谁来当接盘侠？--人口年龄结构与房价的关系

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我们都知道，经济有周期，人生也有周期，少年，青年，中年，老年，在不同的人生阶段，消费能力和消费习惯有很大的不同。分析出社会人口年龄结构的大致变化，就会大致预测出未来经济的基本走势，房地产作为居民消费类大项，当然也是如此。

美国劳工部的调查显示，在美国大部分人到27岁时开始买房或租房；37~42岁换一套大一点的两居室；50岁左右孩子上大学后购买度假房产；等孩子结婚生子后为了享天伦之乐会搬回城里的两居室，随着年龄增长也更愿意租房住；80岁左右搬进养老院。

一生中，先买或租一套60平的公寓，然后换成100多平的两居室，有了钱再换200、300平的豪宅，又搬回100多平的两居室，最后住进不足30平的养老院房间里，死后长眠于一块1平米的墓地。这就是人奋斗的一生。

在社会人口年龄结构较年轻时，住房需求非常旺盛，房价会上升；当人口结构步入老龄化后，大家都想把房子卖掉，换来的钱养老。当所有人都卖房时，房价自然就会下降。

日本在二战后迎来婴儿潮时期，出生峰值出现在1949年，国民消费峰值出现在1994年，房地产价格在1991年达到峰值，总体经济在1996年冲顶，此后经济迅速下滑，迎来了失去的二十年。除去美国为了遏制日本经济发展签订的《广场协议》等外因，社会人口结构老龄化，内需乏力，是日本经济萎靡的重要内因。

中国的劳动力人口会在2015～2025年达到峰值，此后人口增长降无限期放缓，由于计划生育等政策，我们可能会快速进入老龄化，我们很可能是第一个跌入人口悬崖的发展中国家。经济下行将成为新常态，到那时我们要把手里的房子卖给谁呢？

诚然，中国城镇化还没有完成，还有大量的农村人口要在城市里买房安家，他们是高房价接力赛的最后一棒，但是他们能买得起城里人手中的房子吗？结局最惨的，并不是跑最后一棒的，而是跑倒数第二棒的，也就是那些等着卖房换钱养老的人。

总之，

结合中国的城镇化率比较低，央行增发货币等因素，房价还是会涨滴（吴晓波说一线城市能翻倍），但十年后呢？十五年后呢？
未来房地产并不适合做长期投资，适合短期投资。
未来房地产投资主要收益不是来自升值，而是租金。

（部分观点参考《人口悬崖》）