菏泽楼市松绑 一场压力下的尝试
在因城施策的政策框架下，后续政策放松的城市还会继续增多
文/林志愿
2018年12月18日下午，山东省菏泽市住建局发布了《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》（下称“通知”）。
该《通知》在对棚户区改造工作提出要求的同时，还明确提出取消新购住房限制转让措施以及降低市区商品房预售资金监管额度。
而该则通知一经公布便引起了广泛关注，因为这是自2017年3月以来，全国楼市“限售”政策首次出现松绑。
据了解，《通知》将取消2017年11月发布的《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少如3年”的规定。
换而言之，菏泽市全市均不再会有限售的规定。
对于取消限售规定的动机，2018年12月19日晚间，菏泽住建局回应道，“2017年11月菏泽限购限售政策出台后，不少准备购买存量房住房的市民尤其是棚改补偿的市民，因不能办理过户而无法购买合适的存量住房，要求取消限制转让期限规定的愿望十分迫切。同时为了防止商品住房价格出现大的波动，菏泽市住房和城乡建设局决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。”
“经过认真调查和评估，仍坚持取消限售政策。” 菏泽住建局回应道。
而就在各界专家议论全国其余城市是否会跟进松绑楼市调控政策时，广州、珠海便出台了松绑政策。
2018年12月19日晚间，在菏泽市《通知》下台，以后广东住建局跟随菏泽脚步发布了《广州市住房和城乡建设委员会关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》解读。
其中明确提到，2017年3月30日前（含当日）土地出让成交的房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象，个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。
据了解，此前，广州一直执行的是，在“330”新政后入市的商服物业，均不能卖个人，现在这时间点改为文件公布之日（2017年3月30日）后土地出让成交的商服类房地产项目。
据专家评论，“从广州之前的‘商住房’政策来看，的确存在过于严格的情况，商住房也量价齐跌，此次广州对政策进行调整，是一次拨乱反正，也是缓解商住房压力的一次试探。”
另外，据报道珠海的金湾、斗门两区的购房政策已出现调整，在这两个区只需一年社保就可以购买一套商品住房，这个政策面向所有购房者。
根据珠海市2017年4月印发的楼市调控通知，珠海全市范围内的所有户型住房，全部纳入限购范围。根据该政策，非本市户籍居民，在珠海购房，需连续缴纳5年社保。而现在，在金湾区和斗门区，只需要1年社保就可以购买1套住房。
针对金湾、斗门两区的购房政策调整一事，随后，珠海住建部回应：限购没有放开，但高学历人才落户后可享受人才安居工程的购房倾斜政策，并表示目前珠海市住建局正在开会研究，稍后会向外界做统一说明。
山东菏泽打响了取消“限售”第一枪，外界开始议论纷纷，两年来第一个取消限售的城市为何是菏泽？取消限售对菏泽有何好处？
而更多的议论还是在于广州跟进了菏泽的楼市松绑，而未来是否会有更多的城市跟进？
对此，诸葛找房研究员表示，“菏泽取消限售政策是在经济下行，市场观望情绪渐浓、需求萎靡的情况下，地方政府因城施策采取的试探性放松政策。但考虑到限售对市场的影响不大，取消限售能给予市场一定的信心，但对需求提振有限。降低市区商品房预售资金监管额度差异化的监管额度，将有利于房企特别是龙头房企的发展。”
为何是菏泽
众所周知，限售政策是本轮调控中的重要特点之一，而山东省则是限售重点调控的省份。据不完全统计，从2017年至2018年，山东省17城有济南、青岛、威海、东营、滨州、德州、聊城、菏泽、临沂九个城市进行了限售政策。菏泽是早期进行调控的城市之一，而政策持续时间越长，影响越久。
查阅诸葛找房监测的菏泽近一年二手住宅挂牌价来看，该城市楼市市场处于下行趋势。
2017年11月实施限售政策后二手住宅挂牌价连续两个月微跌，此后受春节假期迎来返乡置业高潮及其他原因影响，菏泽二手住宅挂牌价格不断攀升。
2018年7月份以来受731政治局会议中“遏制房价上涨”的表态之后，房价上涨预期逐渐打破，以及棚改货币化安置改革政策等影响价格持续下跌，二手住宅价格近三个月价格低位徘徊，市场下行趋势明显，观望情绪渐浓。
图表1: 菏泽近一年二手住宅挂牌价
另外，菏泽市在过去三年间对棚改项目大力推进，棚改规模连续两年位居全国各区市首位。与其他山东省内限售城市的棚改完成情况相比，菏泽市的棚改完成情况远远领先，是第二名青岛的三倍之多。
