一张图看懂”法拍房“，司法拍卖

一般来说，法拍房指的是遭到法院强制拍卖的房屋，民间借贷，商业贷款，司法没收，无主财产都有可能成为法拍房，购买法拍房需注意，产权问题，物业欠费问题，自身财务状况以及是否存在租约四个问题。

一，什么是法拍房？

法拍房，全称法院拍卖房产，指的是遭法院强制执行拍卖的房屋。一般来说，当房主无力偿还银行按揭贷款或无法还债时，而被债权人走司法程序请求法院拍卖，将名下房屋拍卖，以拍卖所得价抵债。此外，被司法拍卖的房子也属于法拍房。

二，那些情况下房子会成为法拍房？

说到法拍房，可千万不要被‘法拍’两个字吓到，房子并不是存在什么质量问题，只不过命运多舛，最终沦落到法院拍卖。简单来说，存在抵押，欠款还不上的房子会成为法拍房。具体来说，有以下四种情况：

1,商业贷款产生。

购房者贷款购房，无法如期如数偿还贷款时，银行向法院提出民事诉讼，要求贷款人就被抵押的房产拍卖变现来偿还贷款。

2，民间借贷产生。

如，被告借原告的钱，约定将自己的自有房产抵押给原告，约定的时间到期后被告不能按时还款。但是根据《担保法》的规定，原告不能直接取得抵押房产，需向法院申请被告还款，并出示抵押或借款协议，要求法院在执行阶段拍卖被告的房产来还款。

3.司法没收产生

比如：刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人，个人全部财产，如该财产涉及不动产，该不动产依法可进行拍卖，变现后的钱收归国库。

4.无主认领。

对于一些无人认领的房产，可以进行拍卖，但是这种情况在现实生活中很少见。

三，购买法拍房注意事项是什么？

1，法拍房限购

2017年3月23日，北京市住建委，市高级人民法院，是规划国土委，明确将‘法拍房“纳入限购范围。

2，房屋权属是否存在某种瑕疵

例如，未交齐土地出让金，房产证暂未办理等。

对策：竞拍前要核实房屋的拍卖信息。

3,是否有水电，物业等费用拖欠

对策：到物管了解房屋欠费情况

4,是否有能力在竞拍后限定时间内付清全部款项

对策：充分衡量财务状态，根据自己的实际情况作出是否购买的决定。

5,是否存在租约，是否能够交房

根据法律规定，如果租赁在前，抵押在后的，拍卖成交后原租赁合同继续有效，如果买了这种附带租赁合同的法拍房，买下后由于之前承租人的存在，自己是无法搬进去住的，或者说，如果有人在屋里居住不肯腾房，那就麻烦了。

举个例子：2017年5月3日，北京刘先生以666万拍下朝阳区一套200平米的住宅，而同一小区相同的住宅，市价高达1600万。刘先生觉得自己捡了个大便宜，但是他很快发现，原房主与第三方签署了一份长达20年的租赁合同，这份合同生效是在查封之前，而且租金已经付清了。这就意味着刘先生拍下的这套住宅，虽然拥有了房屋的所有权，但是20年的使用权归属被人。

对策：到房屋所在地实地考察了解，法拍房价格一般是当下市价7-8折左右，但是也存在各种瑕疵、小问题等情况，买房之前一定要核实。自己不能到场，找专业拍卖行负责。法拍房范建军