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### 什么是REITs
有没有一种投资方式，既有股票的高收益，平均年化10个点以上，风险又比股票小。听起来很完美是不是，债券达不到这么高的收益，高收益的风险又往往很高。REITs作为一种特殊的权益资产，有其独特的特点，似乎能满足这个条件。
全称Real Estate Investment Trusts，中文叫房地产投资信托基金。可见REITs首先是一种信托基金。但又不是普通的股票基金，而是房地产投资基金，这是什么意思呢？这不是简单的投资房地产公司的基金，以发行收益凭证的方式汇集特定投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者。
REITs的经营范围：
美国的REITs是一种持有、运营、开发、管理房地产业务的房地产企业，其法律实体既可以是公司，也可以是信托。有聚焦于写字楼的REITs，有聚焦于大型购物广场的REITs，有聚焦于养老医疗地产的REITs，有聚焦于旅馆的REITs，有聚焦于工业物业的REITs，甚至还有更细分聚焦的影院类REITs和实验室类REITs等。
REITs有几个条件：
1. 房地产相关业务的收入不低于总收入的75%；
2. 投资的房地产不低于总资产的75%；
3. 发放给投资人的分红不低于年应税收入的90%。
REITs诞生于上世纪60年代，1958年美国经济增长陷入负值，战后大量房地产无法消化，政府一手促成了REITs的诞生。
REITs的当期股息回报约为4%，加上约4%的股息增长率，REITs大约能够为投资者带来8%左右的总回报。截至2010年12月31日的35年时间里，权益型REITs提供了平均14.0%的年度总回报。
### 股票相关性
在绝大多数市场周期，房地产与其他资产的表现呈现相当低的关联性。REITs股票和标普500在1980～2010年之间的相关性仅为0.55。
REITs相比标准普尔500指数、债券指数有更小的波动性，与其他资产类别的相关系数也相对较低，因此是一个能够增强投资组合风险收益特性的不错的选择。
35年的观察让我得出的结论是：多数时间里，REITs按每日来衡量，波动性小于其他股票。
REITs的运营表现与财务表现，每个季度到每个季度及每年到每年，都非常具有可预测性和稳定性，很少有主要的负面冲击引起波动。
### 为什么风险比股票低
1. REITs的高的当期收益经常充当了应对每日市场价格波动的减震器
2. 大多数商业房地产持有人享有的长期租约提供了盈利稳定性，并且使得这类资产更加“债券化”。因此，风险被降低了。
3. 底线是REITs股票不是没有风险，尤其是对于短的时间维度而言，但并不会降低REITs作为长期投资的价值
4. 但波动比债券高很多，仍遵循风险收益比原则。公用事业类股票在近些年来的波动性低于REITs股票
### REITs的风险
1. 通货膨胀和利率风险：
利率上升通常会对REITs股价造成消极的影响。利率上涨过快将会扼杀经济增长，从而导致衰退。一旦衰退控制局面，物业持有人将难以保持现有租金率和出租率。
REITs投资者需要更多地关注市场形势、信贷市场、现金流和管理团队的能力而不是通货膨胀
一个明智的投资策略是同时持有REITs和其他高收益股票以及其他类型的投资
2. 市场系统性风险：历史上公共房地产证券曾经每十年遭遇一次重大的市场调整。一些相对较短，而一些则拖延得有点长。美国平均下跌周期是22.3个月。这种调整的价格下跌平均为46.9%，在2007～2009年暴跌70.4%是所有下跌中最深的。个人投资者需要在这种下跌开始时保持警惕并相应地采取防御措施。
3. 高负债风险：REITs的杠杆比率接近于2003年的水平。杠杆比率约为45%，这和当今的标准一致，也处于投资者可以安心的水平
4. 分类风险：物广场类REITs面临着消费者支出习惯改变的风险；公寓类REITs面临着单户寓所的欢迎度变化和物业所在地区的就业增长下滑的风险；健康护理类REITs面临着政府在健康护理返还的开支削减的风险。总体而言，所有REITs都面临着可租物业供给增加和需求衰退的风险。
