房贷利率模式巨变！到底转不转LPR，这几个问题一定要搞明白

来源| 京房字（jingfangzi）

去年10月8日，央行实行房贷利率的新政策，新发放的商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。

去年12月，央行宣布推进存量浮动利率贷款定价基准转换。也就是说，老的浮动利率贷款的定价基准将可以转换为LPR。

从3月1号开始，老贷款转换为LPR的新政正式开始实行了，各银行也都发布了公告了办理方式。

其实，关于老贷款转换LPR的新政，上次的推送中已经解释了。但最近这两天，该转不转？以前打折的利率是否该转？上浮的又是否该转？吃不吃亏？还是成了各个群里粉丝们热议的话题，所以今天还是用更简单通俗的大白话，给大家解个惑。

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1、转换的时候利率有变化吗？

这是很多人都在问的问题，比如我原来是4.9%的利率，那么转换后是多少？会不会增加或降低。

其实上次新政解读就说过了，老的个人住房商贷在转换时点的利率水平应保持不变。

很容易理解，涉及人数如此之多的转换，肯定就是要稳，所以肯定不会有变化的。如果转换的时候利率就降了，银行就吃亏了，那银行们肯定不干；如果转换的时候利率就升了，老百姓吃亏，老百姓们肯定不答应。

所以，转换时肯定都是你不吃亏、我也不吃亏，利率还是和之前持平的。

但是，因为央行的新政是12月发的，要求的也是参照12月的LPR，所以转换后实际的利率，肯定因为12月到如今这几个月LPR出现的变化而改变。这个放到下一个问题说。


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2、将来的利率怎么算？

刚才说了，新的贷款利率是按照每月LPR再加上加点来确定。

央行对于此次转换的要求是，加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值（可为负值），在合同剩余期限内固定不变。

简单来说，新的利率有两个量，LPR和加点。先算出一个加点的固定值（以后就不变了），另外一个量是LPR，它是个变量，每个月都可能有变化。

老贷款的加点怎么算呢？

央行规定的是按照原合同利率减去年12月的LPR，当时五年期LPR是4.8%，那就是用你原先的贷款利率减去4.8%，就是加点的数值。

比如我的贷款之前是4.9%，那么就是4.9%减去4.8%，新的贷款利率就是LPR加10个基点（一个基点是0.01%）。


如果您的贷款之前是打折的，比如打了8折是3.92%的，就是用3.92%减去4.8%，得出来是负数，负的0.88%，新的贷款利率就是LPR减去88个基点。

刚才在第一个问题里说过，转换当时的利率是不变的，但按照的是去年12月的LPR。当时LPR是4.8%，如果按照4.8%来计算，那么刚才这个例子里，新的利率也是4.9%；第二个例子，新的利率还是3.92%。

但是，每个月都会公布新的LPR，上个月最新一期的LPR就变了，五年期的已经降到了4.75%。那么加点数值是个不变量，加上LPR这个变量后，就改变了（不是每个月都变，得到了重定价日才执行新利率）。

