这本“2019苏州购房全指南”包括：限购限售政策、商业贷款政策、公积金政策、买房流程、落户……你想知道的都在这了！
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限购限售政策
一、限购
限购范围
目前，苏州全市范围内实行了分区限购，限购区域5区2市（姑苏、相城、吴中、虎丘、吴江、昆山、太仓）；不限购2市（张家港、常熟）。
户籍限购
本市户籍居民家庭最多可购买3套房，非本市户籍居民家庭最多可购买1套房，且购买前需提供自购房之日起前2年内苏州市区(含吴江区)、昆山市、太仓市累计1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。
备注：如何认定为苏州本地户籍？
1、苏州大市都算苏州市户口
只要是苏州（吴中区、高新区、园区、姑苏区、相城区、吴江区）、昆山、太仓、张家港、常熟户口，都算苏州户口。
2、苏州集体户口、原苏州户籍的现役军人算苏州市户口。
3、夫妻双方只要有一人是苏州户口的购房就按苏州市户口政策执行。
4、外来人才引进的，由区、市两级组织部出具相关证明后，等同于苏州户口。
5、外籍人士(含港澳台地区)等同于外地户口。
二、限售
目前，苏州实行限售的区域为张家港市。张家港政策规定，自2017年8月27日起，未满2年的商品住房、二手房均不得交易。
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商业贷款政策
苏州目前实行“认房又认贷”的政策。
1、首套首贷
居民家庭首次购买普通住房（指从未购置过住房），按照国家政策，最低首付款比例不低于30%。
2、有一套房无贷款记录、有一次贷款记录已还清
对于有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款为50%。
有1套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例为50%。
3、有一套房贷款未还清
居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例为80%。
4、两套及以上住房
对于拥有两套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。
目前，苏州商业贷款利率大部分在基准利率的基础上进行了上浮。下面是苏州各银行最新的房贷利率情况：
相比于上月，中国银行的首套房贷利率从之前的上浮25%调整到上浮20-23%，工商银行从上浮25%调整到上浮22%，邮政银行从上浮20%调整到上浮18%，民生银行从上浮20%调整到上浮18%。
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公积金贷款政策
对于刚需族而言，公积金贷款是买房的重要途径之一。
一、苏州公积金最新贷款政策
贷款额度
1、首次办理公积金贷款：借款申请人（含参与计算可贷额度的共同借款申请人）个人账户余额之和×10（倍）
备注：借款申请人及共同借款申请人中有两人（含）以上共同参与计算可贷额度的，贷款最高限额为70万元；仅借款申请人参与计算可贷额度的，贷款最高限额为45万元。
2、第二次办理公积金贷款：借款申请人（含参与计算可贷额度的共同借款申请人）个人账户余额之和×6（倍）
备注：借款申请人及共同借款申请人中有两人（含）以上共同参与计算可贷额度的，贷款最高限额为50万元；仅借款申请人参与计算可贷额度的，贷款最高限额为30万元。
3、首次使用公积金贷款购买套型建筑面积90平方米（含）以内的普通住房，且住房总价不超过110万元的，贷款最高限额为住房总价的80%。
4、贷款额度不可以超过住房总价与已支付首付款的差额，月还款额（按等额本息还款方式计算的本金和利息）应不超过借款申请人和参与计算可贷额度的共同借款申请人住房公积金缴存基数之和的50%。
