上世纪末本世纪初，在新建商品房买卖过程中，对于《房地产预售契约》、《商品房预售合同》或《商品房买卖合同》何时生效，理论界和实践中存在长时间的争议。有人认为，商品房买卖合同仅仅是债权合同，该买卖合同在双方当事人签字（自然人）或盖章（单位）之日起生效；也有人认为商品房买卖合同兼有债权合同和物业合同的性质，经过房管部门鉴证（监证、见证、备案、登记）之日起生效；还有人认为商品房买卖合同属于物权合同，应当在开发商交付商品房之日起生效。
一、国外有关不动产买卖的一般原理
商品房买卖属不动产买卖，世界各国理论界和司法实践均无争议。商品房买卖合同何时生效，商品房所有权何时移转，两大法系各有说法。
德国民法规定，不动产买卖存在两个合同行为，一是基于不动产买卖的债权合同，其次是基于以移转不动产所有权为目的的物权合同。债权合同是不动产买卖的原因行为，仅能使当事人在不动产买卖中互享债权和负担债务，不发生不动产所有权移转的效果。而移转不动产所有权的行为是一独立的意思表示，与债权合同（原因行为）无关，这就是"物权行为的无因性"。同时，物权行为与债权行为相互分离，而且是独立于债权行为之外，即"物权行为的独立性"。只有通过不动产物权行为（以物权变动为目的，以登记为其生效要件）才能导致不动产所有权的移转。一般人只想到债权行为，即签订不动产买卖合同，而忽略了在不动产买卖中存在一个与债权合同完全分离的物权合同。
依以上不动产买卖的无因性和独立性原理，在不动产买卖合同（债权合同，亦即原因行为）被宣告无效或被撤销以后，并不影响物权行为的效力，物权行为一旦生效，仍发生物权变动的效果。标的物所有权在法律上归买受人所有，出卖人不得向其主张返还原物，而只能作为普通债权人主张财产的分配。如果买受人将标的物出卖给第三人，则为有权处分，第三人也能取得标的物的所有权，出卖人不能享有追及权，而只能请求买受人返还因转卖所得的价金。如果买受人在标的物上设立担保物权，由于担保物权具有优先于普通债权的效力，出卖人不能请求返还标的物，只能向买受人请求赔偿。从这方面说，有利于保护交易当事人的利益和交易安全。第三人直接取得标的物时，如果是恶意，即明知或应知买卖合同已被宣告无效或被撤销，也取得标的物的所有权。这本身与所有权的善意取得制度是相违背的，而且不符合所有权取得的合法性原则。则是说，无因性理论承认错误的、甚至是违法的交付也有效，这对交易安全与秩序的维护显然有害。
法国采纳纯粹的意思主义，主张不动产物权的变动，依当事人的债权意思表示即发生效力，而无须采取登记等形式，即当事人就标的物及其价金相互同意时，即使标的物尚未交付，买卖也告成立，而标的物的所有权也于此时在法律上由出卖人移转于买受人。
日本民法与法国民法有相似之处，但不动产物权变动时，非经登记不得以之对抗第三人。
瑞士和奥地利民法采取意思主义与登记相结合，即不动产物权因法律行为发生变动时，除当人间须有债权合意（债权行为）外，还需另外履行登记的法定方式，否则不生不动产物权变动的效力。
美国大多数州的法律则采纳契据交付主义，即不动产权利变动，除出卖人债权意思表示外，还须作成契据（deed）交付给受让人，才发生不动产权利变动的效力，受让人可以将契据拿去登记，但登记不是生效要件，而是对抗要件。
二、我国关于不动产物权的司法实践
就不动产所有权的变动而言，我国法律明确要求，不论是土地权属的变更，还是房屋所有权的变更，均应登记。同时，我国法律不承认在不动产转让合同中存在与债权合同相对应的物权合同。当事人订立商品房买卖合同的目的，就是使一方支付价金而取得商品房的所有权，而另一方通过交付商品房而取得相应价金的所有权。因此，移转价金和商品房的所有权既是当事人订立债权合同的目的，也是债权合同的基本内容——二者互为权利和义务。如果将移转商品房和价金所有权的合同从买卖合同中剥离出来，没有权利和义务，买卖合同也就不复存在。既然当事人在商品房买卖合同中规定了价金和商品房的移转问题，就没有必要就商品房和价金的所有权移转问题另行签订合同。
在我国的司法实践中，如果一方不履行交付、登记等手续，另一方有权依据合同要求其履行。同时，商品房的所有权并不因交付发生移转，如果当事人之间在订立商品房买卖合同中，因具有欺诈，胁迫或违法因素等，被法院确认为无效或被撤销以后，即使商品房已交付、登记，也应撤销登记，商品房的所有权仍归出卖人所有，买受人必须返还原物。也就是说，由于商品房买卖合同（债权行为、原因和为）无效，则移转所有权的行为也是无效的（有因主义）。其法律后果是，如果该商品房依然存在，未造成任何毁损，占有人也未对该商品房进行使用和收益，则所有人可以要求返还原物。如原物已被使用或已毁损，可以要求赔偿损失。如果原物已改变了形态或转化为货币，则所有人可要求返还不当得利。如占有人对原物已使有，并从中获得一定利益，而原物依然存在，所有人既可以要求返还原物，也可以要求其返还所获取的利益。如果买受人宣告破产，则出卖人享有别除权，不将原财产列为破产财产。如果买受人将标的物卖给第三人，第三人也属恶意（已知或应知合同无效）购买，则构成买受人的无权处分，出卖人可享有追及权。如果第三人取得财产时无过错（故意或过失），则可以按善意取得制度取得标的物的所有权。