据菏泽政府公开数据统计，2015年菏泽市完成棚改20960户，2016年完成62066户，2017年菏泽全市棚户区改造项目133个，开工计划涉及182287户（套）。过去三年，菏泽累计实施棚户区改造项目309个，完成征收27.4万户、4135万平方米。特别是2016年以来，全市完成征收25.3万户、3910万平方米；安置房基本建成11.4万套、在建12.7万套，货币补偿5.4万套。棚改的高歌猛进，带动了大量的需求入市，去库存基本完成，库存基本面发生变化。
图表2: 2017年山东省各限售城市棚改完成情况（户）
但据诸葛找房研究员表示，“最重要的一点还是近两年菏泽政府大量推地，土地成交量激增，前一轮的去库存提前透支了部分市场需求，叠加棚改货币化安置的改革，未来去化压力较大。”
据诸葛找房监测数据显示，菏泽住宅用地的成交宗数以及成交的规划面积连年上涨， 2017年菏泽住宅用地成交243亿，成交规划建筑面积2358万平方米，2018年截止到目前土地成交额达到了444亿之多，成交的规划建筑面积4074万平方米。
而诸葛找房预计未来两年有70万套左右的商品房入市。
另外，从新房销售面积与土地成交规划建筑面积对比也可以看出，2015年、2016年土地的总规划建筑面积略高于新房的成交面积，供需相对来说比较平衡，2017年以来大量的土地入市成交，土地供应过多，去化周期将变长。
图表3: 菏泽住宅用地成交情况
图表4:菏泽新房销售面积与土地成交规划建筑面积情况
4.政府财政赤字严重，对房地产较为依赖
图表5:菏泽公共财政收入&支出情况
值得一提的是，土地收入常常是一个城市财政收入的最大部分，而从近三年菏泽政府的公共财政收入及支出来看，地方财政的收支缺口近一步扩大，尤其是在2017年收支缺口达到了323.01亿元，政府赤字严重，财政压力较大。
另外，从菏泽的土地收入相对于财政收入的比例来看，土地收入相对于财政收入的比例连年上升，2017年土地收入相对于财政收入的比例达到了146%。
据诸葛找房研究员分析，“从菏泽历年来的土地成交额情况来看，2016年以来土地成交额连年增长，2017年以来成交额激增，2018年截止到现在，土地成交额已经达到了444.38亿元，预计今年土地收入相对于财政收入的比例进一步提高，政府对房地产依赖愈加严重。”
图表6: 土地收入相对于财政收入比例
图表7: 菏泽土地成交额情况
对此，诸葛找房研究员认为，“从菏泽近一年的二手挂牌价也可以看出，2017年11月限售政策出来后，挂牌价只在此后的两个月小幅微跌。菏泽市的取消限售政策并不使房地产市场产生大的波动，取消预售有地方政府因城制策采取的试探性放松政策因素在里面。”
“限售对菏泽市场影响较小，不影响整体市场的稳定发展，还能提振市场信心。”该研究员说道。
另有业内专家指出，菏泽市之所以打响取消限售的第一枪，主要基于四个层面：新房成交大增，库存不足；新房价格上涨，解决不了供需问题；二手房一旦存量过多，会容易出现房贷断供的现象；房价下降过快，会影响到地方经济的稳定。
松绑的城市还会增多
菏泽取消限售制度是首例地方调控放松政策，对此，不少人开始议论菏泽的取消限售会不会形成“燎原”之势，导致多个城市跟进，采取取消限购、限贷等调控措施呢？
分析认为，此次菏泽取消限售会造成示范效应，在因城施策的政策框架下，后续政策放松的城市还会继续增多。未来无论是大城市还是小城市，出现库存规模大、市场较为疲软的，都会有松绑的可能。
广州、珠海便是因城施策的案例。
目前全国“商住房”政策最严格的城市是北京与广州，政策影响下的“商住房”价格和成交量均有大幅度的调整。
据数据显示，在2017年3月(含3月)之前的12个月中，广州商服类物业月均成交约为16万平方米。而在商服类物业收紧政策出台后，即2017年3月以后的12个月中，月均成交跌至4万平方米。
有专家表示，“放松调控后，市场上大量的存量商住房可以销售给个人，对于这些存量项目来说肯定是巨大的利好，很多开发商滞销的商服类物业有望加快去库存，开发商的压力也会有所缓解。”
值得注意的是，广州的上述《意见》规定，个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。严跃进说，这体现了当前商服类物业管控的导向，即避免有人产生借机炒房的想法。
诸葛找房研究员猜测道，“目前全国楼市调控主要还是因城施策；一旦楼市降温后，也能允许不同城市采取不同的政策，但从全国的调控市场来看，预计未来中央的调控政策会继续维持稳定，房住不炒基调不会改变，一二线城市仍会坚持较严的调控环境，三四线下行压力下会有一些对冲政策。”
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lihuicong2005；linzhiyuan358234；frx91573127