5. 所有的REITs都存在三种主要风险：疲软的空间市场，利率上升和商业地产价格下跌，
### REITs的物业类型和周期
四种主要的商业房地产类型是住房（主要是公寓小区）、工业物业、写字楼以及零售购物中心
现在还有新型物业，比如木材和数据中心。可参考一份较新的物业类型研究文章：https://www.laohu8.com/post/213650?invite=D2RS3
房地产的价格和利润随着周期而变化，周期的类型通常能够被预料，但是其持续时间和规模很难被预期
### 历史
房地产和REITs投资风险的三种关键因素是：债务杠杆、缺乏分散性及资产或机构管理的质量（包括选择持有的资产和物业地点）。
### REITs的估值
1. 运营资金（FFO）和调整后的运营资金（AFFO）
2. 净资产
### 投资REITs的一些理念
1. REITs股票最后是被交易而不是被持有的信念，是一个危险的迷思。
2. REITs股票不需要频繁地购买和出售。事实上，它们是终极的适合购买并持有型的投资。
3. REITs的50%的回报来自股利，因此投资者获得报酬并且等待股票价格随着盈利、股利和净资产价值增长而上涨的额外回报到来。REITs是对于耐心的长期投资者真正有吸引力的投资。
4. REITs股票最适合那些寻求股利收入和温和价格升值的投资者。REITs的价格会随着现金流和资产价值的增加而上涨，而且他们和其他资产类别只有很小的相关性。那些处理REITs最佳的投资者是那些有最大的耐心、愿意持有并度过偶尔的熊市并且不期望会击中纪录的投资者。
5. REITs股票是商业房地产市场的价格变化和运营趋势的先行指示器，难怪其在2007年早期就开始疲软。
6. 投资者的确应当分散化，通过购买多个REITs，每个REITs都是在不同的部门和区域从事业务，而不是购买一家试图提供所有事物的REITs。
7. 相当保守的投资者，寻求具有适度风险和波动性的稳定收益，其中资本增值不是最重要的，在组合中REITs的配置介于20%～25%应该适合于你。
8. 6只不同的REITs会提供一个最小可接受水平的板块多样化（或许在每一主要板块中有一个，如公寓、零售、写字楼及工业；或许在两个较小板块中有一个），但8或者10只REITs会更合适。如果你有一个头寸购买10只不同的REITs，好的配置是在住宅、零售和写字楼（主要板块）每个板块2只，在工业、健康医疗、自助存储及旅馆中每个板块1只。拥有更多可用的投资资金，你可以试图加入一些子板块，例如，试验室、数据中心或大学公寓、林地，或三包租赁REITs。或者你可能想要在每一板块中扩大地理多样化。例如，在一个全国范围的板块中加入一只专注于西海岸的公寓类REITs。同样的方法可被用于其他板块，例如社区购物中心、写字楼和工业房产。一些REITs，例如Vornado Realty和Washington REITs，拥有不止一种房产类型，因而以这种方法取得额外的多样化是符合逻辑的。
9. 多元化投资组合中15%配置于房地产股票应该会导致年度总收益增加额外10个基点（0.1%），而减少约50个基点（0.5%）的投资组合风险
10. 我们必须把REITs股票看作一种永久的投资，除了那些是股票交易者的人外，把他们当作我们投资组合不可分割的一部分长期持有
### 如何评估一个好的REITs
副标题：蓝筹REITs
1. 好的管理团队能够在危机时刻化险为夷。评估REITs管理团队质量的一个最明显但也是经常被忽视的方法是考察其过往表现。该REITs在增长每股FFO和NAV方面，有一个长期的成功的业绩记录吗？该REITs有一个稳定上升的股利吗？该REITs公开上市多长时间了？该REITs在不同的房地产周期中是如何度过的？在房地产市场经受寒冬的时候或是遭遇新的开发项目的严酷竞争的时候，该REITs的管理团队是如何保护其现金流的？该REITs是如何投资其股东或是新投资者委托的资本的？该REITs是如何真正为其股东创造价值的？