三、当前所遇到的有关问题
众所周知，商品房预售是我国香港地区首先推行，而香港地区的法律制度在回归之前又属英美法系。我国从南到北、从东到西的房地产业许多方面都参照香港的做法。结果，大家试图用大陆法系国家的物权、债权法原理来解决英美法系生活中所遇到的合同生效及不动产所有权移转的问题。冲突由此而生。
问题之一，在我国的（预售）商品房买卖法律关系中，《商品房买卖合同》何时才算生效。
1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第二款规定："商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。"
国务院1998年7月20日实施的《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款规定："房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。"第三十三条规定："预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。"
国务院2001年6月1日起实施的《商品销售管理办法》第三十四条第三款规定："房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。"
建设部1994年11月15日发布并于2001年8月15日修正的《城市商品房预售管理办法》第十条规定："商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。"
建设部1995年3月1日实施的《城市房地产开发管理暂行办法》第二十五条第二款规定："现货销售的商品房由购买人在销售合同签订之日起三十日内办理房地产权属登记手续；预售的商品房由购买人在结算之日起三十日内办理房地产权属登记手续。"
广东省1993年11月16日颁布并于1997年10月16日修正的《广东省房地产开发经营条例》第二十一条规定："预售房屋时，买卖双方须订立预购合同，并在订立预购合同之日起三十日内，持预购合同到县以上房地产管理部门办理预购登记。"第二十三条规定："开发经营企业出售房屋时，买卖双方应签订合同，并到县以上房地产管理部门和土地管理部门分别办理房屋所有权和土地使用权权属登记。"
广东省1998年10月1日实施的《广东省商品房预售管理条例》第二十二条规定："预售商品房时，预售人与预购人应当签订书面的商品房预购销合同，在该合同签订三十日内持该合同到项目所在地房地产交易登记机构办理登记手续；房地产交易登记机构应当自受理之日起二十日内予以登记。"
广州市人民政府1995年12月19日实施的《广州市房地产交易管理办法》第七条规定："房地产出售，交易双方必须到市交易所办理交易登记手续。……"第二十五条规定："交易双方签订预售预购合同后，开发企业应在30日内持合同文书向市交易所办理审核、登记手续。凡未经审核、登记的商品房预售行为无效。"
广州市人民政府1996年9月6日颁布实施的《广州市房地产综合开发管理实施办法》第四十四条规定："开发公司出售商品房，买卖双方必须签定售房合同，并到土地房产管理部门办理房屋所有权和土地使用权权属登记。"
广州市1998年12月24日实施的《广州市商品房预售管理实施办法》第十四第规定："开发企业应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到市交易登记机构办理审核、登记手续。对证件齐备的，市交易登记机构应当自受理之日起20日内予以登记。凡未经审核、登记的商品房预售行为无效。"
以前广州市的《商品房预售合同》规定："本契约经甲、乙双方签署并经广州市房地产交易所审核、登记后生效。"之后使用的《商品房买卖合同》规定："本合同双方签订后30天内向广州市房地产交易管理部门办理登记手续。"未表明何时生效。
我国《合同法》规定，承诺生效时合同成立，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第九条规定："依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。"显然，商品房买卖合同是须经登记生效的。那么，《商品房买卖合同》自成立至生效的这一段时间，是有效还是无效呢？是否应理解为，有些合同，如附条件和附期限的合同，条件成就和期限届至时合同生效，成立至生效之间的时间内能不能理解为"有效但不生效"？
