都说项目建设的前期手续很复杂，实际也确实这样。网上资料很多，但对不上路子，搞了几个月也没弄明白。正好手上有几个项目，目前正在办理建设手续。今天咱们一起来捋一捋。
我一直是推崇逆向思维的。就是先知道项目建设的结果，竣工验收，然后往回倒排工期。
今天咱们就认真掰扯一下，看看到底是怎么回事。
项目建设，大的方面看，可分5个阶段。即：
1．第一阶段，建设前期工作阶段。
又称为策划决策阶段，主要包括编报项目建议书和可行性研究报告两项工作内容。
2．第二阶段，勘察设计阶段。
勘察过程：复杂工程分为初勘和详勘两个阶段。为设计提供实际依据。
设计过程：一般划分为两个阶段，即初步设计阶段和施工图设计阶段，对于大型复杂项目，可根据不同行业的特点和需要，在初步设计之后增加技术设计阶段。初步设计经主管部门审批后，建设项目被列入国家固定资产投资计划，方可进行下一步的施工图设计。
3.第三阶段：建设准备阶段。
建设准备阶段主要内容包括：组建项目法人、征地、拆迁、“三通一平”乃至“七通一平”；组织材料、设备订货；办理建设工程质量监督手续；委托工程监理；准备必要的施工图纸；组织施工招投标，择优选定施工单位；办理施工许可证等。按规定作好施工准备，具备开工条件后，建设单位申请开工，进入施工安装阶段。
4.第四阶段：建设阶段。
建设工程具备了开工条件并取得施工许可证后方可开工。项目新开工时间，按设计文件中规定的任何一项永久性工程第一次正式破土开槽时间而定。不需开槽的以正式打桩作为开工时间。铁路、公路、水库等以开始进行土石方工程作为正式开工时间；对于生产性建设项目，在其竣工投产前，建设单位应适时地组织专门班子或机构，有计划地做好生产准备工作，包括招收、培训生产人员；组织有关人员参加设备安装、调试、工程验收；落实原材料供应；组建生产管理机构，健全生产规章制度等。生产准备是由建设阶段转入经营的一项重要工作；工程竣工验收是全面考核建设成果、检验设计和施工质量的重要步骤，也是建设项目转入生产和使用的标志。验收合格后，建设单位编制竣工决算，项目正式投入使用。
5.第五阶段，考核评价阶段。
建设项目后评价是工程项目竣工投产、生产运营一段时间后，在对项目的立项决策、设计施工、竣工投产、生产运营等全过程进行系统评价的一种技术活动，是固定资产管理的一项重要内容，也是固定资产投资管理的最后一个环节。
这是百度百科里能查到的东西。实际上，我们报建项目，前期就是办手续。都需要办理哪些手续呢？
先备案：备案以后，办理规划、土地、环评、节能审查、工程建设手续。
备案手续简化以后，相对容易。以县区级来说，只要有《企业投资项目备案申请表》；企业营业执照和组织机构代码证；申报材料的真实性承诺函。重大项目需要政法委出具社会稳定风险评估报告；占用林地的需要征求林业部门意见。现在还需要提供水资源论证报告。
备案以后，接下来办理手续顺序为：一是项目规划选址；二是用地预审；三是环境影响评估；四是项目节能审查；五是社会稳定风险评估；六是职业卫生“三同时”；七是安全评价；八是水土保持方案；九是水平衡测试和水资源论证。
到住建局办理一书两证：
《建设项目选址意见书》。办理建设项目选址意见书需要提供的资料：1、书面申请；2、拟选址地块勘测定界图或红线范围示意图（包括文本和电子版的）；3、相关文件复印件；4、项目可行性研究报告；5、法人身份证、组织机构代码证。
《建设用地规划许可证》。办理建设用地规划许可证需要提供的资料：如果是出让土地的，1、书面申请2、建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同（包括规划设计条件及宗地图附件）复印件；3、主管部门、设计部门相关文件复印件（发改、商务、盟规委会会议纪要等）4、项目总平面图；5、企业资质证书复印件（建设部门颁发）；6、法人身份证、机构代码证复印件；7苏木镇的建设项目需要提供对照当地规划用地布局要求出具相应图纸，图纸上标明位置，并且在申请表附表中素描镇分管规划的领导签署意见及盖章。
