谁来当接盘侠?--人口年龄结构与房价的关系

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我们都知道,经济有周期,人生也有周期,少年,青年,中年,老年,在不同的人生阶段,消费能力和消费习惯有很大的不同。分析出社会人口年龄结构的大致变化,就会大致预测出未来经济的基本走势,房地产作为居民消费类大项,当然也是如此。

美国劳工部的调查显示,在美国大部分人到27岁时开始买房或租房;37~42岁换一套大一点的两居室;50岁左右孩子上大学后购买度假房产;等孩子结婚生子后为了享天伦之乐会搬回城里的两居室,随着年龄增长也更愿意租房住;80岁左右搬进养老院。

一生中,先买或租一套60平的公寓,然后换成100多平的两居室,有了钱再换200、300平的豪宅,又搬回100多平的两居室,最后住进不足30平的养老院房间里,死后长眠于一块1平米的墓地。这就是人奋斗的一生。

在社会人口年龄结构较年轻时,住房需求非常旺盛,房价会上升;当人口结构步入老龄化后,大家都想把房子卖掉,换来的钱养老。当所有人都卖房时,房价自然就会下降。

日本在二战后迎来婴儿潮时期,出生峰值出现在1949年,国民消费峰值出现在1994年,房地产价格在1991年达到峰值,总体经济在1996年冲顶,此后经济迅速下滑,迎来了失去的二十年。除去美国为了遏制日本经济发展签订的《广场协议》等外因,社会人口结构老龄化,内需乏力,是日本经济萎靡的重要内因。

中国的劳动力人口会在2015~2025年达到峰值,此后人口增长降无限期放缓,由于计划生育等政策,我们可能会快速进入老龄化,我们很可能是第一个跌入人口悬崖的发展中国家。经济下行将成为新常态,到那时我们要把手里的房子卖给谁呢?

诚然,中国城镇化还没有完成,还有大量的农村人口要在城市里买房安家,他们是高房价接力赛的最后一棒,但是他们能买得起城里人手中的房子吗?结局最惨的,并不是跑最后一棒的,而是跑倒数第二棒的,也就是那些等着卖房换钱养老的人。

总之,

结合中国的城镇化率比较低,央行增发货币等因素,房价还是会涨滴(吴晓波说一线城市能翻倍),但十年后呢?十五年后呢?
未来房地产并不适合做长期投资,适合短期投资。
未来房地产投资主要收益不是来自升值,而是租金。

(部分观点参考《人口悬崖》)

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