贷款年限
1、公积金贷款期限以年为单位，贷款期限加借款申请人申请贷款时的年龄之和不得超出其法定退休年龄。
2、新建住房的贷款年限最长不超过30年。
3、存量成套住房、建造住房、翻建住房的贷款期限最长不超过20年，且存量成套住房的贷款期限不得超出所购住房的剩余使用年限。
首付比例及利率
首次办理公积金贷款的，首付款比例不低于住房总价的20%；第二次办理公积金贷款的，首付款比例不低于住房总价的50%。
公积金贷款利率按照放款当日中国人民银行公布的利率标准和有关规定执行。贷款期内如遇利率变动的，按下列规定调整：
（一）贷款期限为一年期的贷款，利率不作调整；
（二）贷款期限在一年期以上且在调整日前已发放的贷款，于次年1月1日起按相应利率档次执行新的利率规定。
二、贷款对象和条件
贷款对象
1、在本市行政区域内缴存住房公积金的职工出资购买住房的，可申请公积金贷款。
2、职工本人与配偶、父母（含公、婆或岳父、岳母）、子女（含媳妇、女婿）共同出资购买住房的，可共同申请一笔公积金贷款。
借款申请人的配偶应当作为共同借款申请人，其他住房共同买受人及其配偶也应当作为共同借款申请人。
下列两种情形的住房共同买受人，可作为借款申请人或参与计算可贷额度的共同借款申请人：
（一）在苏州工业园区缴存住房公积金的职工；
（二）在上海市缴存住房公积金，家庭所在地在苏州市的上海铁路局上海地区职工。
贷款条件
1、借款申请人和参与计算可贷额度的共同借款申请人，在申请之日前连续按期足额缴存住房公积金六个月（含）以上，且申请时个人住房公积金账户（以下简称个人账户）处于正常缴存状态；
2、无公积金贷款余额；
3、首次或第二次办理公积金贷款；
4、购买、建造、翻建、大修苏州市范围内的自住房；本项所述购买自住住房包括普通住房、联排别墅（屋）、酒店式公寓（70年产权）；
5、购买住房的首付款不低于规定比例；
6、能够落实贷款担保。
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认房又认贷、二套房认定标准
目前苏州实行“认房又认贷”的政策。那么，什么叫“认房又认贷”呢？
认房是指在界定二套房时，如果借款人在当地房屋登记系统中已经有了登记信息，再买房时，该房将被界定为二套房或以上。
认贷是指在界定二套房时，如果买家在银行征信系统里已经登记有贷款买房的信息，那么再次申请贷款买房时，将界定该房为二套房或以上。认贷指的是看你有几次贷款记录，而不考虑贷款是否还清。
认房又认贷，就是指贷款买房时，只要借款人名下有房或有房贷记录，都将被界定为二套房或以上。
二套房认定标准：
1、父母名下有住房，以未成年子女名义再购房。
根据政策，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女也是被划为家庭范畴的。所以以未成年子女的名义申请贷款购房时,就会按照二套房政策执行。
2、未成年时名下有房产，成年后再贷款购房。
根据目前“认贷又认房”，如果不出售现有房产，再贷款购房是属于二套房的，将按照二套房的政策执行。
3、个人名下有全款购买的住房,再贷款购房。
虽然没有贷过款，但只要是在房屋产权交易系统中能够查到名下有房产，在不卖掉且申请贷款的情况下，也会被认定为二套房。
4、个人名下有贷款购买住房，结清出售后再贷款购房。
目前银行对二套房认定是“认房又认贷”，也就是说虽然贷款买的房产出售以后，家庭名下已没有任何住房，但因为其之前有贷款记录，再申请房贷也会被算作二套房。
5、首次购房使用商业贷款,再次购房使用公积金。
目前公积金贷款政策也比较严格，只要借款人有过房贷记录，不论房贷是否结清、房产是否出售，即便从未使用过公积金贷款，首次申请公积金贷款也会被算作二套房。
6、婚前一方曾贷款购房，婚后以另一方名义申请贷款购房，但两人户口没有在一起。