有人认为，《房地产买卖合同》自双方签字盖章后生效，那么，这与其他各类普通的民事合同有何区别？同时，还存在一个问题，如果在合同登记之前，出卖人就同一套商品房与不同的购房者签了几份《商品房买卖合同》，是否都有效？如果都有效，商品房所有权是否移转给先登记合同的买受人？
有人认为，登记是签订《商品房买卖合同》要件，但是生效要件还是对抗要件则存在争议。有人认为登记是《商品房买卖合同》的生效要件，非经登记，《商品房买卖合同》不生效。但是，如果将未登记的《商品房买卖合同》都认定为无效合同，则不利于保护当事人的合法权益和交易安全。有人认为登记是《商品房买卖合同》的对抗要件，非经登记不得对抗第三人。但登记只是起到对抗第三人的作用，而不是其发生效力的必经程序。
近年，有一种"效力待定"的观点，合同签订后，该登记未登记，该批准未批准，合同成立，但未生效。
按我国《合同法》的规定，合同自双方签名盖章后生效。而对于不动产合同何时生效，法学界和司法实践一直存在争议，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》实际上已明确，《商品房买卖合同》自双方签字盖章后生效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条同时也规定："当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。""当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。"
问题之二，商品房何时才算移转了所有权。有人认为，商品房所有权自《商品房买卖合同》登记之日起移转，连交付手续都可不履行，甚至还不如动产买卖活动严格。（目前，有的法院采此观点，如果按揭购房人不向银行还款，出卖人在履行了担保责任后，向买受人追偿，若买受人不还有关款项，则拍卖该商品房）。
还有人认为，《商品房买卖合同》经过登记，商品房经交付使用，则商品房所有权移转。
有人认为，商品房所有权自确权、交易过户后移转，此前，买受人只享有合同法上的债权。确权是一个似是而非的概念，意思是买受人原先买的是期房。购买时，该商品房尚未建好，建好后首先进行测量和验收，将所有权明确在出卖人的名下（实际上就是初始登记）。交易过户是将商品房所有权从出卖人的名下移转到买受人的名下。从程序上看似乎符合逻辑，但却没有考虑建筑物在确权之前所有权的归属问题。
四、结论
法学理论也好，立法也好，均承担规范和指导人们行为的任务，在现实生活中要解决有关问题。再科学的法学理论和再完备的法律，只有在它根植的土壤里才能体现其卓越和旺盛的生命力。因此，我们没有必要完全套用大陆法系国家尤其是德国民法中有关物权的有因、无因理论，也没有必要套用瑞士民法中的登记要件主义。
对于合同的生效，可根据登记的不同原因来确定登记的效力，不可一概采取登记生效要件主义。原则上应坚持登记要件主义，《商品房买卖合同》应经登记后生效。但未登记的，应考虑当事人双方未登记的原因、双方或一方的过错情况、买受人已占有、使用商品房的事实、买卖关系的特殊性、返还房屋是否可行以及可能给市场造成的影响等因素，决定是否应确认原买卖合同无效。"买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，又没有其他违法行为，只是手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应令其补办房屋买卖手续。"这种从实际出发的思路是值得提倡的。
值得注意的是，随着世界科技和互联网的迅猛发展，我国不少省、市已采用网签的形式签订《商品房买卖合同》，经过网签后，该套商品房的位置、面积、价款以及其他信息和条款均已锁定，不能再签订第二份《商品房买卖合同》，同时，广州、深圳等城市已取消《商品房买卖合同》备案，而天津等城市仍需要将《商品房买卖合同》进行备案。从法律意义上说，《商品房买卖合同》经过网签后，备案已显多余。
对于商品房所有权的移转时间，有两种情况：一是签了《商品房买卖合同》并已经过登记，但商品房尚未建成，商品房不可能交付使用，此时，买受人虽未取得商品房的所有权，但享有对所有权的期待权。二是如果《商品房买卖合同》经登记后商品房已交付，房款也已大部分支付，则应认定为所有权移转。所有权移转不应以"交易过户"并取得《房地产证》为标准。另外，在我国《物权法》出台后，出现了物权的"预告登记"、"预抵押登记"等概念，实际中登记部门也在不断探索和完善中。