司法拍卖房产有什么风险及规避办法？

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司法拍卖房产

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一、对于司法拍卖房产您是否纠结这些问题：

1、标的物为何被拍卖？

2、占用人是谁？

3、是否会发生拍后占用？

4、是否存在过户障碍？

5、房子为什么迟迟过不了户？

6、家中有孩子要上学，不知道这套法拍房是否有学位？

7、房屋是否存在影响价值的情形，比如是否曾有人在屋内自杀、房屋曾经发生过火灾等？

8、户口是否会拍后迁入？等等

二、淘宝房产司法拍卖常见重大风险

1、第一大风险：土地无法过户问题

拍卖房土地可能存在抵押或压红线不可以过户，政府什么时间能解决问题，不确定。

2、第二大风险：联合抵押导致无法过户

拍卖房屋可能涉及到多套房子在一个权证上，需要全部房屋全部处理完，同时办理抵押注销，之后方才可过户。

3、第三大风险：补缴差价的风险

法院司法拍卖房可能会存在经济适用房，经济适用房过户必须先补足差价以及土地出让金。

4、第四大风险：买下房子后不能入住

根据物权法等法律规定，如果租赁在前、抵押在后的，拍卖成交后原租赁合同继续有效。但有些恶意逃避债务的，会把租赁合同签的很长，甚至10年、20年。那么你如果拍卖了这种附带租赁合同的房屋，买下了之后由于承租人的存在，自身还是没法搬进去住。更有甚者，有的一开始说没有租赁，等你拍卖后，突然又冒出了租赁合同或者突然有人在里面居住而不肯腾退，那你就麻烦了。

5、第五大风险：补缴巨额税费的风险

营业税、个人所得税、房屋契税肯定都是要买受人缴的，还有就是水电费、物业费及其他费用如果拖欠了很久，也是需要拍卖后买受人自行承担的，这块费用还是要考虑的。另外还要提醒大家，虽然有的房屋建成时间较早，超过5年了，但如果你的上一手，也就是被执行人也是通过二手房渠道获得的，那么计算实际是从上一手的办证时间开始，有可能没有到2年，那么要全额征税。

6、第六大风险：房屋原所有权人的身份背景

司法拍卖房屋基本是由于债务人无法履行到期债务，而被债权人起诉，查封抵押房产，最终被法院强制执行拍卖，当前大部分是由于投资失败，资金链断裂或者沾染高利贷跑路所引起，如果房主是循规蹈矩做生意投资失败，人品可靠还好，但如果原房主是因为放高利贷或者黑社会背景临时跑路，那么你通过法院拍下了他的房屋，如果碰到不讲理的流氓，日后回到你家找你闹事、算账，那你可就麻烦了。一般情况下法院是不会很明确告诉你原房主的身份背景及房屋被强制拍卖的具体原因，而且法院也不会24小时守在你家里保护你，那么如果碰到这种流氓分子，真的是鸡犬不宁了。

7、第七大风险：户口不能在拍卖房屋落户

被拍卖的房屋上面是有原房主落户的，根据我国法律规定，法院通过拍卖确认书、执行裁定书等法律程序，房屋合法地过户给了买受人。但是目前法律规定，原房主的户口是没有办法强制迁出的，除非他本人同意。那么买到这种拍卖的房子之后，很有可能户口是没法落在这套房屋上的，而户口不能落户，意味着子女就学等问题没法解决。

8、第八大风险：无法办理按揭贷款

有些法拍房屋可能权属有瑕疵,或者土地性质为划拨土地，有些时候银行是不予办理按揭贷款的。还是据我所知，目前法拍房屋不能办理公积金贷款，市政府的人才购房补贴好像也不能享受。但现在有些地方已经放开这个政策了。

9、第九大风险：非理性拍卖导致成交价格激涨

通过法拍途径买房，无非看中价格稍微低于市场价，但有些时候，竞拍下你争我夺，容易头脑发热，最终导致成交价要高于市场价。比如前段时间有套房屋，从起拍价237万元一直拍到297万元，如果再加上相关税费，实际已经高于了市场价，说明拍卖过程中的心态不好，丧失理性，没有很好控制一个心理最高价位。