这种情况夫妻双方结婚后虽然户口没有落在一起，但在民政局有过结婚登记。现在，银行在批贷时除要求借款人提供户口本外，还会要求借款人提供婚姻状况证明，而结了婚的夫妻是不能提供单身证明的，所以另一方再购房时也会被算作第二套房。
7、婚后双方共同贷款购房，离异后一方再申请贷款购房。
只要央行的征信系统中能够查到房贷记录，那么即便离异后房产判给一方，另一方再贷款购房时也会被认定为二套房。
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买房流程及税费攻略
一、买房流程
１、选房
根据自己的购房意向，圈定意向楼盘，并前往营销中心看房，实地考查楼盘。
２、房源认购
了解项目后，进行房源认购，同时交纳定金，并签订认购协议。
３、签约
携带自己身份证件／户口本／夫妻双方结婚证（单身证明）等证件前往营销中心，遵照网上签约流程先签约后交首付。
４、贷款
需要办理贷款的，携带购房合同／首付款发票／身份证件／户口本／夫妻双方结婚证（单身证明）／收入证明等证件前往银行，与银行签订贷款协议。
５、交房
业主耐心等待开发商交房通知，携带购房合同／购房发票／身份证等证件前往开发商通知的交付地点收房。
６、办产权证
在合同约定时间内，购房者需配合开发商前往房屋登记管理处，完成纳税并办理《房屋产权证》。
二、税费攻略
很多人都知道买房要交首付，但对于买房的其它费用，可能还不太了解。下面来看看买新房、二手房，需要缴纳哪些费用吧！
购买新房和二手房要交的税费有所不同。
新房
1、契税：中心城区别墅类契税按4%征收，普通住房按1.5%征收，个人首次购买90平方米及以下普通住房按1%征收。
2、住房维修基金：住宅维修基金按照2%标准交存，非住宅维修基金按照1%标准交存。商品住宅维修基金交存标准为：
砖混结构住宅——49元/㎡
无电梯框架结构住宅——55元/㎡
有电梯14层以下(含14层)框架结构住宅61元/㎡
有电梯15层以上(含15层)框架结构住宅73元/㎡
3、交易手续费：住宅3元/㎡，非住宅11元/㎡
4、房屋登记费：住宅80元/套，非住宅550元/套
5、证照印花税：5元/本
6、工本费：10元/本
二手房
1、增值税
税率5.55%，由卖方缴纳。普通住宅二手房不满2年，全额征收增值税；若超过2年，则免征增值税。
2、个人所得税
若满足属于家庭唯一住宅以及购买时间超过5年，免征个人所得税；若不满足，则按照1%缴纳。
3、契税
住宅标准按房款总价的1%-3%交纳契税，一般情况下，首套房在90㎡以下按1%税率征收；90-144㎡按1.5%征收；144平米以上3%；而二套房的契税税率都是3%，不分面积大小。
4、中介费
在二手房交易过程中，中介为买方提供了服务，因此要收取一定的服务费。一般为房屋成交价格的1％－3％。注意了，中介费是可以砍价的，具体砍价多少，就要看个人与中介人员的沟通、谈判情况了。
5、贷款担保费
房贷担保费指银行一般为了规避房贷风险，需要借款人提供专业的担保公司，由他们为你提供担保所支付的费用。暂没有收费标准，几百几千都由中介开。
6、交易手续费
住宅为6元/㎡*实际测绘面积，非住宅10元/㎡。
7、权证登记费
住宅80元／套，非住宅550元／套。
备注：在实际交易过程中，税费大多由买方承担，在市场比较冷淡的时候，也有部分卖方愿意承担税费。
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落户政策
2017年，苏州取消购房落户政策。
但在2016年12月31日前取得房屋所有权，缴纳社保三年，仍然可以通过购房落户苏州，落户申请截止日期为2019年12月31日。
购买市区成套商品住房75平方米以上，并于2016年12月31日前依法取得房屋所有权证，且符合下列条件之一的人员可以向公安机关申请户口迁入：
（一）取得房屋所有权证满3年，并与市区单位依法签订劳动合同，同时段缴纳社会保险3年以上的人员及其配偶和未成年子女；