划拨：1、书面申请；2、主管部门、设计部门相关文件复印件（发改、商务、盟规委会会议纪要等）；3、项目总平面图；4、选址意见书复印件；5、法人身份证、机构代码证复印件；6、苏木镇的建设项目需要提供对照当地规划用地布局要求出具相应图纸，图纸上标明位置，并且在申请表附表中素描镇分管规划的领导签署意见及盖章。
《建设工程规划许可证》。办理建设工程规划许可证需要提供的资料:1、书面申请；2、建设用地批准书复印件、宗地图；3、相关文件复印件（发改立项文件、审批会议纪要等）4、项目总体平面图；5、项目效果图（整体鸟瞰图、单体效果图及白昼与夜晚的效果图）6、法人身份证、机构代码证复印件;7、企业资质证书复印件（建设部门颁发）8、针对住宅小区：无偿提供物业用房的承诺书；9、提供规划用地四线图（规划用地范围线、道路红线、建筑红线、绿线）10、项目环评或者能评报告。.备注：以上规划图设计图必须是具有规划、建筑设计资质单位设计。
到国土局办理土地手续，主要是办理土地证。
建设用地手续：1、建设项目用地申请表。2建设项目用地预审意见；3、建设项目核准和备案文件；4、勘测定界报告；5、压覆矿产相关文件；6、地质灾害相关文件；7、林地审核同意书；8、选址意见或设计条件函（住建部门出具）；9、土地利用现状相关文件；10、苏木政府意见；11、农牧民安置补偿协议及会议纪要；12、用地单位组织机构代码证和法人复印件；13、被征地农牧民社会保障方案；14、草原部门出具的相关意见。
如果是设施农用地：1设施建设方案；2国土所地籍调查表；3公告照片；4三方用地协议（苏木、农村集体经济组织和经营者）；5苏木备案请示文件；6地勘定界报告。在苏木、镇级别就可办理完成。
到环保局办理《环境影响评估报告批复》
需要提供《环境影响评价报告》。
到工信局办理《项目节能审查批复》
需要提供《节能评估报告》
到政法委办理《社会稳定风险评估批复》
到安监局办理职业卫生“三同时”和安全评价
到水务局办理《水资源平衡批复》
需要提供水土保持方案、水平衡测试和水资源论证报告。
我大概算了下，需要编制的报告主要有17个：一是项目总体规划；二是可行性研究报告；三是环境影响评价报告；四是建设用地勘测定界技术报告；五是压覆矿产资源报告；六是地质灾害危险性评估报告；七是社会稳定风险评估报告；八是水土保持方案；九是安全预评价报告；十是选址研究报告；十一是节能评估报告；十二是征占用林地可行性研究报告；十三是地质环境综合治理与土地复垦方案；十四是土地征收补偿安置协议；十五是水资源论证报告；十六是职业卫生“三同时”（同时设计、施工、投入使用）十七是水土保持监理报告和水土保持监测报告；所有的报告都有验收报告。农牧用地需要报批。有的报告还需要提供初步设计文件。
这些手续办理完成后，还有一个重要手续就是开工证。
办理程序，还是到住建局。
1、领取《建筑工程施工许可申请表》。
2、持加盖单位公章及法定代表人印鉴的《建筑工程施工许可证申请表》，并提交相关文件（如安全申请表等）。
3、经现场踏勘，对报送文件符合要求以及施工现场已经具备施工条件的，办理施工许可证。
报送文件：
1、建设项目批准文件。
2、建筑工程用地批准手续（土地使用证）和建筑工程规划许可（规划许可证）手续。
3、工程交易确认书、中标通知书。
4、施工承包合同。
5、建设资金证明。
6、施工图设计审查批准书。
7、项目经理、管理人员、特殊工种有效上岗证。
8、工程质量、安全监督手续。
9、监理合同（按规定应委托监理的工程）。
10、施工单位与检测中心签订相应的协议。