三、  淘宝房产司法拍卖中，为什么一定要委托专业律师

淘宝房产司法拍卖中，经常会出现如上所述的九大风险，所以一定要委托专业律师提供第三方独立调查，提出参拍建议，帮您规避风险，简化流程。

亚太地区最大的律师事务所盈科律师事务所旗下专业律师团队（呼律师电话/微信18811439263）会通过对以下内容进行全方位调查，为您提供竞拍建议，规避风险：

1、房产原产权人信息，负债情况分析

2、房产现状情况分析，标的房屋法院处置情况复查

3、房产当前使用情况，调查房屋租赁及实际占用情况

4、房屋周边信息，交通、购物、菜市场等

5、房产户籍情况，及其学区信息

6、相邻关系信息

7、调查土地信息是否正常过户

8、调查与房产有关的诉讼及其诉讼情况说明

9、调查是否联合抵押或二次抵押

10、调查是否经济适用房

11、调查是否会有高额的税费。可以存在继承、赠与或遗产等

12、房产物业费、水电费等费用清欠调查

13、房产吉凶情况调查分析

10、走访附近中介，调查分析房产价值升值信息情况

11、 律师根据尽调情况，出具独立调查报告，便于竞买人决断竞拍房产

四、律师独立调查报告

1、报告内容：

（1） 法院公示信息结构化梳理与解读

（2） 风险提示和解决方案

（3）标的物多维度信息补全和价值分析

（4）相关法规政策

（5）交割流程介绍

（6） 交割税费

2、报告交付方式

（1）电子版通过Email交付；纸制版通过邮寄交付

（2）客服负责发送报告

五、司法拍卖中房屋尽职调查清单

（一）基本信息

1.房屋的具体位置，坐落于哪个小区，小区的自身环境（物业管理、绿化等）和周边环境（是否临近有污染的工业区等），配套设施（教育、卫生、医疗等）的完备程度，通勤是否方便（是否有地铁等）。

2.房屋的楼层、朝向（采光是否充足）、户型、房龄（房屋竣工验收合格交付之后起计算）、装修情况（清水、简装、精装等）。

3.房屋的套内面积和建筑面积是否与法院的拍卖公告一致，是否存在漏水、墙体开裂等质量问题。

4.房屋的现状，房屋被法院查封后是空置还是住人，如果房屋在查封后仍有人居住，可能影响到房屋的实际交付。

（二）权属信息

1.房屋被法院强制拍卖的原因是什么（民间借贷、抵押合同或者保证责任等），例如被执行人与银行之间的借贷抵押合同，由于涉及的法律关系明确、法律关系主体较少，竞买成功后过户交付就更为方便，不易引发额外纠纷。

2.房屋产权是否清洁，具体包括但不限于：房屋是否仍然存在有效的租赁关系，租赁期限是多久，优先购买权人是否书面承诺放弃优先购买权等。

3.房屋的产权是属于共有还是单独所有，产权人中是否有未成年人，房屋拍卖的产权份额是全部产权还是部分产权等。 

 4.房屋是否存在影响价值的情形，如曾有人在屋内自杀、房屋曾经发生过火灾等。

（三）费用信息

1.通过房产中介平台，查询近期同类型房屋的成交数据，以此判断房屋的市场价格，最好能找到同一小区内的相同户型、相同朝向、相同面积房屋的成交数据。

2.由于司法拍卖中的房屋查封时间都比较长，期间大多都未缴纳相应的物业费用，而在司法拍卖中，这部分费用一般都由竞买人承担，所以律师需要到物业公司处查询房屋所欠物业费、水电费等，做好预算。

3.司法拍卖中的房产在拍卖成交后，原则上竞买人需要一次性支付除保证金之外的剩余款项，不能进行商业贷款。但是在部分地区，司法拍卖中购买房产也可以进行商业贷款，所以律师需提前对贷款信息（可否贷款、贷款利率、贷款比例、贷款年限等）进行查明。

4.司法拍卖中税费一般由竞买人负担，这是一笔不小的开支，所以律师需要在尽职调查中查明房屋房产证办理年限，确定税费数额（在房屋为普通住房且满二唯一的情况下，竞买人可以免交营业税，但需缴纳个税；而如果房屋满五唯一，竞买人不需要缴纳营业税和个税）。

（四）风险信息

1.房产所在行政区域是否存在限购政策（北京已将司法拍卖房产纳入限购范围，通过司法拍卖来规避限购政策在部分地区已经行不通），对竞买人的竞买资格是否存在要求，如果竞买人不具备竞买资格，可能直接导致竞买人在竞买成功之后不能过户。

2.被执行人的户口是否仍落户在拍卖房屋上，如果被执行人在拍卖之后不迁出户口，可能会对竞买人产生影响，尤其是学区房的入学指标，这需要提前考虑。

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