恒大75折卖房背后，楼市还没到捡便宜的时候 | 晓报告
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实时追踪52个前沿行业趋势
文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）
因为疫情，本来预计在年后迎来小阳春的房地产行业不得不熄火。
小巴先带你来看一组数据，1月26日以来，全国有超过90%的城市，暂停商品房售楼部对外开放，房地产中介机构门店暂停营业；大部分开发商的成交量同比暴跌95%。疫情对楼市影响有多大，不言而喻。
不过从上周起，楼市开始坐不住了。房企方面，恒大率先出手，凭借75折线上卖房刷爆了朋友圈；政策方面，上海、浙江、无锡等地集中出台土地新政，调整土地价款缴付方式和期限，缓解房地产企业的资金压力。
随着房企和政策同时出击，叠加疫情不断好转，楼市接下来会怎么走，对投资者来说是不是一个好的投资时机？对于房企和从业者又有哪些影响？《2020潜力行业每周报告》最新上线的《2020年楼市展望报告》将为你一一解答。【点击此处，查看报告】
01
首先，小巴带你一起来回顾一下，2019年楼市总体趋势。
首先，政策上还是“稳”字当头。2019年的楼市用两个关键词概括就是“房住不炒”和“一城一策”。也就是说坚持房子是用来住的、不是用来炒，每一座城市应该推行相应的政策来维稳房价。
其次，是土地市场遇冷。从土地成交量和成交款来看，2019年全国土地市场持续降温，1-11月土地购置面积约为22000万平方米，同比下降14%；土地成交价款为12000亿元，下降13%。
不过，买房的人仍在增加。从成交量来看，全国商品房销售金额增长了7%，其中一线城市成交数据相对较好，同比成交面积均有不同程度上涨；以北京为例，1-11月成交面积达640余万平方米，同比增长近六成。
此外，消费者的投资信心在2019年底出现了回升。这也让不少机构和媒体对2020年楼市充满乐观。
比如1月8日，中科院预测2020年房价将上涨6.1%，全国商品房均价将达到9753元/平米，楼市“小阳春”将大概率到来。
不过，2020年初的这只“黑天鹅”显然改变了楼市的轨迹。
从城市来看，首当其冲的是重点二线城市以及三四线城市。根据公众号“严肃说房”的数据，从历史经验来看，春节前后是返乡置业需求高峰，如果在春节期间无法取得一定规模的销售收入，那么对全年的销售目标就会有很大的影响。
相对而言，对于外来人口较密集的一线城市楼盘来说，疫情带来的冲击反而不是那么大。
从目前的形势来看，2、3月份的楼市情况不容乐观。未来两三个月，预计全国楼市成交量会比较惨淡。
02
楼市成交量显然很不乐观，那么对于房企以及地产从业者来说，影响又有多大呢？
小巴简单总结出了房企将面临的三个困境。
第一个，是销售端。因为售楼部暂停营业，一些房企开启了线上VR看房、网络签约卖房的服务，但小巴想问，如果是你，面对房子这样的大件商品，不亲身感受和体会，敢下手吗？
第二个，是施工端。由于建筑工地人员流动性大、来自全国各地，居住、作业等聚集性较强，是疫情蔓延的重点防控对象。如果在疫情得到控制前贸然开工，存在着巨大的安全隐患。那么，这就将导致一大批房企交付时间后延。
第三个，是资金端。以恒大为例，春节假期延长至2月16日，一共停工25天，同时集团宣布在全国的1246个项目停工至2月20日。而在没有开工的日子里，不仅房地产销售“零收入”，还必须支出工资、办公场地租金、贷款利息等等。
对于房地产这种高负债、需要资金快速周转的行业来说，少开工一天就意味着多一天利息。而大部分房企因为疫情，将上班时间调整到了2月9日之后，假期达到17天。
这17天对于一家房企乃至整个行业来说意味着什么呢？
根据地产经济学家邓浩志的分析测算，对一家规模达千亿的房企来说，停业17天损失将会高达1.86亿元。而全行业停运17天，占到了全年天数的4.77%，可以直接理解为房地产行业至少直接损失4.77%以上。
目前，行业平均利润率为8%上下，直接扣减4.77%，相当于整个行业的利润面临腰斩。
对于大部分房地产企业来说，1-2月是现金流紧张的时期，所以大部分企业会在上一年年底的时候大量融资。从目前看，如果疫情在2月份得到控制，企业的压力相对可控，如果持续到3月份，大部分房企特别是中小型私企，坚持不了2个月就会面临资金断裂、进而破产的困境。
而如果房企面临破产，那么对于地产企业的员工来说，皮之不存，毛将焉附？
03
虽然疫情让房企步履艰难，但是对于购房者来说，这次的黑天鹅会不会是一次难得的上车机会呢？
聊这个问题前，我们不如来复盘一下2003年非典后的楼市走向。
小巴分析后发现，即使是受非典影响最严重的广东省和北京市，房价也只是出现了短暂的低迷。
广东省在2003年3-4月房地产市场销售面积同比出现负增长，5月以后明显回升；北京的商品房销售面积也出现短暂回落，房地产开发投资增速同样有所下降。
面对本次疫情，同策研究院认为，在交易量回升前，“以价换量”也就是在价格上作出让利，将会是房企力挽狂澜的杀手锏。
参照2003年，在非典企稳后，各房企采取了一系列惯用销售措施，比如送车位、免物业费、低首付，甚至直接折扣优惠。同时，由于经济受挫，大家手头都不充裕，对于楼市的观望情绪很重，不敢贸然进入楼市，这个时候对于购房者来说，相对可能买到性价比较高的房子。
不过也有人持有不同观点。
因为2003年非典时期距离1998年国家宣布房地产市场化不久，楼市还没有形成显著的上涨预期效应和财富效应，所以楼市价格出现了显著的下跌。
但是如今的楼市已经经历了好几轮调控和限购，成交量也下滑了不少，再加上2020年经济下行压力原本就不小，本次的疫情可以说是雪上加霜。所以为了稳定增长，今年或许在楼市限制方面有所松绑，未来楼市说不定不仅不受疫情的显著影响，反而会过一个暖冬。
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