第一个例子中，最新的贷款利率就是4.75%加10个基点，是4.85%，比之前的少了0.05%。

第二个例子中，最新的贷款利率就是4.75%减去88个基点，是3.87%。

当然，如果LPR还继续降，打个比方，将来降到4.6%了，那么第一个例子的贷款利率就是4.7%，第二个例子房贷利率就是3.72%。

反之，如果LPR上升了，将来升到了5.0%，那么第一个例子贷款利率就是5.1%，第二个例子就是4.12%。


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3、改了能薅羊毛还是会吃亏？

刚才两个例子已经看得很清楚了，由于加点确定了是个不变的量，那么如果转换了，今后影响您房贷利率的就是LPR这个变量了。

如果LPR下降，那么您的贷款利率自然就会下降；反之，您的贷款利率就会上升，有可能比现在的利率还要高。

所以纠结变还是不变，关键不在于你自己，在于LPR大趋势。

目前可以看见的是，近几年应该比较明确，降息是大形势。

所以如果你的贷款期限也就剩下几年了，或者是最近几年就打算提前还款了，就可以果断转成LPR。

但咱们的贷款动不动就是25年30年，10多年甚至20多年之后的形势预测起来太难了。

连袁天罡大神的《推背图》对未来都不会预测的那么详细，所以如今专家们长期的预测，那都是扯淡。

毕竟，影响经济和金融形势的因素太多了，很多不确定、无法预料的因素，就比如这次的疫情。

这里只给大家说两个数据比较，仅供大家参考。

和过去30年里的历史利率相比，目前中国的住房贷款基准利率（不包括上浮或加点）是最低的。

在国际上，目前我们的贷款利率则比欧美日等发达国家要高。

因此，对于中长期的贷款，就看你自己的心态了。是赌一把将来降息、维持低利率成为长期趋势，还是稳妥一点守住现在房贷的利率就行。

这和拿钱投股市还是存定期的道理一样。股市有风险，有赚也有赔；定期存款利率低，但是比较稳。

而且，转换只要一次机会，如果这次转成了LPR，以后再想转回来就没门了。所以还是应了股市那句话：转换有风险，决定需谨慎。

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4、是马上就办，还是等等再看？

按照央行发布的新政，LPR的转换时从昨天开始起办理，原则上在8月31日前完成。

群里粉丝的想法也分为两派，一派是当机立断就拿了主意，要么死活就不变了，要么就已经在手机银行上办完了；另一派则是先不着急，等等看，反正8月底前都能办呢。

那么究竟是应该现在办，还是先观望一下等等看呢？

根据央行的规定，在8月底之前，是可以选择任意时点转换的。都是用原先贷款的利率减去去年12月的LPR（4.8%）来确定加点数值，3到8月间任何时间去办理，都是一个标准。

但实际上，何时办理还是有差别的，那就是因为有个重定价周期和重定价日。

所谓重定价周期，就是将来LPR虽然每月都有可能变化，但不是这个月LPR变了，你下个月房贷利率就变哦。得有个重定价周期，周期最短为一年。也就是说，过了这个周期，你的房贷利率才会变。有可能这一年的周期里，LPR降了3次，那么就把降完之后最新一期的利率来加点成为你的新贷款利率。

所谓重定价日，就是新的周期到了，执行新利率是哪一天。

还是拿我自己的贷款来举例子，银行根本就不是双方约定重定价日，只是给了一个选项，就是贷款发放对应日。

我的贷款是2016年4月8日发放的，作为重定价日唯一的选项就是今年的4月8日。


这就带来一个需要注意的问题。因为今天是3月，而重定价日是下个月，那么如果我现在就转换了，那么到下个月4月8日的重定价日，就按照新的利率（3月20日的LPR）了。

刚才说过，上个月的LPR是从4.8%降到了4.75%，那么如果我转换了，那么到了下个月重定价后，如果3月LPR维持不变的话，房贷利率就从4.9%降到了4.85%了。能省两杯奶茶钱了。

但如果我要拖到4月8日以后才转换的话，就得到明年的4月8日才是重定价日，才能执行届时的新利率了（当然，工行说他们过些天会推出重定价日的另一个选项——维持原合同不变，那么就是明年1月1日了）。

