聊一聊“钱的世界”——房企打造金融控股平台的战略思考与实践

【上篇】

绿地集团副总裁 绿地金融董事长、总裁 耿靖/文

近年来，许多房地产企业将金融作为多元化转型方向，纷纷布局银行、保险、证券、信托、财富管理、资产管理、第三方支付、融资租赁、小额贷款、互联网金融、金融资产交易所等金融细分领域，一些实力雄厚、介入金融行业较深的房地产企业开始打造金融控股平台。

一、房企打造金控平台的战略考量

1、行业的四种现状

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宏观环境趋紧

过去两年来，国内宽松的货币环境对经济的支撑作用已渐显疲态，继续宽松或将带来中国式的“流动性陷阱”。未来一段时期内，“中性稳健的货币政策+积极扩张的财政政策”将成为保障国内经济平稳增长的政策组合。在抑泡沫、防风险、降杠杆、稳汇率的政策导向下，央行会适时对政策操作进行结构上的微调，市场流动性会出现局部性、阶段性收紧。房地产首当其冲受到货币政策微调引起的一系列连锁反应的冲击影响，行业资金面上将会面临长期紧张局面。新一轮楼市调控正在全面上演，房地产全面降杠杆势在必行。

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供需关系改变

经过10多年的发展黄金期，我国房地产行业的供需关系已经由供不应求转变为供需总体平衡甚至是区域和产品种类上的结构性过剩。

从住宅产品看，相当比例的城镇居民家庭在初次置业时就已经选择了高品质的住房，或者已经历了一次住房改善更替，基本的居住需求已经得到满足。截至2012年末，中国城市人均住宅建筑面积为32.91平方米，已经接近或超过中等发达国家水平。截至2015年，我国城镇居民户均套数已经超过1.05。中国社会科学院2015年《社会蓝皮书》显示，我国城镇居民家庭住房自有率为91.2%，而美国为60%，德国为40%。与此同时，住房的增量需求将不断下降。2012年，中国劳动年龄人口首次出现下降，婚龄人口也已经开始趋势性下降，2015年后，我国主要购房群体——20-39岁人口的比例和总数都将出现明显下滑。此外，未来中国人口老龄化将不断加重，存量房源将逐渐增加。

从办公楼宇来看，近年来全国甲级写字楼存量迅速增加，空置率上升。根据RET睿意德中国商业地产研究中心的数据，截至2015年12月底，我国写字楼待售面积比11月份增加128万平方米，全国写字楼平均空置率为18%，足以反映其过剩程度。一线城市写字楼空置率相对较低，维持在10%左右。相比之下，二三线城市的写字楼市场要小很多，需求疲软，空置现象更加严重。

商业物业方面，多数城市供应过剩，存量巨大。据上投商管统计，2015年年底全国主要城市商业综合体存量达3.6亿平方米，预计到2016年年底将突破4.3亿平方米。同时，由于同质化定位明显，加上受到高热度的电商交易冲击，商业物业进入业态调整期，行业优胜劣汰机制凸显。

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盈利能力下降

离开房地产开发的黄金十年，行业的盈利能力也发生了明显的下滑。总的来看，房企营收增加，但利润涨幅低于营收涨幅，行业的盈利空间被明显压缩，大部分企业的利润率都明显下调。上市房地产开发商的毛利率从2011年39.99%的高位持续下降，2015年下降至28.19%。2015年中国房地产百强企业总资产收益率、净资产收益率均值为5.2%、17.7%，分别较上年下降0.1、0.6个百分点，盈利质量有所下降；全年净利润率均值为11.6%，较上年下降0.4个百分点，逐渐逼近10%红线。

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资金需求增长

目前，房地产企业对资金需求超过以往，主要是来自于三方面的原因：1）由于城市市场分化，开发商更多布局一二线城市，单个项目的投资额较以往增长；2）地价上升，土地占投资的比重上升。相较于建安成本，土地成本占用的资金时间更长，土地占比上升意味着对资金的需求增加；3）政策鼓励发展租赁行业，一些城市如上海已经出现土地拍卖中需要开发商自持部分物业用以租赁，增加了开发商的资金需求。

2.金控平台的七大功能

所谓金融控股平台，是将从事不同金融业务的公司股权整合在一起，实现股权的集中，以便于从战略上统筹规划。与此同时，平台上的各金融业务单元又是相对独立的法人，分别从事不同的业务，并受不同监管机构监管，在现有的监管条件下实现“股权集中、分业监管、混业经营”。

在前述行业现状下，房地产企业通过金融控股平台整合金融业务，可以实现七大功能。

（1）打造新增长极，贡献更高收益。在利润下行的背景下，房企需要寻找新的利润增长点，谋求更高的投资回报收益，而通过金融控股平台不断介入收益率相对较高的金融细分领域是一个可行的选择。

（2）提供融资便利，促进产融结合。房地产企业及产业链相关企业融资主要靠银行贷款，当面临政策调控时，部分银行收紧对房地产行业的信贷投放，企业的资金压力会陡然增加。金融控股平台可以通过其控制的金融机构，吸收社会资金，为房地产项目以及产业链上下游企业提供融资便利，降低融资成本，促进产融结合，还可以加强对产业链上下游的掌控和整合。

（3）助力房产交易，加快周转速度。房地产企业通过金融控股平台，设计和提供相应金融产品，在房地产销售前，能协助开发商进行提前蓄客，在房地产交易中，能协助房地产交易更顺利完成，从而加快周转速度。

（4）实现轻资产化，推动模式转型。通过金融控股平台，房地产企业可以更有效地利用房地产基金、REITs、房地产信托、售后回租等金融工具和手段，推动商业模式由重资产向轻资产转型，帮助企业专注于开发和运营、分散风险、加速扩张，从长远看有利于提升房地产主业的盈利能力。

（5）共享产业资源，形成协同发展。金融控股平台可以与房地产企业的主业和其他多元化业务共享客户、网络、资金等产业资源，形成协同发展的格局。

（6）接口物业服务，进军社区金融。一些品牌开发商已经大规模布局了物业管理项目，金融控股平台可以与之对接，营造线下场景，获得更多的客户服务接口（社区业主），更好地把握C端消费者需求，在此基础上为这些客户提供增值服务（尤其是以社区金融为主的消费金融服务），最终获得增值服务收益。

（7）开展市值管理，提振股票价格。目前市场对于传统房地产开发业务给予的PE不高，而且房地产业务面临利润下行的趋势，而通过金融控股平台不断开拓金融业务，可以给市场充分的想象空间，对于开展市值管理、提振股票价格有一定帮助。