“商改租” 楼市“去库存”精准化

此次广东开先河把焦点对准了商用物业如何“去库存”和“盘活存量”这一地产业最头疼的问题，相信未来各地都会仿效。而对于高房价的城市，这也算是供给侧改革，毕竟将增加大量的“商改租”。肖文晓认为:“允许商业用房按规定改为租赁住房，毫无疑问是为其去库存找了一个新的突破口。”

去库存目标从住宅转向商用房

近日，广东下发《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（以下简称《实施意见》），其中“允许将在建、建成、库存的商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行”引发关注和联想。

事实上，2016年中央就两度提出发展租赁市场：去年6月国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住宅房租赁市场的若干意见》，去年12月，中央经济工作会议提出要“加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展”，广东省的《实施意见》与之一脉相承。

耐人寻味的是，发展住房租赁市场，为何要特别提到允许“商改租”，甚至给予其改变用地性质、水电气价格按居民标准执行的待遇？克尔瑞广州首席分析师肖文晓认为，2016年去库存的成果主要是住宅市场，但“去库存计划，不仅包括住房市场，还有商业用房。”在他看来，未来去库存的“标的”将聚焦到商业用房。

商用房库存未降反增

国家统计局发布的数据显示，2016年年末，住宅待售面积同比减少11%，而办公楼和商业营业用房的待售面积同比却分别增加10.8%和8%。“2016年，办公楼和商业营业用房不仅没能去库存，库存反而还进一步增加了。”肖文晓发现，全国和地方的情况基本一致。

广东省房协的分析报告也指出，办公楼、商业营业用房库存去化未明显改善，截至去年11月期末，全省待售商品住宅待售面积同比下降13.9%；而办公楼、商业营业用房、其他用房的待售面积分别同比增长9.2%、13.9%和15.9%。

在广州，去年1月底，全市一手住宅去化周期接近20个月。到了去年末，降为5.7个月。羊城晚报记者查阅阳光家缘最新的实时数据显示，截止到2017年2月8日，全市可售一手住宅总面积695.83万平方米，大约仅够消化5.6个月。

而据克而瑞数据，去年年初，广州商办物业（不含酒店式公寓）的库存约为360万平方米，到去年末，变成了420万平方米，同样是不减反增。而去化周期，过去一年更是长期维持在40个月以上的高位。

去库存找到新突破口

房团惠认为，目前全国商用物业滞销、空置严重，且总量仍在增加，去年中央发声支持商改住，今年广东下发细则，说明发展租赁市场及商改住，将是未来政策利好支持的方向。

此次广东开先河把焦点对准了商用物业如何“去库存”和“盘活存量”这一地产业最头疼的问题，相信未来各地都会仿效。而对于高房价的城市，这也算是供给侧改革，毕竟将增加大量的“商改租”。肖文晓认为:“允许商业用房按规定改为租赁住房，毫无疑问是为其去库存找了一个新的突破口。”

去库存一年，广州住宅市场的库存消化周期已锐减至不足6个月，但商办物业去化周期仍超40个月——针对楼市去库存出现的新情况，日前，广东正式发布文件，允许将在建、建成、库存的商业用房等按规定改建为租赁住房，土地用途调整为居住用地。业内指出，此次广东开先河响应中央号召，把“去库存”更加精准对焦到滞销空置严重、风险也最高的商办物业，相信会引来各地仿效允许“商改租”。不过，业内指出，这并非意味着商业用房的去库存就一片坦途，专家也提醒投资公寓的买家目前暂时应观望。

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