卖方因房价上涨与买方协商解除合同，违约方要支付全部佣金

文/谢新民律师

导读：卖方因房价上涨，不想继续卖与买方，遂与买方协商解除，并给予一定补偿。对于买卖双方协商解除合同，无法签署《深圳市二手房买卖合同》完成递件过户的，地产中介是否可以依据佣金承诺书主张违约方支付佣金？

基本案情：买卖双方通过中原地产签订二手房买卖合同，买卖双方均签署了佣金承诺书。事后买卖双方协商解除合同，未支付佣金，中原地产遂起诉卖方按佣金承诺书支付相当于总佣金的违约金。 

一审法院：佣金承诺书无效，支付居间必要费用。中原地产公司与卖方之间系居间合同关系，中原地产公司依据卖方与买方之间买卖合同未能最终达成，认为卖方构成违约而要求卖方对中原地产公司承担违约责任，违反了合同的相对性原则，混淆了买卖合同之约与居间合同之约两个不同的法律关系。其次，《佣金承诺书》虽系以买卖各方单方向中原地产公司承诺的方式出具，但其系由中原地产公司提供的格式文本，按照中原地产公司对文本的解释，不论买卖双方自愿解除合同还是任何一方在任何阶段违约，中原地产公司均有权收取与中原地产公司在整个交易过程中为买卖双方提供全部居间服务后能够取得的全部款项。该内容违反了权利与义务对等的公平原则，加重了居间合同中对方的责任，该内容无效。综上，认定中原地产依据承诺书要求卖方支付违约金及利息，缺乏事实、法律及合同依据。考虑到确在居间活动过程中付出了一定的人力和物力成本，酌定卖方向中原地产公司支付费用12000元。

二审法院：佣金承诺书合法有效。佣金承诺书的违约条款并未违反权利与义务对等的公平原则，并无加重居间合同中卖方的责任。卖方应依承诺书约定承担支付违约金，改判卖方支付违约金。

同案对比：买卖双方通过中原地产促成交易签订《二手房买卖合同》，合同签订后，卖方主动与买方协商解除合同并给予了买方补偿。卖方向中原地产出具的佣金支付承诺书，该承诺书约定如因本人过错或违约，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，本人仍需向中原地产代理（深圳）有限公司支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金，中原地产遂向卖方依据佣金支付承诺书催讨佣金。

一审法院：佣金承诺书有效，协商解除不要成违约，支付居间必要费用。卖方与买方经协商达成一致意见，自愿解除了《二手房买卖合同》，该情形并不属于《佣金支付承诺书》中约定的违约情形，且卖方对买方与中原公司之间佣金金额的约定并不知情，故中原公司请求卖方支付佣金的诉讼请求无事实及法律依据，该院不予支持。但中原公司为卖方提供了居间服务，尽管卖方与买方未达成《深圳市二手房买卖合同》，卖方仍应支付中原公司从事居间活动支出的必要费用。根据中原公司与买方约定的佣金总额，该院酌定该必要费用为10000元。

二审法院：卖方向中原公司出具的《佣金支付承诺书（卖方）》合法有效，其应依约履行义务。中原公司主张卖方存在违约情形，应当依约支付相当于买卖双方佣金金额的违约金。本院认为，根据卖方与买方签订的《解除协议书》约定的卖方返还买方交付的定金10万元，并补偿买方12万元，可以推定卖方在解除房屋买卖过程中为过错方，因此，中原公司有权依据《佣金支付承诺书（卖方）》的约定要求卖方支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金。卖方主张其对买方与中原公司约定的佣金条款并不知情，其不应当赔偿买方与中原公司签订的《佣金支付承诺书（买方）》约定的佣金。本院认为，尽管卖方对买方承诺支付中原公司佣金的承诺并不知情，但《深圳市物价局关于规范房地产中介服务收费的通知》规定房屋买卖一般代理中介服务费为2%，上浮不超过20%，中原公司在万某某与其签订的承诺书约定的佣金为42000元，约为房屋成交价格的2%，该佣金并未超过市场标准，本院予以确认。

律师分析：综观两个同样案件的一二审法院作出的判决理由是完全不同的，由此可见对于居间佣金支付在实践中是存有极大争议的。两个同类案件一二审法院判决说理都是基于各自诉讼请求论断，未作全面深入分析，判决说理有以偏概全之嫌。谢新民律师认为，从居间合同的法律性质可以从居间合同的法律概念，居间服务内容，居间服务费用多个方面展开论断，才能合理合法的判断是否要支付佣金，以及佣金支付多少才不违法。

1、根据合同法第四百二十六条规定居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。对于居间方是否促成合同成立，以何标准判断，因深圳地产中介行业普遍未签订居间服务合同，对服务权利和义务内容不明，法院从处理简便着手，通常会直接以书面的佣金承诺书为准。故地产中介出具的佣金承诺书内容直接决定了是否要支付佣金，所以买卖双方在签署佣金承诺书应核看清楚，有异议的当场修改。

从案件的陈述来看，买卖双方已通过中原地产签署《二手房买卖合同》，之后因卖方与买方协议解除，导致未办理过户交易。一二审法院均未对居间人是否促成合同成立未作论断，如认定中原地产促成合同成立，委托人即应按约定支付佣金。如未认定促成合同成立即无需支付佣金。但法院实务操作判断上多数是根据佣金承诺书内容判断，故佣金承诺书的内容表述直接决定了支付佣金是否成立。

2、论证居间合同一方违约，首先要看居间合同内容约定，双方权利义务是否对等，居间方履行哪些合同义务，买卖方履行哪些合同义务。没有合同约定的，居间方行为是否符合法律规定及行业惯例。

温馨提示：谢新民律师团队近期经过整理分析，深圳中院对近三年的佣金支持比例明显增强。2015年以来，卖方因房价上涨违约，导致不少房屋买卖无法正常交易过户而解除合同，或诉讼至法院强制过户。对于这类房屋买卖，地产中介如因交易中断未获得佣金，可委托本律师团队全权追讨佣金。