房屋没竣工就出租，开发商能要求赔偿空置租金损失吗

在房屋未办证甚至没有竣工验收的情况下，开发商为提前获取收益，常提前将房屋出租。

那么问题来了，如果出租的房屋没有竣工，开发商能收租金吗？

如果租户交了定金，合同没谈妥，开发商能主张缔约过失责任，索赔竣工前的空置期租金损失吗？

来听法官怎么说？

01 案情

2013年9月，租户打算租科技园6层办公楼，向开发商付了168万元的租房定金。当时房屋还在建设之中，半年之后，也就是2014年3月才通过消防验收，2014年10月竣工验收备案，2015年6月办理了初始登记。

因为租赁用途原因，双方一直没能就租赁合同条款达成一致，租户起诉到法院，法院认为双方都没有过错，判令开发商返还租房定金。

一案下判，另案又起。

开发商认为，向法院另行提起了诉讼，要求租户赔偿2014年3月至2014年5月的房屋空置损失。

为什么开发商要求自2014年3月起算，而不从租户交定金的2013年起算呢？

因为开发商认为，2014年3月消防验收备案，验收后即可交付使用。

02 分歧

双方的焦点是什么呢？

租户是否存在缔约过失，是否应赔偿开发商的房屋空置损失。

开发商：对方恶意。

开发商认为，虽然双方没能签订合同，但租户直到2016年5月，也就是交定两年多后才发函表示无法签订租赁意向协议，存在缔约过失责任。

承租方：我没过错。

租户则认为，另案生效判决已经判令，租户在整个合同签订中没有任何过错，而且判令开发商支付168万元定金及利息，既然法院已认定租户没有过错，不可能再承担缔约过失责任。

法院支持了租户的观点。

其理由有两点：

1､没证据。

租户未提交充分的证据证明中潜公司在订立合同的过程中存在《合同法》第四十二条规定的应承担缔约过失责任的情形，举证不能的法律后果。

2､没竣工。

《建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。

本案中，房屋的竣工日期为2014年10月，表明房屋于2014年10月前不得交付使用。现开发商主张2014年3月至2014年5月期间的房屋空置损失，于法有悖。

——案号：（2018）粤03民终14727号

03 规则

1､房屋未竣工不得交付使用，也不能主张竣工前的空置期损失。

2､在没有签订合同的情况下 ,没有证据证明对方存在恶意或故意，不能向对方主张缔约过失责任。

04 建议

1､达成租赁意向，应及时签署书面租赁协议。

2､对于承租方而言，签署协议达成一致后再付定金。

3､对于出租方而言，收取款项后，应通过对方限期签署租约。

05 法条

第四十二条缔约过失

当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。