米，不计容面积2.82万平米。具体又分为，公寓9.86万平米，地上商业面积2.3万平米；地下车库面积1.25万平米，地下商业面积1.36万平米，配套物业用房101.44平米。
以上数据初步相加，公寓加地上商业面积，比计容面积11.97万平米略多一点零头；地下车库面积与地下商业面积合计2.61万平米，接近不计容面积2.82万平米的总数。
造成细微数字差异的原因，是公寓与地上商业中通常有部分不计容面积。但可以看到的是，在美的广场一期的地下商业面积，高达1.36万平米，比车库的面积要多。而这部分，按他们的申报意图，是不计算容积的。
再看美的广场第二期的申报公式文件。第二期是T4栋及地下室，C2-2栋商业。
这部分总建筑面积14.3万平米，计容面积6.13万平米，不计容面积8.17万平米。其中，也是5个子项。地上商业面积3.62万平米，公寓面积2.53万平米；地下商业面积2.06万平米，地下车库面积6.03万平米，配套物业用房面积556.14平米。
公寓面积加上地上商业面积合计6.15万平米，也是比6.13万平米的计容面积多一点零头。地下商业面积加地下车库面积和配套物业用房，为8.14万平米，与8.17万平米的不计容面积接近。可见，美的广场二期的2.06万平米地下商业，依旧是不计容面积。
五
美的广场目前最终规划的13.49万平米不计容面积中，一期与二期的不计容面积，合计为约11万平米。其中，地下商业面积，合计已经达到3.42万平米。
还有2.49万平米，其中有多少是留给车位的？
美的广场二期的申报数据显示，地下车库面积60336.60平方米，对应车位是1404个。平均下来，42.97平米对应一个车位。
一期的地下车库面积是12569.74平米，按照同样的42.97平米标准，对应的约292个车位。
总计车位数是1900个，去掉一期的292个和二期的1404个，还剩需要204个，对应约8766平米，但留给三期的不计容面积，高达2.49万平米。也就是说，去掉8766平米的车库，还多了1.61万平米的面积。这1.61万平米，能用作什么，还要多想么？
再回过头来看，美的广场规划的1900个车位，按照42.97平米一个车位的标准，对应车库总面积约为8.16万平米。初始规划的不计容面积8.19万平米，刚好能满足停车需要，根本不需要什么机械车位。
如今，美的广场通过改规划，车位一个都没增加，却多了5.3万平米的不计容面积。美的方面已经白纸黑字的承认，其中有3.42万平米，用于地下商业面积。这部分，等于是通过改规划赚的。第三期还有1.61万平米，不出意外也将作为地下商业。
贵阳美的广场商业部分半鸟瞰图
其实可以理解，商业综合体用地下层做餐饮和商铺，是聚拢人气、增加收益的手段，也是近几年的趋势，北上深不少知名地标的地下商铺，已经做到了地下三层、四层。
通过改规划多出的5.3万平米，如果全用于地下商业，无论是收租还是转让，那价值大概是好几个小目标。
不过如今也看到了，天底下没有免费的东西。美的置业要给出的对价，是8条人命。
文章来源：先机财经
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