所以，如果你已经下定决心要转换，你的贷款发放对应日又是在最近几个月的，那么最好是尽快转换，还能多薅几个月的羊毛。

如果你的贷款发放对应日是后几个月的，又或者你还没有下定决定的话，那么就可以先不着急转换，继续观望。

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存量浮动利率贷款定价基准转换常见十问

来源： 中央人民银行

存量浮动利率贷款定价基准转换计算说明

来源： 中国人民银行

存量浮动利率贷款定价基准转换已于3月1日如期启动。 但一些人对转换后贷款利率如何计算，还不是很清楚。 为便于理解，现以商业性个人住房贷款的转换为例，说明转换时加减点数以及转换后实际利率水平的计算方法。 （对公贷款等其他贷款与房贷有所不同，具体可咨询承贷银行）
一、加减点数怎么算？
根据中国人民银行〔2019〕第30号公告，房贷的定价基准转换为LPR后，加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月LPR的差值（可为负值）。 过去浮动利率贷款一般是贷款基准利率浮动一定的比例确定，那么对应不同浮动比例下的利率，转换后的加减点分别是多少呢？
举例来说，比如借款人小王，买房时享受了贷款基准利率打九折（下浮10%）的优惠，贷款日2015年8月1日，期限是20年。
如果小王选择将这笔房贷的定价基准转换为LPR，现在5年期贷款基准利率是4.9%，转换前的实际执行利率就是4.9×（1-10%）=4.41%。 2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。 根据转换时点利率保持不变的原则，小王这笔房贷的加减点数就是-0.39%=4.41%-4.8%，即减39个基点。

此后，直至这笔房贷偿还完毕为止，这个加减点数都保持不变，房贷利率将随着5年期以上LPR的变动而变化。 其他常见浮动比例对应的加减点数见表1。

二、转换后每个月按什么利率还？选择不同的转换时点有什么影响？
首先，要理解三个概念：
转换时间： 将个人房贷的定价基准转换为LPR的时间（在2020年3月1日至8月31日之间）。 转换时，您和银行需要协商确定： 一是加减点数，具体计算方法见第一部分； 二是重定价日和重定价周期。

重定价日： 是指重新按照最新的定价基准（转换前为贷款基准利率，转换后为LPR）计算贷款执行利率的时间。 一般为每年1月1日，或者每年与贷款发放日对应的日期。
重定价周期： 重新确定执行利率的周期。 若房贷利率一年一变，那么重定价周期就是一年。
定价基准转换为LPR后，利率在第一个重定价日前不会发生变化，从第一个重定价日开始才可能随当时的LPR而变化。 重定价日和重定价周期可执行原合同约定，也可由借贷双方重新约定，房贷重新约定的重定价周期最短为一年。
若重定价日为每年的1月1日，那么在2020年3月至8月的任意时点转换，2020年的利率均与原合同利率保持一致，2021年1月1日起将以2020年12月的LPR为基准加减点确定当年的利率，此后年份以此类推。 若重定价日为每年贷款发放的对应日，那么根据大部分银行的转换公告，在重定价日之前转换的，2020年重定价日即可参考最新发布的LPR确定利率； 在重定价日之后转换的，则需等到2021年重定价日才可参考最新发布LPR确定利率。
接续上例，假设2020年3月-2021年7月5年期以上LPR为4.75%（实际情况很可能会有所变化，具体取决于当时的LPR报价）：
（1）如果小王的房贷重定价日为每年1月1日，2020年3月至8月转换没有任何区别，2021年1月1日之前，他的执行利率均为4.8%-0.39%=4.41%，即2019年12月5年期以上LPR（4.8%）加固定点差（-0.39%）； 2021年1月1日之后，则变为4.75%-0.39%=4.36%，这里的4.75%是2020年12月的5年期以上LPR； 此后年份以此类推。
（2）如果重定价日为贷款发放日（即每年8月1日），若小王在2020年7月31日前转换，转换后到7月31日，这笔房贷的执行利率为4.41%； 2020年8月1日之后为4.75%-0.39%=4.36%，这里的4.75%是2020年7月的5年期以上LPR； 此后年份以此类推。
若小王在2020年8月1日后转换，则这笔房贷的执行利率在2021年7月31日之前都会保持4.41%不变； 2021年8月1日才开始执行4.75%-0.39%=4.36%的利率，这里的4.75%是指2021年7月的5年期以上LPR； 此后年份以此类推。 （具体见表2）

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