如何辨别房屋质量，实用技巧

一、隔声试验

许多住户在搬进宽敞的新居后，心情格外喜悦。然而，在这种喜悦的气氛中却夹杂着一种不和谐的噪声：深夜隔壁传来的电视声可以让你判断出放的是什么节目，甚至可以听到楼上的脚步声，这是许多购房者在买房后遇到的烦心事，原因是看房时忽略了楼房的隔声效果。

目前，开发商为追求利益，在建材上偷工减料的事情常有发生，一些开发商选用轻质隔墙，虽然减轻了墙体质量，却降低了隔声效果。因此，检验房子的隔声效果也成为选房时一个必要的环节。

要了解房屋噪声和隔声情况，购房者可以采用自己测试和现场感受的方法。现场检验隔声效果时，要保证至少2人以上前往，上下左右的房间弄出点声音来，听听彼此间是否可以听得清。

二、房屋质量的调查

房屋质量问题主要起因于设计、施工中留下的隐患，一般购房者很难检验。所以为了避免风险，在看房时也有诸多方面需要注意。以下是许多购房者的经验总结，可供购房者查看房屋质量时作为参考。

（1）看基础

建筑物基础的形式是多种多样的。例如桩基础、箱形基础适用于高层住宅，而低层的别墅和多层的公寓一般用条形基础就可以了，当然采用什么形式的基础要根据当地的地质条件来决定。

高层住宅的地下室或地下停车库一般都采用箱形深基础。基础承受了建筑物上部所有的荷载，例如自重、家具、人等，并把所有的作用力可靠地传到地基中去。基础要抵抗建筑物的不均匀沉降，有时我们看到的房屋墙面开裂、楼板变形、屋面渗水等质量问题，就有可能是基础的不均匀沉降破坏了房屋刚度引起的。基础和其他的一些钢筋混凝土受力构件在房屋建好以后就无法看到了，如果买期房，经常去工地现场跑跑，再问问现场工人，对房屋品质就可以有一个大概了解。

（2）看墙体

鉴别外墙面施工质量可采用目测方法。如果外墙面采用饰面砖，主要观察是否有脱落和凸凹不平的现象，饰面砖的接缝是否水平和垂直，饰面砖的色彩、质感是否协调；如果外墙是水泥砂浆再涂以墙面防水涂料，要观察水泥砂浆是否脱落或有裂缝。清水砖墙在低层别墅中应用得较多，要注意清水砖墙的勾缝是否饱满，砖是否密实。如果发现外墙出现贯穿性的裂缝，那么此房屋一定存在设计或施工的某些环节出现了问题。

砖混砌体结构外墙渗水是多层住宅的一个质量通病，一般有下列几种情况：

外山墙渗水，部位一般在楼板顶部，即圈粱与预制空心板搭接部位；外墙窗框渗水，主要是窗框与墙体之间的连接不密实，防水性能不好而造成的；

墙洞渗水，主要是施工中留下的脚手架洞没有封补严密而造成的；

阳台渗水，阳台挑梁板出现倒坡泛水等。看房时最好选择雨天去，注意观察外墙的接缝处、墙面有无明显的水印及霉点。

建议尽量不要选择饰面砖或马赛克作为装饰的外墙，因为贴面的水平缝隙容易积水而造成墙面渗水。对于内墙面，除了观察有无裂缝外，还要观察墙的凸凹度，不得有较大面积的空鼓、开裂。另外，水平和垂直墙线是否是一条直线，也是确定墙体质量的重要标志。

目前市场上鼓励建筑业应用新型的墙体材料，比如各种轻质的混凝土砌块、加气混凝土砌块、多孔砖等，大大改善了内外墙体的质量。

（3）看楼地面

楼地面包括底层的地面和楼层的楼板。对于楼板首先确定是预制板还是现浇板。低层和多层房屋的楼板主要是预制构件，要观察楼板布板是否平整，有无裂缝。产生裂缝的原因有两种：一是房屋的圈梁不平和布板时坐浆不匀；二是预制板的质量不过关。

中高层、高层房屋的楼板主要是现浇板。现浇板的整体性和防水性都比较好，主要观察是否有露筋或蜂窝麻面现象。如果混凝土的质量过差，用手就可以把凸出的地方抠掉，例如柱子的转角处等即是检查的好地方。

厨房和卫生间的地坪必须是现浇整体板，不能用预制板。对于厨房和卫生间的地坪可以进行闭水试验：灌水20-30mm ,保持24小时，如果地坪没有渗水现象，说明是合格的。还要测试一下此地坪的坡度是否坡向地漏，有没有倒坡和地面积水的现象。

底层的室内地面一般比室外地坪要高45 cm，也就是三级台阶，也有高60-90 cm的，要仔细检查其防潮设计和措施。可请专业验房师前来检测楼板厚度，防止开发商偷工减料影响质量。

（4）看屋面

民用住宅的屋顶大多数是平屋顶和坡屋顶。屋顶最主要的功能就是防水、保温和隔热。对于想要购买顶层的人，一定要亲自到屋面上查看，检查屋面的排水坡度、出水口、檐沟的组织是否合理，落水管应安装牢固，接口平密，不渗漏。屋面板有整体现浇板和预制板两种，现浇板的防水性能远远好于预制板。在防水措施上有柔性防水，即用油毡或防水涂料；还有刚性防水，如用细石钢筋混凝土浇筑防水层；两种防水措施各有优点和弊病，即使屋面既采用柔性防水，又采用刚性防水，也不能保证100%的可靠。屋面的渗漏多出现在结构变化部位，比如屋面板与墙体的连接处，伸缩缝、沉降缝部位等现在许多新型的屋面防水材料层出不穷，但屋面防水质量的好坏主要取决于施工质量。因此，购买顶楼的购房者一定要关注屋面质量，否则后患无穷。除了防水，还要注意屋面的隔热和保温，一般在屋顶都要设置架空通风层，这样有利于空气流动和散热。