2. Boston Properties、西蒙房产和Vornado Realty这三家最大的、最受人尊重的REITs
3. 通畅的资本渠道以及将资本明智地进行投资是区分蓝筹RETI和其他REITs的关键因素。
4. 资产负债表
5. 温和的债务比率。例如，在多数环境中，通常不会高于40%～45%。高于55%的债务/市场价值会使得REITs投资者不自在。
6. 多数蓝筹REITs都有一个较低的支付比率，而这更有利于长期增长及更大的总回报。
7. 投资者更乐意看到关键的管理人员持有大额的股份头寸（只有偶尔的小量出售）。这是蓝筹REITs的另一个标志。
忠告：即使是最强的蓝筹REITs也难以做到在所有的衰退中毫发无损
### 一些美国的REITs
Equity Residential，是一家最大的公寓类REITs，
Boston Propreties在四个关键的市场纽约、华盛顿特区、波士顿及旧金山持有重要的写字楼资产。
或许最知名的是先锋REITs指数基金（代号：VGSIX），它以摩根士丹利美国REITs指数
西蒙地产集团于1993年上市，目前是世界上最大的区域性购物广场所有人，在2010年年底股票市值接近300亿美元。
西田集团在澳大利亚、新西兰、美国和英国拥有购物中心，它的合并市值达到290亿美元，常常与西蒙地产竞争全球最大区域性购物中心所有人的地位
全球房地产的天空里，西田和西蒙都不是最大的公司。这个头衔要归于香港新鸿基地产有限公司，
该组别也包括两个在市场中活跃的交易型开放式指数基金（ETFs）：第一信托FTSE EPRA/NAREIT（代码：FFR）和SPR DJ Wilshire全球房产（代码：RWO）。该组别的年度管理费均值为0.76%，年度花费均值为1.14%。
该组别包括两只在市场中活跃的ETF，SPDR DJ Wilshire国际ETF（代码：RWX）和智慧树国际房地产（代码：DRW）。该组别的管理费均值为0.83%，年度费用均值为1.11%。
iShares道琼斯房地产指数（代码：IYR）和先锋REITs基金（代码：VNQ）。该组别的年度管理费均值为0.69%，年度费用均值为0.96%。
### 信息来源网站资料等
SNL Financial完整地覆盖REITs行业，提供重要的REITs数据，分红和盈利预期。大部分零售经纪公司也提供REITs行业和单个REITs研究报告。
www.reit.com/IndividualInvestors/PubliclyTraded REITDirectory.aspx上获得每个上市REITs的名单，带有他们网站的链接。在NAREIT的网站中另一个有用的工具是REITWatch，它是按月发布的。它包含了大量上市REITs的当期信息；进入www.reit.com，点击“NAREIT统计公开信息，”然后点击“REITWatch”。
NAREIT——REITs.com 美国全国房地产投资信托协会维护的网站，提供美国房地产证券市场一系列丰富的数据。著名的是它的FTSE NAREIT美国房地产指数系列的月度投资业绩，可以在“行业数据”中找到；房地产板块和子板块投资业绩；以及月度出版物《REITs观察》，在“NAREIT统计出版”中。
EPRA——epra.com 欧洲公共房地产协会向会员发布许多报告。然而，非会员可以收到他们的月度市场评论，它包含了大量有用的信息。
APREA——aprea.asia 亚洲公共房地产协会网站为非会员提供了一系列新闻报道。研究报告和其他刊物只能被会员使用。
最后，投资者可能会希望通过几个公认的财经网站中的任何一个跟踪全球市场。Yahoo Financial.com是一个这样的潜在信息来源，还有Bloomberg.com及其他几个。这些主流网站通常提供美国、澳大利亚、香港和伦敦的股票报价、盈利报告和其他综合新闻等实时内容，但对于一些地方如日本、中国和较小的欧洲市场多少不太有用
仅举一个例子是AvalonBay的网站（www.avalonbay.com），其包括季度财务信息和一些附件和附录，描述了公司的发展路径，收购和出售及子市场概况与其他主题