长租公寓赚的钱，都去哪了？

作者:王小哼

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10月初，主打上海市场的长租公寓服务商青客公寓向美国SEC递交招股书，准备在美国纳斯达克上市。

彼时，大家还在惊讶青客抢在行业两大巨头自如和蛋壳之前率先上市。

话音未落，美国时间10月28日，蛋壳公寓正式向美国SEC递交招股书，准备在美国纽交所上市，股票代码为"DNK"。

不赚钱，所以想上市，似乎是长租公寓们的常态。

招股书显示，即便算得上行业前几名，这两家长租公寓目前仍处亏损状态，而且规模越大，亏的越多：2019年前9个月，蛋壳公寓净亏损25.16亿元，青客公寓的亏损则为3.48亿元。

与之相对的营收分别为近50亿元和8.98亿元。

按理说，二房东以低价收房，高价转租，还要收上一定比例的服务费，应该是赚钱的，为何到了财报上，却一个比一个亏的厉害呢？

赚差价？没那么容易！

实际上，“开源节流”这个普世的行商准则对长租公寓同样适用，他们也想以低价签下房源，但实际情况却要残酷许多。

去年8月，前我爱我家副总裁胡景晖曾炮轰长租公寓市场：以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，人为抬高收房价格。

这不免让二房东变成了众矢之的——拉高租金，买单的最后不还是消费者吗？

但残酷的是，高价收来的房源，并不一定能以更高的价格租出去。

比如说，最近同事小王在一家长租公寓整租了一套两室户，据工作人员透露，这套房子是在租金巅峰期租下的，当时的成本是7000一个月。

但是最近市场冷清了一些，只能以6600的价格亏本租出去，不然每空置一天，都是不小的成本。

以此来看，在签下房源的同时，长租公寓就开始了自担风险的负重之旅。

“二房东”鼻祖WeWork就遭遇过这样的困境——在房地产市场蓬勃的时候租下的房子，却不得不在市场下行的时候继续出租。这其中的差价，只能自己承担。

真金实银的“规模效应”

同样是去年8月，SOHO董事长潘石屹在谈及做长租公寓的前景时表示：“不到1%的租金回报，租房的价格再翻一番还是亏本的。原因很简单，就是你做长租公寓一定会有银行贷款，你如果是从银行贷款来的利息，按照银行的基准利率是4.9%，你可能4.9%拿不到，得5%、6%，你把款贷过来建成公寓，你租出去，你的回报率最高超不过1%，所以这个生意是亏的。我们做了20多年房地产，反复算这个账，生意一定要能算得过来账才可以做。”

潘石屹的结论是有数据支撑的：据克而瑞监测的数据显示，截止到2019年二季度末，国内20个重点城市公寓租金回报率仅为1%-3%，其中一线城市低于2%，这不仅低于办公租金（3%-5%），更远低于国际公寓水平。

此外，中信证券的研报测算，长租公寓品牌如果适用6%增值税率和20%的转租租金增幅，则其净利润率约为-10.3%；当转租租金增幅扩大至40%时，其净利润则在3.4%左右。在所有开支中，租金成本占七成、装修占一成，其余为人工、营销和税费支出。

某租房平台市场负责人也表示：一套长租公寓，叠加租金、装修、管理、运营成本后，基本和往外租的价格打平，甚至还略有亏损。

也就是说，每租出去一套，长租公寓都很有可能在往外掏钱。

不过，长租公寓还是有盼头的，有人一针见血地指出：“只有达到规模效应后，边际成本降低，加上管理得当，才能开始赚钱。而当你成为行业老大、控制市场之后，就可以借着垄断，不断抬高房租，就如滴滴一样。这是长租公寓对于未来‘最可爱’的想象力。”

如何做到规模效应？自然是抢夺房源。

蛋壳也是这么做的。

根据招股书，截至2019年9月30日，蛋壳公寓已进入北京、深圳、上海、杭州等13地市场，共运营40.67万间房间，与成立的第一年相比，房间数增长了166倍，2015年底至2018年底三年，年复合增长率达360%。

166倍的增长，自然是用钱“砸”出来的。

“得房源者得天下，对于这些平台来说，未来的核心竞争力，可能还是房源。”争房源需要什么？钱。所以在短期之内，烧钱是必须的，融资才能续命。

一旦赚了钱或者融到了资，蛋壳就不得不将现金用于签下新的房源。

这次上市，蛋壳公寓也在招股书中明确表示，此次IPO募集到的资金将用于进一步拓展业务规模、加强在技术方面的实力以及一般性营运资金。

想赚钱？先等一年！

一间房，要多久才能开始赚钱？蛋壳在招股书中给出的答案是12到20个月，这还得益于装修成本的下降：蛋壳公寓单间装修成本从2017年的平均12646元/间，下降到2019年前9个月的平均10404元/间。

漫长的回收意味着更大的风险。这也就意味着，即使房间装修好了，租客也找到了，但是房子却有可能没了——大房东“毁约”，是长租公寓不得不面临的“雷”。

长租公寓并不真正拥有物业产权，其需要租得物业并通过运营获得营收和利润。

因此，物业使用权的稳定性，如租期、出租价格等，就取决于长租公寓运营方与“大房东”的关系稳固性，其中暗藏的风险在于物业持有者收回物业，或者重新谈判出租价格——这些都会增加长租公寓运营商的成本。

但是，在运营权和所有权的利益纠葛上，“大房东”与“二房东”的博弈始终存在，毕竟二者都在为自身的商业利益最大化而努力。

长租公寓或许的确拥有一些精细化运营的能力，这部分被称为“专业能力”的筹码在长租机构看来是值得“大房东”重视，并且也是“大房东”不易获取的能力。 但对“大房东”而言，在“二房东”的租权法理地位并不稳固的情况下，一旦发觉“二房东”在租得物业后可在运营权层面获得可观的利润， 便有动机和条件采取手段收回物业或对出租价格重新谈判，增加“二房东”的成本。 国内某长租机构负责人就曾表示，的确发生过在租约未到期的情况下就被“大房东”断水断电后赶出该栋物业的情况，“原因并不清楚，但此类事件在同行身上也不是头一回发生了，处理与大房东的关系的确是一个问题。”

还有业内人士戏称，在“大房东”的面前，长租公寓有点“卑微”。

不过，蛋壳公寓的招股书显示，蛋壳公寓与房东的租约为4-6年，截至2019年6月30日，蛋壳公寓房东续签率为80%，为行业最高水平。 结合单间装修投入回本周期12到20个月的数据来看，在正常运转的前提下，一次签约，蛋壳公寓在回本期过后，有1-5年的时间是可以处于盈利期，考虑到房东续签率为80%，因此仅从招股书提供的信息来看， 蛋壳公寓的商业模式处于相对健康可控的状态。

规模还是盈利？

对于正在抢占市场的蛋壳公寓而言，以亏损换增长是当前市场环境下必须执行的策略，蛋壳公寓执行董事长沈博阳曾在接受采访时表示，盈利并非当前最重要的事情，抓住时间窗口做大规模更加重要。

不过有WeWork失败的IPO在前，长租公寓玩家们能否盈利，是市场更为关注的话题。

规模还是盈利？不管往哪走，对于长租公寓来说，都是一条艰难的道路。