投资房产应当思考的几个问题

一房产政策，现行政策，例如限售，限购，限贷。未来政策，如房产税。

  1. 限售意味着资金进入以后有一段时间是不能交易的，也就是说这个资产的流动性是极差的。举个例子，某地房产限售五年，然而从你资金进入到领取房产证之间的时间，大约需要一到两年。是说你的资金从进入房地产的时间起，有6到7年（交房一年，拿房产证一年。），是难以变现的。而六七年以后情况会变成怎样，难以估计。也许房产税已经推出，也许房产价格进入下滑通道。

  2. 限购意味着，可以购买的人群基数在减少。更难流通更难变现。也会有些偷换概念的说法。如，买车要摇号，因为名额有限，所以要排队。买房限购，也是因为资格有限，所以要排队。买车要摇号，是因为买车肯定要用，而且会占用公共资源。资源有限，所以要限。买房却不一定是居住，相当一部分是为了投资炒作。限购为了抑制投资需求。而客观上却提高了购房门槛，减少了具有购房能力的潜在接盘者。从而降低了，房产的流动性。

  3. 限贷意味的资金杠杆变小，可以进入房产的资金减少，这无疑会减少接盘者。例如，本来二套房三成首付即可，总价100万的房产，只需要30万即可入场。在啊套房提高到六成首付，那么同样总价100万的房产就需要60万才可入场。又把一部分手头上的可用资金超过30万，而没有达到60万的这部分人群拒之门外。这和第2点一样，削弱的是在购房者的购房能力，最终减弱房产的变现能力。

  4. 房产税。房产税是大势所趋，但困难重重。大势所趋是因为一方面需要解决地方政府的收入问题，另一方面也因为高房价所导致的以房产划分的阶层间矛盾重重。而推出房产税的困难重重，体现在，一当前住房情况复杂，我国房产包括了房改房，福利房，军建房，集体宅基地自建房，小产权房，商品房。彼此价格差异巨大，甚至有些是处于灰色地带。二有产阶层的反对。其中为数不少，也是推动社会发展的中坚力量，有一定社会影响力。三征收标准难确立。比方说是否所有房子都需要收房产税？如果不是，哪些该收？哪些不用收？是全国统一，还是地方自治？如果全国统一，如何面对，地方的价格差异？比方说我在北京有一套祖传的四合院，价值1500万，按照1%的比例来征收，也需要每年交15万。而我的工作收入年收入可能也就十几万。矛盾如何解决？存在太多的问题需要解决。推出房产税，任重而道远。

二机会成本

  1. 无风险机会成本。一般一年期国债利率可以被看作为无风险利率。货币基金的利率也接近无风险利率。各货币基金的年利率为4%。以限购五年为例，一但资金进入房地产，六至七年，无法出售的情况下。就相当于面临着的机会成本约等于本金*（1+4%）的六次方至七次方减去本金。约等于本金的0.25至0.3倍。

  2. 机会成本。无风险利率加上风险溢价的机会成本。大约为8%至10%。同样以限购五年为例，一但资金进入房地产，六至七年，无法出售的情况下。就相当于面临着的机会成本约等于本金*（1+8%）的六次方至七次方减去本金。约等于本金的0.58至0.71倍。如果预期房产收益无法覆盖机会成本，则不建议买入。

三变现能力。

  1. 变现能力对于房产投资而言至关重要。对于投资者而言，无论资产的账面价值有多高，如果无法变现，就没有意义。或许该资产在你心中值这个价值，但这充其量是孤芳自赏。说难听点是自欺欺人。这就像，只有你认为自己是世界第一，没有用，要全世界的人都认可你是世界第一，你才是真正的世界第一。同理针对到房产的变现能力体现，一是认可该房产的人群有多少？二是对该房产具有购买力的人群有多少？（这一点与一开始提到的现行政策有很大关系。）两者的重合点方可以体现为变现能力。