（二）取得房屋所有权证满3年，并在市区经商、兴办企业3年以上，近3年累计纳税5万元以上，按规定参加社会保险3年以上的人员及其配偶和未成年子女。
依前款规定提出申请的申请人应符合国家计划生育政策，申请截止日期为2019年12月31日。
目前，想要落户苏州，还有以下几种方法：
●人才引进
●积分落户
●投靠入户
人才引进
通过人才引进落户政策，基本一个月左右就能把户口落到苏州。
●有房产直接落在房产下面
●无房产落在公司集体户，买房后市内平迁房产下即可
学历要求（满足其中一条）
● 专科，连续工作满2年，有社保有房子，30周岁以内
● 本科，男不超过40周岁，女不超过35周岁
● 拥有职业技能等级一级或二级证书
● 国外、境外取得学士及学士以上学位
应届毕业生学校集体户口
应届毕业生，户口是学校集体户的，毕业后可直接落入苏州集体户，进行三方协议的签署，同时缴纳社保，需要有社保记录。（包括：毕业研究生、本科生、专科生及苏州市生源的中专毕业生、技（职）校毕业生。）
公司资质：
● 年缴纳税10万以上
● 需开通社保账户
● 公司要自己缴纳社保
● 需有集体户口（园区不要求）
目前存在一些公司虽然有集体户口可以落户，但只给到少量名额作为奖励给到优秀员工，或者嫌麻烦不配合落户。
值得一提的是，如果是在园区缴纳社保，个人是可直接在网上自行申请人才引进落户的，也就是工作单位注册地址在园区的，不要求有集体户，只要个人条件满足即可。
园区人才引进流程
积分落户
苏州积分落户操作十分复杂，且门槛比较高。
每年苏州积分落户准入名额不到3000人，并且，综合近两年苏州积分落户情况来看，基本上700分以上是比较保险的分数。
●积分落户分数：700分以上较为保险
●积分落户名额：2846名（上半年1095，下半年1769）
在不买房的情况下，能积满700分吗？
我们以5年为期限，连续缴纳社保公积金、且有居住证连续合法居住满5年情况下，粗略算一下总积分仅为505-675分。
● 大专，5年积分505
● 本科，5年积分535
● 硕士研究生，5年积分675
如果苏州有房产，700分才能积满！
在没有违规情况下，房产、技能证书加持，算上社会贡献等七七八八，可积满700分以上。
● 拥有75平及以上住房，加55+分
● 拥有二级职业技能证书，加100分
● 表彰奖励、社会贡献等等
总积分=基础分+附加分-扣分所得
投靠落户
投靠落户主要有以下几种方式：
● 子女投靠
● 老人投靠
● 夫妻投靠
● 其他类型投靠入户
子女投靠
1、父母为市区家庭户口且拥有合法稳定住所的未成年人；
2、祖父母（外祖父母）为市区家庭户口且拥有合法稳定住所的父母双亡的未婚人员；
3、父母均为现役军人，且祖父母（外祖父母）为市区家庭户口并拥有合法稳定住所的人员；
4、符合收养条件、手续完备的被收养人，其收养人为市区户籍的；
（符合1~3条的向公安部门申请；符合第4条的向民政部门申请）
老人投靠
1、子女死亡且没有其他子女，已成年的孙子女（外孙子女）为市区家庭户口且拥有合法稳定住所的人员；
2、男性超过60周岁或者女性超过50周岁，其子女为五年以上市区家庭户口并拥有合法稳定住所，迁入后人均住房面积不低于市区住房保障面积标准，且生活保障水平不低于苏州市最低标准的人员；
3、子女为现役军人，且军人的配偶为市区家庭户口并拥有合法稳定住所的人员；
4、子女夫妻双方均为现役军人，且军人的子女为市区家庭户口并拥有合法稳定住所的人员；
（符合1~4条的向公安部门申请）
夫妻投靠
1、配偶为现役军人，军人的父母为市区家庭户口且拥有合法稳定住所的人员及其未婚子女；
2、配偶为市区家庭户口，且配偶或者配偶直系亲属拥有合法稳定住所的人员；（符合1~2条的向公安部门申请）
其他类型投靠入户
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