【房产投资宝典】最简单的房价预测法

近几年，没几个人不谈论房价的

2016年四季度以来，特别是今年初期，整个房地产市场的火爆都是超出预期的，在这样的背景下，北京等很多城市都相继出台了房地产调控政策。

那么接下去的房地产走势会是如何呢？

到底还要不要投资房地产？

刚需的话，能否买房？

房价涨跌的逻辑到底是什么？

1、房价的背后推手

中国房地产过去两年的现象是：一线房价翻一倍，三四线城市涨不动，房地产市场分化严重。抛除货币超发、土地供给等因素外，其实房地产的核心逻辑只有一个：人口。 其内在的根本逻辑也只有一个：供需关系。

房子是用来住的，人口多了，房子的需求就增长了，价格也就随之上升。大家看各类新闻也好，财经媒体人分析也罢，他们对房价的预测神乎其神，他们分析的因素无非都是直接或间接影响人口流向的因素罢了，其实大家只要明白房地产市场的逻辑，自己也能预测，非常简单。（当然也有土地供给或货币政策等可以影响房价，这些影响因素只对短期房价造成影响）

2、什么决定人口流向？

从发展经济学理论来看，影响城市人口集聚的因素有很多，比如地理、交通、功能定位、产业结构等，但从长期看，决定一个城市人口集聚规模的关键是城市经济规模及该城市与本国其他地区的人均收入差距。

在完全的市场竞争和个体同质条件下，一个城市较高的人均收入将不断吸引区外人口净迁入，直至该地区人均收入降至与其他地区相当的水平。简单讲，就是人口会流入人均收入高的地方。比如北漂的原因，很简单，要赚钱，要赚更多的钱。

3、人都到哪去了？

从发达国家的历史经验看，人口迁移呈两大阶段：

1）第一阶段

人口从农村向一二三四线等各类城市迁移，这主要是由于，这一阶段产业以加工贸易、中低端制造业和资源性产业为主。

2）第二阶段

人口从三四线城市向一二线大都市圈迁移，三四线人口面临迁入停滞，大都市圈人口继续增加，集聚效应更加明显，这跟产业向高端制造业和现代服务业升级，以及大都市圈学校医院等公共资源富集有关。

值得注意的是，在第一阶段到第二阶段过程中，会出现短期的区域中心城市向大都市圈回流现象，比如，京津冀大都市圈内部会有人口流动，中心城市北京的人会分散到天津和河北。但这并不会不改变大的趋势——除了会引起阶段性的房价波动。

从城市层面看，10年以来我国的常住人口持续呈现向一二线城市涌入的特征。截至 16 年，北上广深聚集了全国 5%以上的常住人口，而二线城市常住人口占比也超过 16%，其他剩下的城市占比80%。从新生儿数据来看，最近 6 年为 4180 万，其中约 15%的新生儿在一线城市出生，40%在二线城市出生，因而人口整体依然是向一二线大中型城市聚集。这也解释了过去一二线城市房价的疯涨问题。

4、用脚投票：哪里会涨？

说清楚这些，问题就变得很简单了，只要用脚投票就可以了嘛！

现在，一张图给出结论：平均工资高于全国水平的一二线城市

工资高的城市

平均工资高于全国水平的一二线城市

顺手再放一下人口净流出很高的城市，给大家避个雷：

人口流出高的城市

本地人口流出最高的城市

另外值得强调的是，从我们分析的数据来看，由于经济周期，经济增速下降而引起了人口流动放缓，但一二线城市无论是常住人口增长，还是外来人口占比，都仍远高于绝大多数三四线。

所以，一二线房价还会涨吗？

看完今天的分析，您觉得呢？

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