近日，“曾被媒体评选为南京市房地产十大推动人的开发商张旭东自杀身亡”一事登上各大自媒体头条。房企“至暗时刻”、“寒冬”之说，扑面而来！
据wind数据，2018年以来，截至12月初，有44家上市公司宣布出售房地产资产。来自蓝鲸房产不完全统计，去年1-10月，已有10家房企因资金断裂宣告破产。但在行业格局面临洗牌的当下，中小房企遭遇破产或者兼并似乎不可避免。
2018房企“找钱”忙，万亿债务压顶，“花式”融资自救。据统计，2018年1-11月房企自筹资金累计新增5.1万亿元，同比增加10%；定价及预付款新增5万亿元，同比增加15.7%。
在房地产调控和金融监管趋严背景下，房企拿地回归理性、越发审慎。即便2018年第四季度很多城市加大了土地供应，但是鲜有房企超预期拿地，谨慎态度依旧，全国百强房企近四成未在2018年11月拿地。
时至2019年，有业内人士认为，只要楼市、地市以及金融市场方面没有大幅度放宽的政策或利好，现在土地市场在价格方面仍将以较低位水平持续运行，对现金流能力较强的企业来说是比较适合增加土储的时机。
那么，“理性延续”的2019年，房企如何拿地？
尽管最近楼市政策面频频吹暖风，而且过了年报季，各大房企都蠢蠢欲动，但奈何手里还是缺钱，找钱依然是各大房企当下最重要的事情。
近几天也有不少融资类的公文走红，写的蛮好的，但总体来讲，理论偏多，还缺点实操，投资口其实只关心拿地缺保证金怎么办，土地款付不出来怎么办，专业领域的对接还有财务部门想办法，一旦土地款付清、土地证办出来，融资的办法多得是，缺的就是拿地的头寸资金。
如果不靠财务口，靠投资口去找土地款该怎么办？
一、与同行合作
话说隔行如隔山，要把一个项目向金融机构或者社会资本讲清楚好坏是件非常头疼的事情，但是房企之间却不一样，一点就通、一拍即合，省去了太多的沟通上的烦恼，而且房企本身也有拿地诉求，容易达成同股同权的合作模式，当然也有一定的资金实力，在当下的阶段是最好的合作伙伴。
房企间的合作，其实有两种，一种是拿地前就讲好了，共同出资保证金及后续土地款，另一种是拿地后找合作，参与合作的房企出资相应股权比例的土地款，并且按照计息或者资金同等占用等模式给予拿地房企补偿。
可以讲，在当今这种弱市，同行间的合作是条件最对等的一种合作方式。
分摊风险、利益共享的合作拿地案例，在2018年也并不少见。例如，2018年11月26日，北京出让台、大兴、顺义、房山、昌平、延庆和密云的13宗土地(其中包括12宗宅地)，分别被中建一局、绿城、富力+中交、好未来、中铁诺德、中铁置业、住总、未来科学城+城建+金茂等12家企业及联合体拿走，总成交价316.46亿元，总溢价率约16.67%。
中海、龙湖、绿地等多家企业均参与联合体拿地，拿地城市涉及北京、上海、重庆等一二线热点城市。
二、考虑机会性使用国企资金
以往这部分资金是很难拿得到的，因为国资参与地产开发是受到严格限制的，甚至各地城投都在被要求不断退出房地产。但是近几个月随着土地流拍加剧、地方政府卖地难，以城投为代表的国企托底土地市场的情况越来越多。
当然，国企托底只是权宜之计，他自己开发能力不够、或者本身的资金也是挪过来的，也需要通过合作而回笼资金、盘活资产，拿了地就转头就对外推介寻找合作的也比比皆是。
所以这类资金也是可以利用的，洽谈一个合作开发，甚至是小股操盘，给国企的资金收益保底，一般就能顺利谈下去。其实对于房企而言，就已经算是利用了国企的资金，起码土地款有人会一起扛。
三、与中小房企合作
随着这几年地价的暴涨，中小房企的资金实力相比动辄亿级、十亿级的土地款而言，已经望洋兴叹，衍生出两种状态，其实都类似于收购，但对拿地而言，也算是有人出资了。
一种是前期市场高点拿了地，保证金已交、后续土地款没交全没办证，但是发现市场下行、银根锁紧，自身资金实力已经无力支付后续土地款，只能找合作方合作。
另一种是因为自身实力有限，融资渠道封闭，想找一家或几家房企整体战略合作，愿意同股同权出资、甚至出资源，但希望借用大房企的品牌及融资渠道把自己做大做强。
无论是哪种，对于房企减轻自身拿地压力而言，都是合适的。
四、谨慎使用募集类资金
现在金融监管非常严，原来很多金融机构的资金池现在都不复存在，都要求单项目单独募集，而一旦碰到募集的问题，就是时间冗长、手续繁琐，而且募集本身也有不确定性，现在行情不好，容易因为募集不到资金而告吹。
而且很多募集类资金因为穿透监管限制，也严格遵守“四三二”的要求，资金无法在土地款付清之前进来、用于拿地的保证金和后续的土地款，所以对投资口拿地的意义非常有限。
六、社会闲散资金的使用
社会闲散资金一般都会以债权的形式来介入房企拿地，愿意同股同权走到底的非常少，但是因为一是拿地时候项目最多就一个土地出让合同，证照章都没办，如果保证金合作更是什么都没有，最多一个房企担保承诺，风险是比较大的，二是这种一般都是过桥，等到房企后端开发贷下来一定是会把他置换掉，所以社会闲散资金的利率会非常高，15%不算高，25%都有人要，这种钱借的非常烫手。
当然，利率上面，保证金配资使用的利率是最高的，等于是用信用借了一笔钱，随着房企自有资金比例越来越高和离办证时间越来越近（可有抵押物），利率是不断走低的。
近几个月的状态是，金融机构的钱限于监管风控的原因都只能用于后端（四三二之后），可能有少部分可能可以各种方式提前，但基本上也要土地证之后了，而且要求都会非常高。
能股权合作就股权合作是当前拿地找钱最好的方式，因为一开始就能进钱，能降低拿地的资金头寸，降低股东投入的资金峰值。
如果是土地证之后的融资，其实和投资口的关系不大了，财务部门做的比投资部门熟练多了、办法也多，但找股权合作的钱，投资部门的效率肯定比财务部门高很多，也是投资口人员价值所在。
当然如果房企有能力通过自有资金一把付清土地款，办出土地证，然后再通过各种各样的技巧去花式融资，只要信用够好、排名够高，什么都有可能。地金网：www.edijin.com
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